Кто является собственником ипотечной квартиры

06.10.2025

Группа ВТБ

0

Время прочтения: 5 минут

Купленное в ипотеку жилье остается в залоге у банка до погашения долга. Поэтому заемщики часто сомневаются, действительно ли они являются полноценными владельцами ипотечной недвижимости. Разберем подробнее вопросы, связанные с правом собственности на купленную в кредит квартиру или дом.

Кто становится собственником квартиры при покупке в ипотеку

В 2024 году в России выдали 1,15 млн ипотечных кредитов почти на 5 трлн рублей. Это примерно на 40% меньше, чем в 2023 году. И все же для многих людей ипотека остается единственной возможностью обзавестись собственным жильем. Несмотря на популярность ипотечных программ, не все потенциальные заемщики знакомы с юридическими тонкостями, связанными с оформлением права собственности на купленное в кредит жилье.

Фактическим владельцем ипотечной квартиры (как и при покупке за наличные) считается тот, кто ее приобрел. Это жилье начинает принадлежать заемщику сразу после оформления регистрации права собственности в Росреестре — ждать погашения кредита не придется. Удостовериться, что покупатель стал владельцем имущества, можно по выписке в ЕГРН. В этом документе будет указано наличие обременения.

В случае со строящимся жильем право собственности на квартиру можно будет зарегистрировать после того, как дом введут в эксплуатацию. Для этого собственник должен принять квартиру и подписать акт приема-передачи. Только после выполнения этих условий и подачи документов в Росреестр имущество будет принадлежать покупателю.

Собственник может распоряжаться купленной в ипотеку недвижимостью по своему усмотрению. Например, делать в квартире ремонт, прописать в ней детей и т. д. Однако на некоторые виды действий заемщику нужно получить разрешение кредитора. Эти ограничения будут действовать, пока жилье находится в залоге у банка.

Какие права имеет банк на ипотечную квартиру

После подписания кредитного договора купленная недвижимость переходит в залог банку. Это становится гарантией, что заемщик выплатит долг кредитору в срок и в полном объеме. Если покупатель не сможет погашать заем, банк может продать залоговое имущество и возместить свои убытки. Однако к таким радикальным мерам кредиторы прибегают лишь в крайних случаях.

Как залогодержатель банк вправе проверять, в каком состоянии находится ипотечное жилье. Это означает, что представители финансово-кредитной организации могут посетить объект с проверкой. На практике такие ситуации — редкость. Основанием для визита могут стать регулярные просрочки по кредиту.

Собственник не может препятствовать проверке залогового имущества. По закону при необоснованном отказе в проверке ипотечной недвижимости залогодержатель вправе потребовать досрочного погашения оставшейся части кредита.

Когда нужно получить согласие банка на действия с квартирой

Банк может наложить запрет на выполнение определенных действий с ипотечной квартирой, если они могут затронуть его интересы. Чаще всего именно этого опасаются заемщики. Все ситуации, когда нужно получить согласие кредитора, обычно указаны в договоре:

Продажа жилья. Перед продажей заложенной недвижимости нужно получить согласие банка, это имущество является обеспечением по кредиту. Остаток задолженности может перейти новому собственнику
Передача прав собственности. Дарение с последующим обременением тоже требует одобрения банка. Если квартира передается в дар полностью, то новый владелец автоматически становится и новым заемщиком по ипотеке, выплачивать долг придется ему
Перепланировка или существенные изменения в квартире. Если планируется перепланировка, которая может повлиять на конструктивные особенности или техническое состояние жилья, необходимо согласовать работы с банком. Такие изменения могут снизить ликвидность объекта
Сдача квартиры в аренду. В некоторых случаях банк должен дать согласие на сдачу ипотечной недвижимости в аренду, если такое условие указано в кредитном договоре. Если не получить разрешение, заемщика могут обязать погасить долг досрочно

Без согласия банка любые перечисленные действия могут считаться нарушением условий договора ипотеки и привести к негативным последствиям вплоть до расторжения соглашения. Поэтому перед любыми значимыми изменениями стоит изучить договор, проконсультироваться с менеджером и получить официальное разрешение.

Кто будет собственником, если ипотеку взяли в браке

Если покупатель состоит в браке, то по закону приобретенная в ипотеку квартира считается совместной собственностью супругов. Это правило действует вне зависимости от того, на чье имя зарегистрирована недвижимость. Банки чаще всего требуют нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку и настаивают на том, чтобы он стал созаемщиком по ипотечному кредиту.

Единственным исключением из этого правила становится брачный договор. Если в документе прописан режим раздельной собственности супругов, то право собственности на квартиру принадлежит только тому из них, кто ее приобрел. В таком случае при оформлении сделки согласие второго супруга не требуется, а стать созаемщиком по ипотеке он может только по собственному желанию и договоренности с заемщиком.

Несмотря на то что созаемщик вместе с титульным заемщиком несет ответственность за выплату кредита, он не всегда становится собственником жилья. Он получит долю в имуществе, только если эта возможность предусмотрена условиями сделки. Сам по себе статус созаемщика не дает никаких привилегий. Право собственности автоматически появляется лишь у законного супруга покупателя. Общим имуществом квартира станет и при использовании материнского капитала для погашения долга — доли выделят всем членам семьи.

Права и обязанности собственника ипотечной квартиры

Собственник может:

Использовать квартиру по своему усмотрению: проживать в ней, сдавать в аренду (с согласия банка), проводить ремонт и другие улучшения
Требовать от банка соблюдения условий ипотечного договора и своевременного представления информации о размере задолженности
Обращаться в суд, в другие инстанции при нарушении своих прав или неправомерных действиях со стороны банка
Продать или подарить купленную в ипотеку квартиру, вносить изменения в планировку с согласия банка
Завещать недвижимость, прописаться в ней и зарегистрировать близких родственников, например детей или супруга
Получать вычеты на покупку жилья и по уплаченным процентам по ипотеке

Собственник обязан:

Выполнять условия ипотечного договора, своевременно уплачивать взносы по кредиту
Поддерживать жилье в исправном состоянии и соблюдать требования по эксплуатации, установленные договором и законодательством
Не совершать действий, которые могут ухудшить залоговое имущество, без согласия банка (например, перепланировка, сдача в аренду)
Предоставлять кредитору доступ для осмотра квартиры при необходимости
При необходимости проведения перепланировки — получать предварительное согласие банка, если это предусмотрено договором
Платить налог на имущество, если собственник не является льготником

Несмотря на наличие права собственности, владелец ипотечного жилья ограничен в некоторых действиях с квартирой. Он должен обеспечивать сохранность залога и выполнение обязательств по кредиту.

Можно ли оформить квартиру на ребенка при покупке в ипотеку

По закону несовершеннолетние лица могут быть собственниками жилья, причем даже единственными. Но банки чаще всего отказываются принимать в качестве залога недвижимость, владельцем которой выступает ребенок. В таких сделках возникает конфликт интересов между кредиторами и органами опеки. Для их совершения необходимо разрешение опеки, а если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет — и его согласие.

При банкротстве заемщика будет сложнее изъять квартиру с долей ребенка. Поэтому в большинстве случаев кредиторы не одобряют ипотечные кредиты на покупку жилплощади в собственность несовершеннолетнего лица. Чтобы дети гарантированно получили доли в купленном доме или квартире, можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса или для погашения долга по ипотеке. В этом случае жилье будет оформлено на всех членов семьи.

Главное

Право собственности на ипотечную недвижимость по закону возникает с момента его государственной регистрации. После покупки квартиры в ипотеку собственник может сразу оформить документы и пройти регистрацию в Росреестре. Владение квартирой или домом подтвердит выписка из ЕГРН. Если квартира строится, право собственности появится только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

После оформления кредита недвижимость становится объектом залога для банка, на ней будет лежать обременение до погашения задолженности. В случае просрочек или неплатежей кредитор может проверить состояние жилья, при необходимости — продать его для возврата долга.

Как правило, собственником ипотечного жилья становится заемщик. Однако если квартира куплена в браке, недвижимость будет принадлежать обоим супругам. Исключение составляют случаи, когда пара заключила брачный договор.

Покупатель может распоряжаться ипотечной квартирой по своему усмотрению: делать ремонт, прописывать детей и т. п. Однако некоторые действия с имуществом требуют согласия банка, пока жилье находится в залоге. Перед продажей жилья, дарением или существенными перепланировками необходимо получить разрешение. Нарушение условий договора может привести к расторжению ипотеки или требованию досрочного погашения долга.