Почему новостройки дороже вторички

27.03.2026Дата публикации

Время прочтения: 3 минуты

За последние годы в России появилось несколько ипотечных программ с господдержкой, которые позволяют купить квартиру в новостройке по сниженной процентной ставке. Это привело к росту цен на жилье в новых домах. Повышение рыночной ставки снизило популярность вторички, хотя она дешевле новостроек в среднем минимум на 40% и выше. Разберемся, почему растет стоимость квадратного метра в строящемся или сданном доме и какую недвижимость выгоднее приобретать в ипотеку сегодня.

Сравнение цен: новостройка vs вторичка

Разрыв цен на жилье на первичном и вторичном рынке в последнее время становится все более заметным. По данным Центробанка России за апрель 2025 года, разница составляет около 60% в среднем.

Новостройки — в среднем по стране квадратный метр стоит более 205 тысяч рублей.
Вторичное жилье — можно приобрести в среднем за 128 тысяч рублей за квадратный метр.

Цена разнится в зависимости от региона. Максимальный разрыв наблюдается в Центральном федеральном округе. Там новостройки дороже на 80% (294,1 тыс. рублей против 163,8 тыс. за квадратный метр). Не лучше картина в Сибири и на северо-западе страны, где первичка дороже на 44 и 57% соответственно. Наименьшая разница в ценах наблюдается на Северном Кавказе (12%) и Дальнем Востоке (16%), в Марий Эл, на Ставрополье и еще нескольких регионах.

Центральный банк считает такое различие в стоимости потенциальным риском для россиян. При покупке квартиры в новостройке по завышенной цене даже с использованием льготной ипотеки при ее последующей продаже заемщик может столкнуться с финансовыми потерями. Стоимость недвижимости может оказаться ниже первоначальной цены, ведь жилье уже будет считаться вторичным. В этом случае заемщик может не только потерять вложенные деньги, но и остаться должным банку.

Ключевые причины роста цен на новостройки

Существует несколько основных причин, почему новостройки часто дороже жилья на вторичном рынке.

Наличие льготной ипотеки. К росту цен ведет массовый спрос, стимулированный государственными программами льготного кредитования (семейная, IT, дальневосточная, сельская ипотеки). Низкие ставки делают покупку жилья доступной для многих покупателей, что позволяет застройщикам устанавливать высокие расценки на квадратный метр
Качество, новизна самого жилья и коммуникаций. При строительстве новых домов используются энергоэффективные и долговечные материалы, технологии. Это обеспечивает лучшую тепло- и звукоизоляцию, снижает будущие расходы на коммунальные услуги и ремонт. Новые коммуникации рассчитаны на длительный срок службы, в сталинках или хрущевках инженерные сети часто изношены, требуют полной замены
Юридическая чистота. Новостройка не доставит проблем с предыдущими владельцами, наследственными спорами или обременениями. Покупка юридически чистого объекта снижает риски для покупателя, позволяет снизить затраты на услуги юриста, риелтора
Современная инфраструктура, безопасность. В новых жилых комплексах чаще всего развита инфраструктура: от детских площадок, зон отдыха и спортивных площадок до детских садов, школ и торговых центров внутри ЖК. Такие дома нередко имеют закрытую территорию, оснащены видеонаблюдением
Удобные планировки. Современные планировки квартир обычно более функциональны по сравнению со вторичкой. Покупателям доступны большие кухни, просторные комнаты и гардеробные, лоджии, что делает эту недвижимость привлекательной

Вместе с преимуществами у новостроек есть недостатки. Кроме высокой стоимости, это отсутствие ремонта, если выбирать вариант с черновой отделкой. Также заемщику придется ждать сдачи дома в эксплуатацию при покупке жилья на стадии котлована или незавершенного строительства. В первое время комфортной жизни будет мешать ремонт, шум от соседей.

Всегда ли вторичка дешевле новостройки

Хотя в среднем по стране новостройки дороже вторичного жилья, бывают ситуации, когда цены на квартиры в старом фонде могут быть выше, чем на первичку, или примерно такими же. Например, если речь идет о домах премиум-класса, элитном жилье. Квартиры в историческом центре города, в зданиях с уникальным расположением или эксклюзивным ремонтом могут стоить дороже новостроек.

также может играть дефицит предложения. В некоторых районах города может наблюдаться острая нехватка нового жилья. Тогда цены на имеющуюся вторичку будут расти из-за высокого спроса.

Вторичка не всегда дешевле нового фонда — это зависит от конкретного местоположения, качества дома, состояния квартиры и текущей рыночной ситуации. В некоторых регионах стоимость квадратного метра в старом фонде выше, чем в новостройках. Например, в Севастополе, республике Марий Эл, Ставропольском крае.

Вторичный рынок вместе с недостатками в виде изношенных коммуникаций, морального износа и юридических рисков имеет несколько преимуществ. Такая недвижимость готова к заселению и позволяет сэкономить на ремонте, аренде. Выбрав вторичку, можно не ждать ввода дома в эксплуатацию. Бонусом будет идти сложившаяся инфраструктура, обжитой район — детские сады, школы и больницы с магазинами уже построены.

Что выгоднее купить: новостройку или вторичное жилье

Выбор между новостройкой и вторичкой зависит от ваших приоритетов:

Выбирайте новостройку, если хотите купить квартиру с удобной планировкой, сделать ремонт на свой вкус, готовы подождать завершения строительства и заплатить больше за современный дом с новыми коммуникациями
Покупайте вторичку, если хотите сразу заехать, сэкономить на покупке и, возможно, ремонте, для вас важна развитая инфраструктура, наличие поблизости детских садов, школ, остановок

Если вы планируете приобретать квартиру в ипотеку, то первичка в большинстве случаев выигрывает. В отличие от вторичного жилья на новостройки все еще действуют льготные программы (семейная, IT-ипотека и т. д.) с низкими процентными ставками, что позволяет значительно сэкономить на переплате по кредиту. Однако госпрограммы доступны не всем — заемщики должны отвечать требованиям банков, иметь достаточный первоначальный взнос.

По состоянию на ноябрь 2025 года, средняя рыночная ставка по ипотеке на вторичное жилье составляет около 21,22%. Поэтому покупать вторичку пока невыгодно. Можно попробовать подождать снижения цен или договориться с продавцом о скидке, особенно если он спешит с продажей.

Выводы

Квартиры в новостройках дороже вторичного жилья из-за доступности льготных ипотечных программ, отсутствия юридических сложностей при покупке объекта. Такие дома построены с использованием новых стандартов строительства, они имеют функциональные планировки, безопасные закрытые дворы и современную инфраструктуру.

Жилье на вторичном рынке дешевле новостроек в среднем на 40–60%, однако цены зависят от региона, состояния объекта и других факторов. Такая недвижимость уже готова к заселению, поэтому можно приобрести ее для сдачи в аренду или самостоятельного проживания. К плюсам вторички относится развитая инфраструктура, возможность экономии на ремонте.

При покупке недвижимости в ипотеку многое зависит от того, подходит ли заемщик под требования банка по льготным программам. Оформить семейную, сельскую, дальневосточную или ИТ-ипотеку по ставке от 2 до 6% на новостройки зачастую выгоднее, чем взять кредит по рыночной ставке на вторичку, даже при наличии высокой переплаты. Поэтому на выбор будет влиять бюджет, цели покупателя и другие факторы.