Созаемщик по ипотеке: права и обязанности

Ипотека может быть оформлена на нескольких лиц. Например, если кредит на квартиру оформляет супружеская пара, муж или жена будет выступать заемщиком, а второй супруг — созаемщиком. Им может стать любой другой родственник, коллега по работе или друг. Такой участник должен согласится разделить с заемщиком обязательства по ипотеке и финансовую ответственность.

Созаемщика по ипотеке чаще всего привлекают, чтобы повысить шансы на одобрение кредита на покупку недвижимости или увеличить его сумму. Таких лиц еще называют солидарными заемщиками, потому что они несут ответственность за погашение займа перед банком. При оформлении ипотечного договора основной должник будет обозначен как титульный созаемщик, а остальные участники — просто созаемщиками.

Титульного созаемщика обязательно наделяют собственностью — залоговой недвижимостью. Наличие дополнительных участников сделки для банка становится гарантией возврата кредита. Их права на приобретаемую квартиру или дом зависят от условий договора. Дополнительный участник может выступать как финансовый поручитель или стать совладельцем жилья.

Чаще всего созаемщиками становятся супруги, родители и другие родственники. Доходы этих людей учитывают при расчете максимальной суммы кредита, а ответственность по погашению займа фиксируют в договоре. К одному ипотечному договору можно привлечь до четырех участников вместе с основным должником. Существуют две ситуации, когда требуется подписать документы с созаемщиком:

Право собственности по сделкам купли-продажи недвижимости с использованием ипотечного кредита автоматически возникает только у титульного заемщика. Выделять доли другим лицам, указанным в договоре, не требуется. Но если жилье было приобретено в браке, оно автоматически становится совместно нажитым имуществом.

Второй супруг может отказаться от участия в сделке купли-продажи квартиры или дома. Для этого семейная пара может подписать брачный договор. Есть другой вариант: муж или жена должны дать нотариальное согласие на оформление ипотеки без собственного участия. Банк обязательно будет запрашивать у супруга согласие на сделку, этот документ тоже нужно заверять нотариально.

Права и обязанности всех участников сделки будут указаны в кредитном договоре. Для созаемщиков они будут практически одинаковыми, за исключением того, что титульный заемщик становится собственником приобретаемой квартиры по умолчанию. Это право закреплено текстом договора. У созаемщиков есть право на: 

Ключевая обязанность созаемщика — в ответственности за погашение займа. Если основной должник прекращает вносить платежи по ипотеке, второй участник принимает на себя его обязательства. К ним относятся:

Созаемщик и поручитель по ипотеке — это разные роли в сделке. Они отличаются степенью ответственности и имущественными правами. 

Банк будет проверять платежеспособность и кредитную историю обоих участников — поручителя и созаемщика. У них запросят те же документы, что и у основного должника. Однако с поручителем заключают отдельный договор — договор поручительства, а не кредитный. Такой участник не обязан контролировать график внесения платежей по кредиту, ему не предоставляют доступ к информации по погашению займа. А обязанность выплатить остаток долга за основного заемщика у него возникнет только по решению суда.

Прежде всего, нужно внимательно ознакомиться со всеми условиями предоставления ипотечного кредита. Чтобы привлечь второго участника сделки или сразу несколько человек, необходимо подать заявку на ипотеку в банк по стандартному алгоритму. Клиентам нужно будет лишь добавить в пакет документов бумаги, которые удостоверяют личность и подтверждают доход созаемщика.

Чаще всего в пакет документов на второго участника входят:

Как и для основных должников, для дополнительных участников сделки по ипотеке действуют требования по возрасту и другим критериям. Например, ответственность с титульным заемщиком не смогут разделить родители старше 75 лет или несовершеннолетние дети, лица без российского гражданства.

Заемщик может договориться с другими участниками сделки, кто и в каком порядке вносит платежи по ипотечному кредиту. Для банка этот вопрос не имеет значения, однако формально обязанность по погашению задолженности лежит на основном заемщике. Пополнить счет для уплаты ипотечных взносов может любой из созаемщиков или даже третье лицо.

Ипотеку чаще всего выдают на 10‒20 лет. За этот долгий срок жизненные обстоятельства участников сделки могут измениться. Например, супруги могут развестись или второй участник может сам захотеть взять кредит на покупку жилья. Закономерно возникает вопрос: на каких условиях можно изменить список созаемщиков?

Вывести второго участника из списка созаемщиков можно по соглашению сторон. Чтобы убрать физическое лицо из кредитного договора, необходимо обратиться в банк с заявлением и документами. Для сокращения числа участников сделки нужно соблюсти несколько условий:

В список документов, которые нужно приложить к заявлению, кроме паспортов сторон, нужно добавить кредитный договор, документы на объект недвижимость, справку о доходах оставшихся созаемщиков. Также необходимо внести документы-основания сокращения участников сделки — например, свидетельство о разводе, справку об утрате трудоспособности.

Банк проверит выполнение условий — если они соответствуют требованиям финансово-кредитной организации, проблем не возникнет. Срок рассмотрения заявления составляет не более 14 дней. Изменить условия договора также можно через суд, если кредитор не дает согласия на выход участника из сделки.

Наличие созаемщика повышает шансы на одобрение кредита на покупку недвижимости. Если квартиру приобретают супруги, они оба становятся владельцами недвижимости. Оба участника также несут обязанность по внесению платежей по ипотеке, что служит подстраховкой для основного заемщика и дополнительным гарантом для банка.

Воспользоваться правом на налоговый вычет второй участник сделки сможет при соблюдении нескольких условий. Он должен стать собственником приобретаемого в ипотеку жилья: если он купил квартиру вместе с супругом или ему выделили долю в квартире. Также созаемщик должен быть плательщиком налога на доходы физических лиц — 13%. То есть — иметь официальное трудоустройство.

Но вместе с плюсами участия в сделке для созаемщиков имеют значение и минусы:

Прежде чем стать участником ипотечной сделки для родственников и друзей, нужно взвесить все плюсы и минусы такого решения. Необходимо уточнить сумму займа, срок кредитования, размер ежемесячного платежа и другие параметры.

Если банк одобряет недостаточную сумму для покупки недвижимости в ипотеку или жилье приобретают супруги в браке, в сделке будут участвовать несколько участников. Кроме основного заемщика, это созаемщики — лица, которые делят с должником права и обязанности по погашению займа. Дополнительными участниками по ипотечным сделкам могут стать любые родственники, друзья или коллеги. Чаще всего банки ограничивают их число до 3‒4 человек.

Если в сделке будет участвовать созаемщик, банк учтет его доходы, кредитную историю. Участие родственника или друга будет гарантом для банка, что заем погасят. По соглашению сторон титульный заемщик может выделить ему долю в жилье, а если недвижимость приобретают муж и жена, они оба становятся собственниками квартиры. При появлении просрочек или отказе заемщика платить кредит созаемщик должен будет взять эту обязанность на себя.

Созаемщики отличаются от финансовых поручителей при приобретении жилья в ипотеку правами и степенью ответственности. Для созаемщика она полная — банк обяжет его погашать долги при появлении финансовых проблем у должника, эту обязанность пропишут в договоре. Также он может стать совладельцем недвижимости. Поручителя заставят платить по кредиту только по решению суда.

По согласию сторон второе лицо, указанное в кредитном договоре, можно вывести из ипотечной сделки. Для этого нужно обратиться с заявлением и пакетом документов в банк. Созаемщик также имеет право на получение налогового вычета, если основной должник выделил ему долю в купленной в ипотеку квартире.