Как одобряют ипотеку

При одобрении ипотеки в первую очередь необходимо, чтобы клиент подходил под условия, установленные законом.

По закону оформлять кредит разрешено с 18 лет, это правило закреплено в ст. 21 ГК РФ. Банки не имеют право оформить кредит для клиента младше 18 лет, но они могут повышать возрастной порог, это не запрещено. Часто требуют, чтобы клиенту было не меньше 21 года. Максимально допустимый возраст устанавливает каждая финансовая организация самостоятельно, в законе это требование не прописано. ВТБ выдает ипотеку клиентам не старше 75 лет на момент полного погашения займа.

Банки кредитуют клиентов с российским паспортом. Некоторые финансовые организации предоставляют займы иностранным гражданам при должной постановке на миграционный учет, наличии постоянной регистрации и разрешения на работу.

Если основные условия соблюдены, банк проверяет платежеспособность клиента. Делают это не сотрудники, а специальная скоринговая программа. С помощью автоматической системы можно оценить, насколько добросовестно клиент будет вносить ежемесячные платежи. Программа анализирует данные заемщика из анкеты, которую он заполняет вместе с заявкой, а также из других источников — с места работы, из бюро кредитных историй (БКИ), а после выдает решение.

Самостоятельно узнать, по каким параметрам происходит оценка скоринговой программы, не получится. Однако есть то, что важно для получения практически любого кредита.

Каждый клиент, который хотя бы раз фигурировал в договоре займа, получает свою кредитную историю (КИ). Какие операции попадут в КИ:

присутствие в кредитном договоре в качестве поручителя.

Также в кредитную историю попадают данные о просрочках по услугам ЖКХ, налогам, штрафам ГИБДД, судебным постановлениям о взыскании денежных средств и прочим платежам. Таким образом, банк легко определяет неплательщиков. Чтобы кредитная история была хорошей, важно своевременно вносить все платежи, без просрочек и долгов. Отсутствие кредитной истории тоже может восприниматься негативно, так как в этом случае нет возможности оценить благонадежность клиента.

Раньше при оформлении заявки на ипотеку клиенты предоставляли справки о доходах с места работы. Сейчас такие документы практически нигде не требуются — например, в ВТБ достаточно только паспорта. Но это не означает, что банки перестали учитывать доходы. Данные запрашивают напрямую у работодателя и из налоговой. Таким образом можно подтвердить, что у клиента есть регулярные доходы в размере, достаточном и для погашения ипотеки, и для жизни.

Для того чтобы взять ипотеку, не обязательно работать официально по трудовому договору. Клиент может быть собственником бизнеса, индивидуальным предпринимателем или работать как самозанятый. Главное — регулярно отчитываться о доходах в налоговую.

Оценивая доход клиента, банки рассчитывают показатель долговой нагрузки (ПДН). Это требование было введено Банком России 1 октября 2019 года. Чтобы ипотеку одобрили, после уплаты обязательных платежей по всем займам и кредитам у заемщика должно оставаться достаточно средств на повседневные нужды. Принято считать, что если обязательные платежи составляют 50 и более процентов от дохода, то это высокий ПДН, в этом случае шансы получить ипотеку снижаются.

Иногда банки смотрят на стаж трудовой деятельности. В ВТБ предъявляют следующие требования к заемщикам:

Чтобы у банка были все основания для одобрения, необходимо подтвердить свою благонадежность. Расскажем, как можно это сделать.

Если оказалось, что кредитный рейтинг недостаточно высокий, можно попробовать улучшить его. Для этого можно, например, оформить рассрочку в магазине и вовремя выплатить всю сумму. Еще один популярный вариант — завести кредитную карту. Если пользоваться ею, соблюдая условия и возвращая деньги в срок, это поможет повысить кредитный рейтинг.

Законом не запрещено совмещать основную деятельность и самозанятость. Если помимо работы в найме вы оказываете услуги в частном порядке или продаете изделия ручной работы как самозанятый, можно подтвердить свои доходы справкой из приложения «Мой налог». Самозанятый также может сдавать квартиру в аренду — такой заработок тоже зачтется.

Обычно для ипотеки достаточно суммы в размере 20-30%  от стоимости недвижимости. Но если внести сумму крупнее, банк с большей вероятностью одобрит сделку.

Поручитель гарантирует, что заемщик выплатит кредит, а в случае каких-либо сложностей возьмет финансовые обязательства на себя. Иногда вместо поручителя достаточно созаемщика. Например, если супруги берут кредит совместно, в договоре участвуют оба — и оба несут равную ответственность. В этом случае при скоринге будут учтены доходы обоих супругов.

Если у вас уже есть недвижимость в собственности, ее можно предоставить в залог. В этом случае на жилье будет наложено обременение в пользу банка на весь срок действия ипотеки. После выплаты задолженности можно будет снять обременение в обычном порядке.

Банки охотнее идут навстречу действующим клиентам — например, тем, кто получает зарплату на карту. Чтобы стать клиентом, также можно оформить дебетовую карту, завести кредитку или открыть вклад.

При подаче заявки также важно корректно заполнять анкету. Наличие ошибок или недостоверной информации может стать причиной отказа, даже если клиент соответствует всем условиям. Тщательно проверьте данные перед отправкой.

Отказ еще не означает, что ипотека для вас недоступна. При отказе по закону банки не обязаны сообщать причину. Однако понимая, от чего зависит одобрение, вы можете попробовать улучшить свою репутацию самостоятельно.

Проверьте свою кредитную историю. Сделать это можно в своем бюро кредитных историй. В июне 2023 года в государственном реестре таких организаций всего 6. Банки передают сведения в одно бюро или сразу в несколько.

Сначала необходимо узнать, в каком именно БКИ хранятся ваши данные, на портале «Госуслуги». После этого обратитесь напрямую в бюро. Зарегистрируйтесь на сайте и сделайте запрос — услуга доступна бесплатно дважды в год в каждом БКИ. В документе будут отображены все оформленные ранее кредиты, а также те сделки, в которых вы фигурировали в качестве созаемщика или поручителя. Общий кредитный рейтинг будет выражен в числовом значении от 1 до 999 — чем он выше, тем лучше.

Кроме этого, вы можете самостоятельно рассчитать показатель долговой нагрузки. Для этого суммируйте все доходы и вычтите из итоговой суммы платежи по кредитам и займам, которые вы обязаны вносить, включая платеж по будущей ипотеке. Если от дохода останется меньше половины, стоит пересмотреть условия. Например, предложить банку больший первоначальный взнос или увеличить срок, чтобы снизился платеж.

При оформлении заявки на сайте ВТБ предварительное одобрение можно получить быстро — уже в течение 2 минут. Документы не понадобятся, достаточно подтвердить регистрацию через «Госуслуги». Решение по объекту недвижимости принимается, когда заемщик предоставит все документы. Оно занимает 15–20 минут.