Почему первый платеж по ипотеке только проценты

14.04.2026Дата публикации

Время прочтения: 3 минуты

При оформлении ипотеки заемщику могут предложить выбрать способ погашения ипотеки: аннуитетную или дифференцированную схему. В первом случае ежемесячные платежи будут одинаковыми весь срок выплаты кредита, но вначале они почти полностью состоят из процентов. Во втором — поначалу взносы будут высокими, но по мере уменьшения долга постепенно сократятся. Разберем подробнее, чем еще отличаются эти схемы и какая из них будет выгодной для заемщика.

Как устроен аннуитетный платеж и при чем здесь первый взнос

Аннуитет — это способ погашения кредита, при котором вы платите равные суммы каждый месяц на протяжении всего срока. Но внутри этого платежа каждый раз происходит перерасчет и соотношение частей меняется:

— Проценты начисляются на остаток долга. Сразу после подписания договора долг огромный, поэтому на проценты приходится большая часть платежа, примерно 80%. К моменту окончания срока соотношение изменится: основная часть взноса будет уходить на погашение тела кредита.

— Тело кредита — это то, что остается от ежемесячного платежа после вычета процентов. Именно эта сумма уменьшает реальный долг заемщика перед банком. В начале срока погашения займа банк начисляет проценты на максимальную сумму основного долга. Так он перестраховывает себя и сразу забирает плату за пользование деньгами, поэтому тело кредита гасится медленно.

В 2026 году аннуитетная схема кредитования остается самой распространенной — многие банки работают только по такой системе. Она удобна для должника тем, что он всегда знает, сколько именно должен заплатить в этом месяце по ипотеке, и может планировать свой бюджет на годы вперед. Аннуитет может быть выгоден для заемщика в некоторых случаях: например, если он возьмет в кредит небольшую сумму на покупку квартиры на этапе котлована, а потом стоимость этого жилья заметно вырастет.

При аннуитетной схеме особенно важен размер первоначального взноса — это единственный платеж, который на 100% состоит из основного долга и в котором нет процентов. Каждый рубль, вложенный в первоначальный взнос, помогает снизить ежемесячную нагрузку и в результате сокращает размер переплаты.

Чем отличается дифференцированная схема от аннуитета

Дифференцированный платеж — система погашения кредита по принципу убывающей нагрузки. В отличие от аннуитета при выборе такой схемы заемщик платит разные суммы каждый месяц. Первым будет самый большой взнос, а каждый последующий — на несколько сотен или тысяч рублей меньше предыдущего.

Дифференцированный взнос делится на две части:

Постоянная часть или тело долга: сумма самого кредита просто делится на количество месяцев. Если вы взяли 3 млн рублей на 10 лет, то на выплату долга будет уходить по 25 тысяч рублей каждый месяц
Убывающая часть или проценты: банк начисляет проценты на фактический остаток долга. Поскольку тело кредита стабильно вычитается из общего долга каждый месяц, база для начисления процентов уменьшается быстрее. В итоге переплата сокращается ежемесячно

Суммарная переплата по дифференцированному графику всегда существенно ниже, чем по аннуитетному при той же ставке и сроке. Главный минус системы — большая нагрузка на семейный бюджет в самом начале выплат. Поскольку первый платеж по такой схеме наиболее высокий, банк будет оценивать вашу платежеспособность именно по нему. Это значит, что для одобрения дифференцированной ипотеки ваш официальный доход должен быть в среднем на 20–30% выше, чем для аннуитета.

Предположим, вы возьмете 3 млн рублей в ипотеку по ставке 18% на 20 лет.

При аннуитете вы платите по 46 300 рублей ежемесячно все 20 лет. В первый месяц на выплату тела кредита уйдет всего 1300 рублей. Итоговая переплата составит 8,1 млн рублей — больше в 2,7 раза, чем вы взяли в долг
При дифференцированной схеме в первый месяц вы внесете 57 500 рублей, из которых 12 500 — тело кредита. К концу срока ежемесячный платеж снизится до 12 700 рублей. Переплата составит чуть больше 5,4 млн рублей

Дифференцированная схема подойдет тем, кто уверен в стабильности своего дохода и хочет максимально сэкономить на процентах в будущем, не переплачивая крупные суммы. Однако банки редко предлагают клиентам этот способ выплаты ипотеки — слишком высоки риски и ниже прибыль.

Почему банки используют аннуитетную схему расчетов

Ипотека с аннуитетными платежами — самая популярная на рынке кредитования, но эта система не идеальна. У нее есть как преимущества, так и недостатки. К основным плюсам аннуитета можно отнести:

Низкий порог входа. Начальный платеж при аннуитете всегда ниже, чем при дифференцированной схеме. Это позволяет получить одобрение на нужную сумму кредита даже при относительно невысоком доходе
Широта распространения. С аннуитетной схемой работают все банки, тогда как взять дифференцированную ипотеку сегодня крайне сложно
Прогнозируемость. Вы точно знаете, какую сумму нужно внести через 5, 10 или 15 лет. Это удобно для долгосрочного планирования
Инфляционное преимущество. Через 10–15 лет из-за инфляции фиксированные взносы будут ощущаться психологически и финансово легче, чем сегодня. При дифференцированной схеме самые крупные платежи приходятся на начало срока
Гибкость. Аннуитет дает возможность платить минимум в тяжелые времена, но позволяет гасить долг досрочно, когда появляются свободные средства
Возможность рефинансирования. Если взять ипотеку даже на пике процентных ставок, при их снижении есть возможность ее рефинансировать и снизить ежемесячные взносы

Минусы аннуитетного платежа:

Огромная переплата. Главный недостаток схемы, который особенно остро ощущается при длительном сроке погашения и высокой ставке
Медленное погашение долга. В первые годы вы практически не выкупаете свою квартиру. Если вы решите продать жилье через 2–3 года, то обнаружите, что должны банку почти ту же сумму, что и брали
Сложность рефинансирования. Если вы захотите перейти в другой банк через пять лет, окажется, что вы уже отдали старому банку почти все проценты, и начинать новый аннуитетный цикл в другом месте может быть финансово неразумно

Для банка ипотека — это продажа денег в долг. Аннуитет позволяет продать их значительно дороже за счет того, что тело кредита убывает крайне медленно. Причем свою прибыль он получит в первые же годы выплаты процентов, поэтому кредитор будет защищен от инфляционных рисков. Также эта схема подходит для людей с разным уровнем дохода: чем больше будет выданных кредитов, тем больше заработает банк.

Как рассчитать график аннуитетных платежей и выгодно ли гасить досрочно

Аннуитет идеален для заемщиков, которые хотят получить максимально возможную сумму и небольшой ежемесячный платеж. Проще всего рассчитать его размер с помощью ипотечного калькулятора на сайте банка.

Учитывая высокую переплату по аннуитетной схеме, многие заемщики задумываются о досрочном погашении ипотеки. Они могут выбрать уменьшение срока или суммы взноса:

Сокращение срока — самый выгодный вариант. Поскольку в конце срока вы платите почти одно тело долга, даже один досрочный платеж сегодня может убрать несколько месяцев или даже полгода ипотеки в будущем
Сокращение суммы — психологически комфортно. Ваш ежемесячный обязательный платеж становится меньше. Это создает подушку безопасности — если доходы упадут, будет легче платить

Когда гасить досрочно невыгодно:

Если у вас льготная ипотека — 6% или ниже. В 2026 году будет выгоднее положить свободные деньги на накопительный счет или депозит под 15%. Проценты по вкладу будут перекрывать проценты по ипотеке
Если до конца ипотеки осталось 1–2 года. К этому времени вы уже выплатили банку почти все проценты. Ваши платежи сейчас состоят на 90% из тела кредита — досрочное погашение уже не повлияет на размер переплаты

Каждый случай нужно рассматривать по отдельности, но в большинстве ситуаций выгоднее всего вносить суммы досрочно в первые годы выплаты ипотеки.

Подведем итог

Аннуитетная система предполагает фиксированные ежемесячные платежи, при таком способе выплаты кредита заемщик сначала гасит проценты, а уже затем — сам долг. При дифференцированной схеме платежи неодинаковые, они постепенно уменьшаются, а основной долг гасится равными частями.

Размер переплаты при аннуитете всегда выше, чем по дифференцированной ипотеке. Дифференцированная схема означает высокие платежи в начале срока погашения кредита — на ней сложнее планировать бюджет.

Чтобы сократить переплату при аннуитетной схеме кредитования, можно вносить средства досрочно и уменьшать срок выплаты ипотеки или размер ежемесячного взноса. Можно комбинировать оба подхода, в зависимости от того, какой из них будет выгоднее на данный момент. Например, вначале разумнее сокращать срок.