Что такое ипотека

• Клиент подает заявку. В ней указывается цель и желаемая сумма кредитования. Обязательно указать, что планируется приобрести — жилье на первичном или вторичном рынке, рефинансировать имеющийся заем с квартирой в качестве залога.
• Банк изучает документы. Проверяет вашу кредитоспособность, учитывая доход, наличие задолженности по другим кредитам , изучает трудовой стаж, семейное положение и пр. Если кредитор решит, что заемщик справится с долговой нагрузкой по запрашиваемому кредиту, он может одобрить заявку.
• Заемщик ищет подходящее жильё. Самостоятельно изучает имеющиеся варианты в рамках одобренной суммы. Если это покупка вторичного жилья, нужно будет заказать отчет об оценке, определяющий рыночную стоимость недвижимости.
• Если банк одобряет объект недвижимости, можно готовиться к сделке. Заемщику нужно оформить страховку. Для вторичного жилья нужно застраховать сам объект от риска гибели и повреждения, а также жизнь заемщика. В течение первых трех лет с момента регистрации права собственности потребуется и страхование риска потери права собственности (титула). Если приобретается жилье на этапе строительства, на сделку нужно только страхование жизни. Далее проводится сделка. Продавец и покупатель подписывают соответствующий договор. С банком подписывается кредитный договор. При этом, можно воспользоваться сервисом «Дистанционная сделка» и сделать все не выходя из дома. Страховать недвижимость от гибели и повреждения клиент обязан в силу закона, а вот страхование жизни заемщика и титула являются добровольными видами страхования, но их наличие чаще всего помогает снизить процентную ставку.
• Далее в случае со вторичным жильем необходимо сразу зарегистрировать право собственности. Проще всего воспользоваться сервисом «Электронная регистрация». Банк готовит документы, сам передает их в Росреестр. Все происходит онлайн, клиенту никуда не придётся ходить.

• рынка — первичный или вторичный;
• типа жилья — квартира, таунхаус или дом с земельным участком;
• вида занятости клиента — работа по найму, собственный бизнес, самозанятость.

• В силу закона. Когда клиент приобретает жилье, которое становится залогом. Это так называемое целевое кредитование — когда банк дает кредит на определенный объект недвижимости.
• В силу договора. Заемщик заключает с банком договор об ипотеке и закладывает уже имеющееся в собственности жилье, чтобы получить заем. При этом кредитование может быть нецелевым — заемщик тратит средства на любые нужды, главное, что его недвижимость остается в залоге у банка.

• Ипотека с господдержкой для самого широкого круга заемщиков. Она была запущена в 2020 году и называется «Господдержка-2020». Программа призвана поддержать строительный сектор. Государство субсидирует ставку, и она снижается для заемщика до 7% годовых. Главное условие — жилье можно купить только в новостройке. Также в рамках этой программы появилась возможность взять кредит на строительство дома по индивидуальному проекту.
• Для семей с детьми. Если в семье есть ребёнок, который родился в период с 01.01.2018 по 31.12.2023 или ребенок с инвалидностью не старше 18 лет, можно оформить заем под 6% (для жителей Дальнего Востока — 5%), но банки могут давать дополнительные дисконты и устанавливать ставки ниже этих значений. Эта программа действует также только на первичном рынке жилья, за исключением Дальневосточного региона — там в сельских поселениях семейную ипотеку можно взять и на вторичке.
• Субсидия для многодетных семей. Родители, у которых родилось 3 и более детей, могут рассчитывать на помощь от государства — 450 000 рублей на погашение остатка долга по имеющейся ипотеке. Право на поддержку получают те, у кого третий и последующие дети родились в 2019-2023 годах.
• Ипотека с материнским капиталом. Пенсионный фонд дает сертификат за рождение ребёнка (первого, второго или последующего). Тратить эти средства можно после достижения ребенком 3 лет. Возраст ребёнка не играет роли, если сумма по сертификату тратится на первоначальный взнос или погашение ипотечного долга. Воспользоваться материнским капиталом можно и в программах ипотеки с господдержкой — тогда собственные расходы будут минимальными.
• Льготная ипотека для жителей регионов. Есть льготные программы для поддержки отдельных регионов. Например, федеральная государственная программа Дальневосточной ипотеки — жители ДФО могут получить ипотеку под 2%. А те, у кого есть регистрация в Ростовской области, могут воспользоваться Единой ипотечной региональной программой, ставка по которой частично субсидируется властями региона.
• Военная ипотека. Действует государственная программа субсидирования для военных, по которой можно приобрести строящееся или готовое жилье. Заемщик должен быть участником накопительно-ипотечной системы, предусмотренной для военнослужащих.

• Уровень дохода. Если его достаточно для оплаты ипотеки и проживания, можно оформлять. Если ежемесячный платеж по ипотеке составит более 50% от дохода, с кредитом лучше подождать.
• Стоимость жилья и аренды в городе. Сравните, сколько примерно придется платить по ипотеке и сколько — за аренду. Если это примерно равные суммы, то проще платить за свою недвижимость. Чтобы посчитать примерный платеж по ипотеке, воспользуйтесь ипотечным калькулятором.
• Комфорт проживания в арендованной жилплощади. Не всем нравится жить в чужой квартире с постоянным риском, что придется оперативно съезжать. Иногда лучше сразу въехать в свой дом и платить ипотеку.

• гражданство — российское (актуально для льготных ипотечных программ);
• возраст — от 18–21 года и до достижения 65–75 лет;
• трудовой стаж — минимум 3–6 месяцев;
• положительная кредитная история.

• жилой дом в хорошем состоянии — не подойдет аварийная, ветхая, подлежащая сносу или расселению недвижимость;
• перепланировка — если была, должна быть узаконена;
• без обременений — недвижимость не должна быть под обременением ни у одного банка. Однако в последнее время все большее распространение получают программы по покупке или продаже ипотечных квартир;
• с межеванием — если это частный дом, все границы участка должны быть чётко установлены и узаконены.

Какие документы необходимы

• паспорт;
• СНИЛС;
• справка 2-НДФЛ, налоговая декларация, выписка с зарплатного счета;
• трудовая книжка или договор.

На какую сумму кредита можно рассчитывать

На какой срок выгоднее брать ипотеку

Нужен ли первоначальный взнос

Дифференцированный или аннуитетный платеж

Процентная ставка

• Потеря или снижение дохода. Основная проблема — заемщик может потерять работу или оказаться на менее оплачиваемой должности. В этом случае ему будет тяжело платить по кредиту. Если банк не будет получать платежи, он начнет начислять штрафы и пени, затем может взыскать имущество. До этого лучше не доводить и стараться откладывать сумму на платёж заранее.
• Валютные риски. Если клиент оформляет кредит не в рублях, а в любой другой валюте, он становится зависим от курса. Если курс выбранной валюты вырастет, то и его долг перед банком увеличится. Общее правило здесь — кредит лучше брать в той валюте, в которой вы получаете доход.
• Повреждение или снижение стоимости жилища. Может случиться пожар, затопление соседями, взрыв. От этого можно защититься с помощью страховки. В некоторых случаях недвижимость теряет в стоимости, но размер долга не уменьшается. Также важно учитывать инвестиционную привлекательность недвижимости. Чаще бывает лучше купить квартиру в новостройке, чем в домах застройки середины прошлого века.

• Выбрать банк. Изучить актуальные предложения и сравнить их. Найти кредитную организацию, у которой есть самая выгодная программа на комфортных условиях.
• Выбрать недвижимость. Когда ипотека одобрена, можно подбирать под эту сумму недвижимость в нужном районе, изучать инфраструктуру, общаться с владельцами и соседями. Главное — найти то, что будет подходить под все ваши требования.
• Дождаться проверки жилья. Подать в банк документы, дождаться, когда банк одобрить выбранный объект недвижимости.
• Заключить сделку. Подписать с продавцом договор купли-продажи, рассчитаться с помощью ипотечных средств.
• Зарегистрировать право собственности в Росреестре. Лучше, чтобы этот этап взял на себя банк. Для этого нужно воспользоваться сервисом электронной регистрации.

• процентные ставки — одни из самых низких на рынке;
• срок ипотеки до 30 лет;
• специальные условия для зарплатных клиентов ВТБ;
• уменьшение ставки за подачу онлайн-заявки или использование цифровых сервисов при оформлении;
• оформление права собственности без посещения МФЦ или Росреестра при задействовании сервиса «Электронная регистрация» и «Безопасные расчеты».

• Вносите деньги заранее. Следует вовремя пополнять счет, с которого будет списываться платеж. В этом случае не нужно бояться, что деньги задержатся, образуется просрочка и кредитная история испортится.
• Что можно делать с недвижимостью? Жить, делать ремонт — все, что указано в договоре. Допускается продать, если кредитор даст согласие.
• Кому принадлежит квартира? Собственник — заемщик, который до выплаты долга не может свободно распоряжаться недвижимостью. Банку ваша недвижимость не принадлежит.

• Взять ипотечные каникулы. Если у заемщика есть веская причина падения доходов и подтверждение этого (например, справка о ликвидации компании), он может запросить у банка «каникулы» на срок до 6 месяцев.
• Оформить реструктуризацию долга. Банк может предложить клиенту изменить график или суммы платежа, чтобы заемщик мог справится с нагрузкой. Для этого нужно написать заявление и дождаться решения.
• Оформить рефинансирование. Переход на программу другого банка на более выгодных условиях. До того как оформить рефинансирование, стоит внимательно изучить новые условия.

• Покупка недвижимости без полной суммы на руках. Достаточно иметь первоначальный взнос (для некоторых программ подойдет материнский капитал).
• Своя жилплощадь. Вы находите недвижимость, которая вам нравится, покупаете ее и живете, постепенно погашая долг перед банком, затем распоряжаетесь ею как угодно. Никто не выгонит из квартиры или дома, не повысит оплату и не запретит пригласить друзей/родственников пожить с вами.
• Ремонт под свои нужды и вкус. Не нужно спрашивать разрешения (если это не касается капитальных перекрытий и инженерных коммуникаций).
• Фиксированная цена. Вы уже приобрели жилплощадь, теперь нужно платить по стоимости, указанной в договоре. Если копить, недвижимость за это время может подорожать, а ещё придётся платить за аренду, которая тоже растёт.
• Экономия средств или заработок. Если в квартире живет сам заемщик, он экономит на аренде, а если поселит там квартирантов, то получит доход от сдачи. Стоимость аренды владелец устанавливает сам, она может расти, а платеж по ипотеке — нет.

• Длительный период. Ипотека берется на несколько лет или десятилетий. Нужно хорошо рассчитать доход, чтобы средств хватало на выплаты в любом случае.
• Переплата. За использование заемных средств нужно платить проценты. Чем дольше вы выплачиваете, тем больше переплата.
• Страховка. Пока не закроется долг, нужно ежегодно оплачивать страхование квартиры и желательно — жизни и здоровья заемщика. Первое необходимо по закону, отказ от второго может повысить процентную ставку. Но страховка — это защита вашего дома и семьи на случай форс-мажора.
• Сложная продажа. Можно реализовать свою квартиру или дом даже во время ипотеки. Это сложнее, чем просто продавать недвижимость, но реально.