Стоит ли сейчас покупать квартиру в ипотеку

Изменение ситуации на ипотечном рынке в первую очередь связано с повышением ключевой ставки Центробанка. В 2023 году ее величина менялась 5 раз, а в 2024 году — три раза. Последнее повышение состоялось в октябре — ставка стала выше сразу на 200 базисных пунктов (21%).

Аналитики считают, что ключевую ставку могут поднять до 23%. Ее повышение должно привести к снижению инфляции и охлаждению спроса. При ключевой ставке в 21% ипотека выдается под 25‒27%. Любые кредиты в этой ситуации становятся неподъемными — переплата превышает сумму займа в разы, а ежемесячный платеж сильно увеличивается.

Следующее значимое изменение — отмена льготной ипотеки на строящееся жилье. По этой программе можно было приобрести недвижимость в новостройке под 8% годовых вне зависимости от профессии, семейного положения и возраста. Оформить ипотеку до 1 июля 2024 года можно было на дом или квартиру от застройщика.

Воспользоваться льготными предложениями могут не только семьи с маленькими детьми. Специальные условия действуют для IT-специалистов, в сельской местности, регионах Дальнего Востока и Арктики.

Это ипотека под 6% годовых, которую могут оформить супруги или родители-одиночки, которые воспитывают одного ребенка в возрасте до 6 лет включительно. А если это ребенок-инвалид — до 18. По семейной программе смогут купить жилье семьи с двумя несовершеннолетними детьми любого возраста.

Первоначальный взнос по семейной ипотечной программе должен составлять от 20,1%. Сумма кредита составляет до 6 миллионов для регионов и до 12 — для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Можно приобрести недвижимость на большую сумму, но на часть стоимости квартиры, превысившую лимит, будет действовать рыночная ставка.

Семейная программа продлена до 2030 года. Она подходит для покупки не всех видов жилья — только по договору долевого участия или купли-продажи от застройщика. Можно воспользоваться госпрограммой на строительство дома от аккредитованного банком подрядчика.

Эту льготную программу тоже продлили до 2030 года, но внесли в нее изменения. IT-специалисты могут брать кредит на жилье под 6% годовых, если они работают в аккредитованных Минцифры компаниях. Выяснить, входит ли организация в этот список, можно в реестре на Госуслугах. Из регионов, в которых действует программа, исключили Москву и Санкт-Петербург.

Минимальный первоначальный взнос по IT составляет от 20,1%, а максимальная сумма кредита — 9 миллионов. Есть требования к возрасту заемщика — от 18 до 50 лет. Необходимо соблюдать условия по доходам — среднемесячный заработок в городах-миллионниках, Московской и Ленинградских областях должен составлять от 150 тысяч рублей до вычета НДФЛ, в остальных регионах — от 90. Ипотека для IT-специалистов действует в ВТБ — оформить кредит на льготных условиях можно онлайн не выходя из дома. Решение по заявке будет получено в течении 2 минут. Клиентам ВТБ доступна комбо-ипотека с увеличением суммы кредита до 18 миллионов рублей.

По этой программе можно приобрести недвижимость под 3% годовых, но только в сельской местности. Численность населения в городе или селе должна составлять не более 30 тысяч человек. Первоначальный взнос по сельской программе также начинается от 20%, а возможная сумма кредита — до 6 миллионов рублей. Купить под 3% можно только строящееся и готовое жилье от застройщика или дом на вторичном рынке не старше 3‒5 лет в зависимости от категории продавца.

По этим госпрограммам ставка составляет всего 2%. Воспользоваться ими в регионах Арктики, Дальнего Востока могут несколько категорий заемщиков. В список входят супруги не старше 36 лет, не состоящие в браке родители, имеющие ребенка в возрасте до 19 лет, педагоги, медики, участники СВО или члены семей погибших на СВО, переселенцы с территории ДНР, ЛНР и т. д. По дальневосточной и арктической ипотеке нужно соблюдать требования к первоначальному взносу (не менее 20,1%). Максимальная сумма кредита составляет 6 миллионов рублей. А в случае приобретения готового жилья площадью от 60-ти квадратных метров или строящегося жилья площадью от 64 квадратных метров, сумма кредита до 9 млн руб.

Брать кредит на жилье в нынешних условиях выгодно семьям, которые имеют право на льготные программы. Если покупать недвижимость по госпрограмме, ставки могут быть значительно ниже рыночных. Однако по каждой из программ с господдержкой действуют свои требования. Если заемщик не подходит ни под одну из них, можно рассчитывать только на рыночную ставку.

Помимо льготных программ, некоторые банки предлагают специальные условия на покупку недвижимости на вторичном рынке. К ним относится услуга «Хочу свою ставку», которая позволяет получить скидку на процент по ипотечному займу. Выкуп ставки — это возможность приобретения залоговой квартиры или дома по сниженной ипотечной ставке.

Застройщик может предложить покупателям приобрести жилье по траншевой ипотеке. Она отличается от обычной тем, что позволяет оплачивать недвижимость частями и удобным способом. Вся сумма делится на несколько частей — траншей, проценты начисляются только на выбранную долю стоимости. Траншевая модель снижает ежемесячный платеж и делает обслуживание кредита комфортным.

К выгодным условиям относится рассрочка платежа от застройщика. Она действует до момента ввода дома в эксплуатацию. Покупатель вносит первоначальный взнос, например 20%, а оставшуюся сумму вносит по установленному графику. В зависимости от условий компании заемщику нужно будет платить определенную сумму каждый месяц или внести остаток до сдачи объекта. Рассрочка от застройщика бывает беспроцентной или с удорожанием, когда на остаток долга начисляют проценты.

Высокая ключевая ставка и вызванное ей повышение процентов по ипотечным кредитам вместе с ростом цен на недвижимость не самое удачное время для покупки недвижимости. Но если покупатель имеет на руках крупную сумму и не хочет ждать, стоит в первую очередь рассматривать льготные программы и специальные условия от банков и застройщиков.

Ставки по семейной и другим программам с господдержкой могут вырасти, поэтому воспользоваться шансом приобрести жилье под 6% лучше сейчас. Аргументом за оформление ипотеки будет риск потери накоплений — из-за инфляции деньги обесцениваются. Вкладывать их валюту тоже опасно — курс может упасть. Одним из самых выгодных вариантов вложения средств будет покупка недвижимости.

Итак, покупать жилье в ипотеку в условиях кризиса разумно при соблюдении одного из условий:

Некоторые аналитики прогнозируют, что в 2025 году возможно постепенное снижение ставок по ипотечным кредитам. Поэтому тем, кто не проходит по льготным программам или не имеет крупных накоплений в запасе, можно повременить с покупкой. При небольшом первоначальном взносе и невозможности досрочно погашать кредит переплата по ипотеке с рыночной ставкой будет слишком высокой.

Ждать снижения ставок стоит не раньше второй половины 2025 года. Если благоприятные прогнозы сбудутся, можно будет рефинансировать взятую под высокий процент ипотеку или оформить кредит на жилье, если покупка была отложена.

Ипотечный рынок в России в 2024 году пережил несколько потрясений. Они связаны с ростом ключевой ставки до 21% и отменой льготной ипотеки. Вместе с повышением процентов на ипотечные кредиты у покупателей все еще остается возможность оформления ипотеки по программам с господдержкой. Продлено действие семейной, IT, сельской и дальневосточной ипотеки. По ним ставка составляет от 2 до 6%.

Кроме специальных программ с господдержкой, заемщики могут рассмотреть варианты с покупкой квартиры по ставке продавца, рассрочки от застройщика. Такие условия помогут снизить платеж по кредиту до комфортных значений и избежать большой переплаты.

Рассматривать возможность приобретения жилья в условиях кризиса стоит, если заемщик проходит по условиям льготных программ или имеет на руках большую часть стоимости недвижимости. Он также может оформить кредит по высокой ставке, если планирует погасить задолженность в ближайшее время или рефинансировать ипотеку. В противном случае с покупкой можно повременить и подождать снижения ставок. По мнению экспертов, это возможно во втором полугодии 2025 года.