Что такое ипотека

08.12.2022

Группа ВТБ

Время прочтения: 5 минут
Что такое ипотека
Ипотека — это целевой заем на покупку недвижимости, который предоставляет банк. Он отличается крупной суммой и длительным сроком.
Также важно наличие залога, так как нельзя выдать миллионы без гарантии возврата. Наличия подтверждающих платежеспособность документов недостаточно, а залог в виде приобретаемого имущества устраивает все стороны и выступает гарантом возврата долга.

В чем разница между ипотекой и кредитом

Основное отличие ипотеки — оформление залога. В качестве гарантии выступает приобретаемая или имеющаяся недвижимость: квартира, апартаменты, дом или земельный участок . Так как залог становится гарантией выплат, банк предлагает клиенту более лояльные условия по сравнению с потребительскими кредитами. Процентная ставка по ипотеке всегда ниже, чем по обычному кредиту, а сроки больше — соответственно и ежемесячный платеж можно сделать минимальным, комфортным для заемщика.
Другая особенность ипотеки — более длительный процесс одобрения и оформления. Поскольку суммы крупные, а сделки с недвижимостью требуют времени, оформить ипотеку, как обычный кредит, за полчаса, не получится. Если это сделка на вторичном рынке, нужно собрать документы по объекту недвижимости, оформить отчет об оценке и страховку. Если предмет покупки строящееся жилье, вам потребуется договор с застройщиком и по желанию — полис страхования жизни. Некоторые банки предлагают упростить и ускорить оформление ипотеки — для этого нужно воспользоваться онлайн-сервисами, и тогда сделку можно совершить даже не выходя из дома.
Ипотека — социально значимая банковская услуга, и в России действуют разные программы господдержки ипотечных заемщиков. Они отличаются сниженной льготной ставкой, которую субсидирует государство. Ставки по таким программам могут стартовать от 1-2%. Важно соответствовать требованиям к заемщикам: это могут быть льготы для семей с детьми, жителей определенных регионов, людей определенных профессий. Чаще всего программы господдержки распространяются на покупку строящегося жилья.

Как работает ипотека

Ипотечный заем выдается во всех банках примерно по одному алгоритму.
  • Клиент подает заявку. В ней указывается цель и желаемая сумма кредитования. Обязательно указать, что планируется приобрести — жилье на первичном или вторичном рынке, рефинансировать имеющийся заем с квартирой в качестве залога.
  • Банк изучает документы. Проверяет вашу кредитоспособность, учитывая доход, наличие задолженности по другим кредитам , изучает трудовой стаж, семейное положение и пр. Если кредитор решит, что заемщик справится с долговой нагрузкой по запрашиваемому кредиту, он может одобрить заявку.
  • Заемщик ищет подходящее жильё. Самостоятельно изучает имеющиеся варианты в рамках одобренной суммы. Если это покупка вторичного жилья, нужно будет заказать отчет об оценке, определяющий рыночную стоимость недвижимости.
  • Если банк одобряет объект недвижимости, можно готовиться к сделке. Заемщику нужно оформить страховку. Для вторичного жилья нужно застраховать сам объект от риска гибели и повреждения, а также жизнь заемщика. В течение первых трех лет с момента регистрации права собственности потребуется и страхование риска потери права собственности (титула). Если приобретается жилье на этапе строительства, на сделку нужно только страхование жизни. Далее проводится сделка. Продавец и покупатель подписывают соответствующий договор. С банком подписывается кредитный договор. При этом, можно воспользоваться сервисом «Дистанционная сделка» и сделать все не выходя из дома. Страховать недвижимость от гибели и повреждения клиент обязан в силу закона, а вот страхование жизни заемщика и титула являются добровольными видами страхования, но их наличие чаще всего помогает снизить процентную ставку.
  • Далее в случае со вторичным жильем необходимо сразу зарегистрировать право собственности. Проще всего воспользоваться сервисом «Электронная регистрация». Банк готовит документы, сам передает их в Росреестр. Все происходит онлайн, клиенту никуда не придётся ходить.
Это упрощенная схема, в каждом договоре будут свои нюансы. Программы и условия различаются в зависимости от:
  • рынка — первичный или вторичный;
  • типа жилья — квартира, таунхаус или дом с земельным участком;
  • вида занятости клиента — работа по найму, собственный бизнес, самозанятость.

Виды ипотечных кредитов

Есть два типа оснований, по которым может возникать ипотека:
  • В силу закона. Когда клиент приобретает жилье, которое становится залогом. Это так называемое целевое кредитование — когда банк дает кредит на определенный объект недвижимости.
  • В силу договора. Заемщик заключает с банком договор об ипотеке и закладывает уже имеющееся в собственности жилье, чтобы получить заем. При этом кредитование может быть нецелевым — заемщик тратит средства на любые нужды, главное, что его недвижимость остается в залоге у банка.

Специальные ипотечные программы

Государство помогает некоторым категориям граждан покупать недвижимость — субсидирует процентную ставку или делает выплаты, которые можно потратить на формирование первоначального взноса или частичное досрочное погашение. В России по состоянию на 2022 год есть несколько программ поддержки.
  • Ипотека с господдержкой для самого широкого круга заемщиков. Она была запущена в 2020 году и называется «Господдержка-2020». Программа призвана поддержать строительный сектор. Государство субсидирует ставку, и она снижается для заемщика до 7% годовых. Главное условие — жилье можно купить только в новостройке. Также в рамках этой программы появилась возможность взять кредит на строительство дома по индивидуальному проекту.
  • Для семей с детьми. Если в семье есть ребёнок, который родился в период с 01.01.2018 по 31.12.2023 или ребенок с инвалидностью не старше 18 лет, можно оформить заем под 6% (для жителей Дальнего Востока — 5%), но банки могут давать дополнительные дисконты и устанавливать ставки ниже этих значений. Эта программа действует также только на первичном рынке жилья, за исключением Дальневосточного региона — там в сельских поселениях семейную ипотеку можно взять и на вторичке.
  • Субсидия для многодетных семей. Родители, у которых родилось 3 и более детей, могут рассчитывать на помощь от государства — 450 000 рублей на погашение остатка долга по имеющейся ипотеке. Право на поддержку получают те, у кого третий и последующие дети родились в 2019-2023 годах.
  • Ипотека с материнским капиталом. Пенсионный фонд дает сертификат за рождение ребёнка (первого, второго или последующего). Тратить эти средства можно после достижения ребенком 3 лет. Возраст ребёнка не играет роли, если сумма по сертификату тратится на первоначальный взнос или погашение ипотечного долга. Воспользоваться материнским капиталом можно и в программах ипотеки с господдержкой — тогда собственные расходы будут минимальными.
  • Льготная ипотека для жителей регионов. Есть льготные программы для поддержки отдельных регионов. Например, федеральная государственная программа Дальневосточной ипотеки — жители ДФО могут получить ипотеку под 2%. А те, у кого есть регистрация в Ростовской области, могут воспользоваться Единой ипотечной региональной программой, ставка по которой частично субсидируется властями региона.
  • Военная ипотека. Действует государственная программа субсидирования для военных, по которой можно приобрести строящееся или готовое жилье. Заемщик должен быть участником накопительно-ипотечной системы, предусмотренной для военнослужащих.

Что выгоднее: брать ипотеку или снимать жилье

Это сложный вопрос, нельзя ответить всем одинаково, так как это зависит от разных факторов, например:
  • Уровень дохода. Если его достаточно для оплаты ипотеки и проживания, можно оформлять. Если ежемесячный платеж по ипотеке составит более 50% от дохода, с кредитом лучше подождать.
  • Стоимость жилья и аренды в городе. Сравните, сколько примерно придется платить по ипотеке и сколько — за аренду. Если это примерно равные суммы, то проще платить за свою недвижимость. Чтобы посчитать примерный платеж по ипотеке, воспользуйтесь ипотечным калькулятором.
  • Комфорт проживания в арендованной жилплощади. Не всем нравится жить в чужой квартире с постоянным риском, что придется оперативно съезжать. Иногда лучше сразу въехать в свой дом и платить ипотеку.
Можно посчитать, когда получится накопить на нужную недвижимость, если откладывать часть зарплаты. Поищите прогнозы по рынку недвижимости и попробуйте прикинуть, на какую сумму может подорожать квартира или дом за этот же период.

Кто может взять ипотечный кредит

Общие требования у большинства банков такие:
  • гражданство — российское (актуально для льготных ипотечных программ);
  • возраст — от 18–21 года и до достижения 65–75 лет;
  • трудовой стаж — минимум 3–6 месяцев;
  • положительная кредитная история.
Изучите требования к заемщикам на сайтах банков. В некоторых случаях могут быть дополнительные нюансы.

Какую недвижимость можно взять в ипотеку

Что такое ипотека
Общие требования обычно такие:
  • жилой дом в хорошем состоянии — не подойдет аварийная, ветхая, подлежащая сносу или расселению недвижимость;
  • перепланировка — если была, должна быть узаконена;
  • без обременений — недвижимость не должна быть под обременением ни у одного банка. Однако в последнее время все большее распространение получают программы по покупке или продаже ипотечных квартир;
  • с межеванием — если это частный дом, все границы участка должны быть чётко установлены и узаконены.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит

Какие документы необходимы

Чаще всего на первом этапе нужно предоставить документы, которые подтверждают личность и доход заемщика:
  • паспорт;
  • СНИЛС;
  • справка 2-НДФЛ, налоговая декларация, выписка с зарплатного счета;
  • трудовая книжка или договор.
У многих банков предусмотрена возможность одобрения ипотеки и без подтверждения дохода. В этом случае сумма кредита может быть меньше или может применяться надбавка к ставке.
Как правило этих документов хватает, чтобы получить предварительное одобрение ипотеки. Далее в каждом конкретном случае предоставляется свой набор документов в зависимости от типа недвижимости или ипотечной программы.

На какую сумму кредита можно рассчитывать

Этот параметр зависит от вашего дохода. Чем выше доход, который вы можете подтвердить, тем больше одобренная сумма. Для увеличения лимита можно привлечь созаемщика.

Взять ипотеку в банке ВТБ

  • Низкие процентные ставки
  • Быстрое оформление
  • Льготные программы
Изображение
Изображение

На какой срок выгоднее брать ипотеку

Стоит воспользоваться калькулятором и менять настройки до тех пор, пока не получится комфортный для вас ежемесячный платеж.
Важно учесть возможные болезни, потерю работы или снижение дохода, появление новых членов семьи и форс-мажоры. Поэтому лучше взять на больший срок, а потом гасить частично досрочно, чем оформлять с платежом в половину зарплаты.
Если работа стабильная и уровень зарплаты позволяет, можно оформить ипотеку на небольшой срок. Особенно если под платежи сформирована финансовая подушка.

Нужен ли первоначальный взнос

В абсолютном большинстве программ да, он необходим. В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал.

Дифференцированный или аннуитетный платеж

В рамках большинства программ предлагается аннуитетный платеж — ежемесячно клиент вносит равные суммы, постепенно погашая задолженность.
Программы с дифференцированными платежами тоже можно изучить. Но использовать их стоит, только если платёж будет значительно меньше зарплаты.

Процентная ставка

Чем ниже, тем выгоднее для заемщика. Стоит смотреть на все условия комплексно, в некоторых программах при равных ставках предусмотрены дополнительные комиссии и платежи, поэтому проверяйте программу до подачи заявки.

Какие есть риски при взятии ипотеки

Что такое ипотека? Если упростить понятие, то это большой кредит на жилье с ежемесячными платежами на несколько лет. Поэтому важно оценить риски заранее. У покупки недвижимости в ипотеку есть нюансы. О чём стоит помнить:
  • Потеря или снижение дохода. Основная проблема — заемщик может потерять работу или оказаться на менее оплачиваемой должности. В этом случае ему будет тяжело платить по кредиту. Если банк не будет получать платежи, он начнет начислять штрафы и пени, затем может взыскать имущество. До этого лучше не доводить и стараться откладывать сумму на платёж заранее.
  • Валютные риски. Если клиент оформляет кредит не в рублях, а в любой другой валюте, он становится зависим от курса. Если курс выбранной валюты вырастет, то и его долг перед банком увеличится. Общее правило здесь — кредит лучше брать в той валюте, в которой вы получаете доход.
  • Повреждение или снижение стоимости жилища. Может случиться пожар, затопление соседями, взрыв. От этого можно защититься с помощью страховки. В некоторых случаях недвижимость теряет в стоимости, но размер долга не уменьшается. Также важно учитывать инвестиционную привлекательность недвижимости. Чаще бывает лучше купить квартиру в новостройке, чем в домах застройки середины прошлого века.

Порядок действий: как оформить ипотеку

Что такое ипотека
Чтобы решить квартирный вопрос и заселиться, нужно пройти 6 этапов:
  • Выбрать банк. Изучить актуальные предложения и сравнить их. Найти кредитную организацию, у которой есть самая выгодная программа на комфортных условиях.
  • Выбрать недвижимость. Когда ипотека одобрена, можно подбирать под эту сумму недвижимость в нужном районе, изучать инфраструктуру, общаться с владельцами и соседями. Главное — найти то, что будет подходить под все ваши требования.
  • Дождаться проверки жилья. Подать в банк документы, дождаться, когда банк одобрить выбранный объект недвижимости.
  • Заключить сделку. Подписать с продавцом договор купли-продажи, рассчитаться с помощью ипотечных средств.
  • Зарегистрировать право собственности в Росреестре. Лучше, чтобы этот этап взял на себя банк. Для этого нужно воспользоваться сервисом электронной регистрации.
Обратите внимание на предложения банка ВТБ. Здесь можно взять ипотеку на привлекательных условиях:
  • процентные ставки — одни из самых низких на рынке;
  • срок ипотеки до 30 лет;
  • специальные условия для зарплатных клиентов ВТБ;
  • уменьшение ставки за подачу онлайн-заявки или использование цифровых сервисов при оформлении;
  • оформление права собственности без посещения МФЦ или Росреестра при задействовании сервиса «Электронная регистрация» и «Безопасные расчеты».

О чем стоит помнить после оформления

  • Вносите деньги заранее. Следует вовремя пополнять счет, с которого будет списываться платеж. В этом случае не нужно бояться, что деньги задержатся, образуется просрочка и кредитная история испортится.
  • Что можно делать с недвижимостью? Жить, делать ремонт — все, что указано в договоре. Допускается продать, если кредитор даст согласие.
  • Кому принадлежит квартира? Собственник — заемщик, который до выплаты долга не может свободно распоряжаться недвижимостью. Банку ваша недвижимость не принадлежит.

Что делать, если нет возможности погашать ипотеку

Финансовые эксперты не рекомендуют оформлять ипотеку, если ежемесячный платеж по ней будет отнимать более половины дохода. Если сейчас тяжело отдавать такую сумму, то через несколько месяцев скорее всего будет еще тяжелее — учитывайте непредвиденные расходы, инфляцию и перспективы роста доходов.
Если трудные времена наступили внезапно, следует сразу сообщить об этом кредитору и искать решение проблемы.
Что можно сделать до появления первых просрочек:
  • Взять ипотечные каникулы. Если у заемщика есть веская причина падения доходов и подтверждение этого (например, справка о ликвидации компании), он может запросить у банка «каникулы» на срок до 6 месяцев.
  • Оформить реструктуризацию долга. Банк может предложить клиенту изменить график или суммы платежа, чтобы заемщик мог справится с нагрузкой. Для этого нужно написать заявление и дождаться решения.
  • Оформить рефинансирование. Переход на программу другого банка на более выгодных условиях. До того как оформить рефинансирование, стоит внимательно изучить новые условия.

Плюсы и минусы ипотеки

Положительные стороны:
  • Покупка недвижимости без полной суммы на руках. Достаточно иметь первоначальный взнос (для некоторых программ подойдет материнский капитал).
  • Своя жилплощадь. Вы находите недвижимость, которая вам нравится, покупаете ее и живете, постепенно погашая долг перед банком, затем распоряжаетесь ею как угодно. Никто не выгонит из квартиры или дома, не повысит оплату и не запретит пригласить друзей/родственников пожить с вами.
  • Ремонт под свои нужды и вкус. Не нужно спрашивать разрешения (если это не касается капитальных перекрытий и инженерных коммуникаций).
  • Фиксированная цена. Вы уже приобрели жилплощадь, теперь нужно платить по стоимости, указанной в договоре. Если копить, недвижимость за это время может подорожать, а ещё придётся платить за аренду, которая тоже растёт.
  • Экономия средств или заработок. Если в квартире живет сам заемщик, он экономит на аренде, а если поселит там квартирантов, то получит доход от сдачи. Стоимость аренды владелец устанавливает сам, она может расти, а платеж по ипотеке — нет.
Отрицательные стороны:
  • Длительный период. Ипотека берется на несколько лет или десятилетий. Нужно хорошо рассчитать доход, чтобы средств хватало на выплаты в любом случае.
  • Переплата. За использование заемных средств нужно платить проценты. Чем дольше вы выплачиваете, тем больше переплата.
  • Страховка. Пока не закроется долг, нужно ежегодно оплачивать страхование квартиры и желательно — жизни и здоровья заемщика. Первое необходимо по закону, отказ от второго может повысить процентную ставку. Но страховка — это защита вашего дома и семьи на случай форс-мажора.
  • Сложная продажа. Можно реализовать свою квартиру или дом даже во время ипотеки. Это сложнее, чем просто продавать недвижимость, но реально.
Если у вас остались вопросы, вы можете обратиться в любое отделение банка ВТБ или на горячую линию.

Три шага — и квартира ваша

1
Подайте онлайн-заявку
Рассчитайте ипотеку в несколько кликов, авторизуйтесь на Госуслугах и оформите заявку
2
Получите финальное одобрение
Выберите недвижимость и загрузите документы онлайн в личном кабинете
3
Оформите
сделку
Подпишите документы дистанционно или в любом удобном для вас офисе банка