Комплексное развитие жилых территорий

10.01.2025

Группа ВТБ

0

Время чтения ~ 5 минут

После того как в 2020 году вступил в силу Федеральный закон № 494-ФЗ, в Градостроительном кодексе РФ появилось новое понятие — комплексное развитие жилых территорий (КРТ). Что такое КРТ, как оно помогает гражданам получить новое жилье вместо ветхого и какие несет риски для собственников и арендаторов недвижимости, — разберемся в статье.

Программа комплексного развития жилых территорий — что это и как работает

Программа комплексного развития территорий — это одно из направлений национального проекта «Жилье и городская среда». Программа реализуется по двум основным векторам:

Реконструкция или снос объектов недвижимости, которые не отвечают современным требованиям комфорта и безопасности. Речь идет о ветхих, аварийных домах, непригодных для нормальной жизни.
Строительство новых многоквартирных домов, объектов инфраструктуры, благоустройство территории.

Простыми словами, действие программы комплексного развития территорий направлено на то, чтобы ремонтировать или сносить старые дома, устанавливать новые остановки общественного транспорта, высаживать деревья, создавать зоны отдыха, строить детские и спортивные площадки — то есть улучшать качество жизни граждан.

В чем особенности программы

Программа реализуется следующим образом: в границах населенного пункта выбирается район с наименее комфортными условиями проживания. Специалисты рассчитывают индекс качества среды. Для этого проводят экспертизу, в каком состоянии находятся объекты строительства, анализируют долю озелененных участков, оценивают, какая инфраструктура есть в районе, определяют, ходит ли сюда транспорт и удобно ли гражданам добираться в другие районы города. Чем ниже индекс качества среды, тем выше вероятность, что будет принято решение о сносе ветхой недвижимости и начале застройки нового, благоустроенного района.

Попасть в программу комплексного развития территорий можно по решению Правительства РФ, местных властей или по собственной инициативе. Работы выполняются за счет средств федерального или регионального бюджета либо за счет частных инвесторов.

Виды КРТ

Виды комплексного развития территорий перечислены в ст. 65 Градостроительного кодекса РФ. Всего выделяются четыре направления.

КРТ жилой застройки

Речь идет о территориях, на которых расположены жилые многоквартирные дома и частные домовладения. Они должны быть признаны аварийными и подлежащими сносу. Тогда на их месте начнется строительство нового района. Если у этих объектов пока нет такого статуса, то для участия в программе они должны соответствовать ряду критериев. К примеру, власти регионов ведут учет многоквартирных домов, в которых нет системы холодного водоснабжения или водоотведения. Также реконструкции или сносу подлежат деревянные бараки, пятиэтажные дома с деревянными перекрытиями, построенные до 1977 года, многоквартирные дома со степенью износа от 70%.

Для частных и садовых домов закон устанавливает другие критерии: объект подлежит реконструкции или сносу, если степень износа составляет минимум 60% для деревянных объектов или 65% для каменных объектов недвижимости.

КРТ нежилой застройки

Речь идет о территории, в границах которой расположены нежилые аварийные объекты недвижимости или самовольно построенные сооружения. По закону к этой категории не могут относиться участки с многоквартирными домами, частными коттеджами, садовыми домиками и другими жилыми объектами.

КРТ незастроенных земельных участков

На таких территориях вообще нет застроек. В границах расположены только земельные участки и бесхозные объекты недвижимости, не обремененные правами третьих лиц.

КРТ по инициативе правообладателя

Речь идет о территориях, в границах которых расположены земельные участки и объекты недвижимости, оформленные в собственность либо арендованные сроком минимум на пять лет.

Реализацией проекта застройки занимается региональный оператор, назначенный властями. Также может быть назначен аукцион, по итогам которого будет определен застройщик.

Этапы реализации КРТ

Как происходит реализация проектов комплексного развития территорий:

На сайте органов местного самоуправления и в региональных СМИ публикуется проект решения о комплексном развитии территорий.
Проводится собрание собственников жилья. Именно жильцы принимают решение, участвовать в проекте и согласиться на реконструкцию или снос с переселением либо отказаться и оставить все как есть. Для заключения договора нужно собрать минимум ⅔ голосов от общего количества собственников. При желании граждане могут отказаться от участия в программе. Для этого нужно собрать минимум ⅓ голосов от общего числа собственников. Главное — успеть озвучить решение до утверждения проекта и определения конкретных сроков застройки.
В случае согласия собственников власти проводят аукцион или сразу назначают застройщика.
Заключается договор о комплексном развитии территории.
Стартует реализация проекта (жильцам квартир и домов предоставляют новое жилье или выплачивают компенсацию).
Начинается строительство новых объектов.

В договоре комплексного развития территорий прописывают, что должен возвести застройщик, кроме жилых объектов. Это могут быть школы, детские сады, поликлиники, парковки, пешеходные зоны, парки. Сроки строительства обозначены в проектной декларации.

Что получают собственники и арендаторы жилья

Если ваш дом или квартира подлежат сносу в рамках программы комплексного развития территорий, то вам должны предложить возмещение, равное стоимости жилого объекта. Для собственников квартир это может быть:

квартира в многоквартирном доме, расположенном в этом же населенном пункте,
сумма, равная рыночной стоимости жилого помещения,
жилье в наем (если вы проживали в арендованной квартире).

Владельцам частных домов по программе комплексного развития территорий предлагают следующие варианты:

равноценный участок с домом,
другой земельный участок или жилое помещение с учетом стоимости возмещения,
денежную компенсацию в размере рыночной стоимости объекта недвижимости (кроме того, должны возместить убытки, которые гражданин понес из-за вынужденного переезда).

Денег должно хватить на покупку участка, строительство нового дома, возобновление хозяйственных работ. По правилам программы комплексного развития территорий гражданин не должен отчитываться, куда потратит средства. Возможно, он не захочет еще раз связываться со строительством коттеджа, а купит квартиру или вообще переедет в другой регион.

Когда взамен ветхого жилья собственнику предлагают переехать в новую квартиру или дом, то площадь нового объекта недвижимости не может быть меньше площади старого жилья, а количество комнат не может сократиться. Сумма компенсации должна быть равна рыночной стоимости объекта. Комплексная оценка недвижимости поможет не остаться в убытке и получить оптимальную сумму за жилье. В ВТБ можно заказать оценку онлайн. Услугу оказывают только проверенные компании. Отчет будет готов в течение двух рабочих дней, результат появится в личном кабинете.

Риски для застройщиков и собственников

Основная сложность для застройщика в том, что требуется много времени для оформления правоустанавливающих документов на территорию, где будут проводиться работы. Прежде чем приступить к застройке, необходимо:

разработать проект,
утвердить документацию по планировке застройки,
выплатить собственникам компенсацию за те объекты, которые придется снести,
сделать межевание,
поставить участок на учет в кадастровую палату.

Сроки начала строительства могут задержаться, если кто-то из собственников принял решение отказаться от предложенных условий. В таких случаях приходится договариваться, соглашаться на требования или обращаться в суд.

Собственники, в свою очередь, могут столкнуться с тем, что застройщик не исполняет обязательства по переселению или выплате компенсации. По правилам программы комплексного развития территорий новое жилье должно быть предоставлено в границах этого же населенного пункта, а вот район выбирает застройщик. Для граждан это часто сопряжено с неудобствами: приходится переезжать из местности, где полностью налажен быт, в другой район и с нуля начинать обустройство.

Подведем итоги

Действие программы комплексного развития жилых территорий направлено на то, чтобы улучшить условия проживания граждан, обновить застройку в населенном пункте. Если ваш дом или квартира попали в проект, то по закону вам бесплатно отремонтируют жилье или снесут его, а взамен предложат равнозначный объект недвижимости или выплатят сумму, равную стоимости ваших квадратных метров. На месте снесенных домов начнется строительство нового района с современной инфраструктурой.

Другие полезные статьи

Регистрация ипотеки в Росреестре

Как правильно оформить ипотеку на вторичное жилье

Как взять ипотеку молодой семье

Статьи по темам для частных лиц