Как работает исламская ипотека

Исламская ипотека представляет собой особую форму финансирования покупки недвижимости, строящуюся на соблюдении принципов шариата. Согласно его правилам, верующие мусульмане не могут взять кредит под проценты. Вместо таких продуктов банки предлагают альтернативу: рассрочку, доверительное управление активами, беспроцентные облигации и другие виды инвестиционных инструментов.

Ипотека по исламским правилам впервые была введена в четырех регионах России с сентября 2023 года: Татарстане, Башкортостане, Дагестане и Чеченской республике. В 2024 году В. Путин подписал закон о регулировании партнерского финансирования в отдельных субъектах. Этот документ должен устранять препятствия для кредитных и некредитных финансовых организаций в сфере исламского банкинга.

Мусульманам по религиозным соображениям запрещено участвовать в сделках, которые предполагают получение фиксированного дохода от денежного займа. Кроме ростовщичества, харам, или запрет, действует на работу со спекулятивными инструментами и участие в рискованных сделках. Поэтому отвечающие нормам шариата финансовые продукты строятся на принципе партнерства и разделении рисков.

Исламская ипотека предполагает отсутствие процентов, прозрачность сделки и разделение рисков между банком и заемщиком. Существует несколько видов таких продуктов в зарубежных странах:

Если сравнить сделки Мурабаха с обычной покупкой квартиры в ипотеку, то основное их отличие в том, что прибыль банка складывается не из процентов. Финансово-кредитная организация зарабатывает на перепродаже недвижимости с наценкой. Хотя в исламской ипотеке нет процента по кредиту, общая стоимость займа в итоге может быть выше, чем переплата по стандартным программам.

Существуют и другие отличия ипотеки по шариату и обычной:

Банки могут выдвигать свои требования к заемщикам, объекту недвижимости, минимальной и максимальной сумме рассрочки, например по возрасту, трудовому стажу, размеру дохода.

По исламским программам можно приобретать квартиры на первичном и вторичном рынке, дома с земельными участками. Но каждый банк самостоятельно определяет условия, на которых он может одобрить клиенту ипотеку Мурабаха. Чаще всего они не сильно отличаются от условий по обычным ипотечным программам:

У исламской ипотеки есть очевидное преимущество в том, что сумма платежей остается фиксированной на весь срок. Она не зависит от процентной ставки. Также банки не обязывают клиентов оформлять страхование жизни, имущества. Воспользоваться такими продуктами можно на добровольной основе.

Обратиться за исламской ипотекой может любой человек, вне зависимости от своей национальной, религиозной принадлежности. Это требование обусловлено принципами самой системы банкинга по шариату и Федеральным законом № 417-ФЗ. Он запрещает дискриминацию по признакам религиозной или иной принадлежности. Поэтому каждый гражданин России может воспользоваться рассрочкой на жилье — подтверждать вероисповедание не нужно.

Чтобы взять исламскую ипотеку, можно сначала найти дом или квартиру для покупки, а уже затем подать заявку. Или наоборот: отправить заявку и только потом приступить к поискам. Оформление сделки включает несколько этапов:

В пакет документов, кроме паспорта, СНИЛСа, справки о доходах и бумаг на квартиру, могут входить и другие документы по требованию банка. Клиента могут попросить представить справку о соответствии объекта недвижимости нормам шариата. Тогда проверку будут проводить юристы банка и муфтии, что увеличивает срок рассмотрения заявки.

Исламская ипотека — малознакомый российским заемщикам продукт. Эта программа не получила широкого распространения в стране, с ней работает всего несколько банков и только в определенных регионах. В отличие от обычных кредитов на недвижимость заключить сделки по договору Мурабаха могут только граждане России — иностранцам такая рассрочка недоступна.

При оформлении исламской ипотеки банк участвует во всех этапах сделки. Так он защищает свои интересы и права покупателя. Как правило, объект недвижимости страхует сама финансово-кредитная организация, что снижает расходы клиента. Но заемщик вправе застраховать свою жизнь и здоровье самостоятельно. Банк отвечает за юридическую чистоту сделки и возможные проблемы с жильем.

Хотя получить исламскую ипотеку можно не только в кредитных организациях, но и НФО, например строительных компаниях, безопаснее обращаться в банки с лицензией. Так можно будет избежать мошенничества, скрытых платежей, гарантировать отсутствие проблем с документами на объект недвижимости.

Исламская ипотека — новый продукт для российского рынка ипотечного кредитования. Он отличается от обычных программ тем, что не предполагает выдачу кредита на покупку жилья под проценты. Вместо этого банк финансирует приобретение недвижимости в рассрочку. Для этого он приобретает квартиру или дом, устанавливает наценку и перепродает по более высокой стоимости заемщику, а тот вносит фиксированные платежи.

Пока взять исламскую ипотеку можно только в нескольких регионах — Татарстане, Башкирии, Дагестане и Чечне. Хотя эта программа строится на соблюдении принципов шариата, заемщику не нужно подтверждать вероисповедание. Стать клиентом банка может человек с любыми религиозными предпочтениями. Он должен выполнить требования финансово-кредитной организации по возрасту, уровню дохода и другим критериям.

Чаще всего в России оформляют сделки по договору Мурабаха. Они предполагают рассрочку с наценкой, когда банк приобретает жилье и продает клиенту. Но существуют и другие виды сделок по исламской ипотеке, например с арендой и последующим выкупом недвижимости. В рассрочку нельзя взять квартиру по семейной или любой другой льготной ипотеке. Банки также устанавливают высокий первоначальный взнос по программе для мусульман и тщательно проверяют выбранный объект — так они делят риски с покупателем.