Эскроу-счета для индивидуального жилищного строительства

22.07.2025

Группа ВТБ

0

Время прочтения: 5 минут

С марта 2025 года в РФ действует механизм эскроу-счетов (ЭС) для индивидуального жилищного строительства. Аналогичная система работает при возведении многоквартирных домов. Заказчик не переводит оплату подрядчику напрямую, а размещает деньги на специальном счете эскроу на период строительства дома. Подрядная организация получает денежные средства только после окончания строительных работ. Такая схема защищает финансы граждан от мошенников и гарантирует безопасность сделок.

Как можно использовать эскроу-счета для ИЖС?

Что такое эскроу-счет

Это специальный счет, который открывают для безопасных расчетов между заказчиком индивидуального жилищного строительства и подрядной организацией. Покупатель строящегося частного дома вносит на него деньги, средства блокируются до завершения работ. Подрядчик завершает возведение объекта, предоставляет подтверждающие документы и получает оплату.

Правила использования ЭС для ИЖС прописаны в Федеральном законе № 186-ФЗ. Применение такой системы оплаты при строительстве частных домов — в большинстве случаев дело добровольное. Стороны самостоятельно решают, хотят ли они работать через безопасную сделку.

Механизм использования безопасного счета включает несколько этапов:

Клиент заключает договор подряда с компанией, в которой прописывает гарантийные условия строительства.
Заказчик, подрядная организация и банк заключают трехсторонний договор об открытии эскроу-счета. Покупатель вносит собственные или заемные деньги на указанный счет.
Подрядчик привлекает собственные средства или берет кредит в форме кредитной линии и выполняет работы по возведению дома.
После подписания акта приема-передачи жилого строения и предоставления сведений о регистрации права дом считается сданным, а компания получает оплату.

Клиент может заключить договор только с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Список компаний, готовых работать по безопасной сделке, опубликован на портале строим.дом.рф.

На каких условиях эскроу-счет будет применяться для ИЖС

ЭС гарантируют защиту денежных средств покупателя и минимизируют риски их потери при неисполнении обязательств подрядчиком. Использование такого механизма для ИЖС повышает шансы на соблюдение сроков: если компания не сдаст дом вовремя, деньги вернутся заемщику для погашения кредита. Но забрать их самостоятельно клиент не может, он получит средства только при невыполнении условий договора.

Чтобы использовать схему с эскроу-счетами, нужно выбрать типовой проект жилого дома на цифровой платформе строим.дом.рф или готовый домокомплект. Земельный участок, на котором будут проводиться работы, должен находиться в собственности, безвозмездном пользовании или аренде у заказчика. Закон предусматривает возможность смены подрядчика, клиент может отказаться от дальнейшей работы с компанией и компенсировать ей затраты.

Чтобы подрядная организация могла работать с эскроу-счетами, она должна пройти регистрацию в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). В ней нужно разместить обязательные сведения о компании и получить соответствующий идентификатор. В открытой части ЕИСЖС подрядчик указывает:

Наименование компании или личные данные ИП, регистрационный номер, код ОКВЭД, контактные данные.
Типы домов, которые организация может подстроить, в том числе с использованием готовых домокомплектов.
Информацию об уполномоченном банке, в котором компания берет кредит на возведение объекта.

Если организация получает кредит на строительство, эскроу-счет нужно открывать в этом же банке. При этом заказчик может иметь счет в другой финансово-кредитной организации, если он оформляет ипотечный заем. Существует закрытая часть информационной системы, в которую вносят данные о заключенном договоре подряда, заказчике, земельном участке и т. д.

Обязательное страхование ЭС

Открыть эскроу-счета, используемые для ИЖС, можно только в банках с высоким кредитным рейтингом. Средства подлежат обязательному страхованию на сумму до 10 миллионов рублей. Если банк-держатель эскроу обанкротится, заказчик получит деньги от Агентства по страхованию вкладов.

Средства могут находиться на счете только в течение определенного времени, оно не должно превышать установленный срок завершения строительных работ более чем на 6 месяцев. Стороны должны представить сведения о государственной регистрации права собственности на недвижимость. В течение пяти дней после получения информации банк перечислит деньги подрядчику или использует их на погашение кредита.

Продолжать использовать новую схему можно даже в том случае, если при исполнении обязательств меняется стоимость работ. Заказчик и строительная компания должны представить банку-держателю подтверждающие документы в течение пяти дней после изменения цены объекта. После этого им нужно заключить дополнительное соглашение о корректировке суммы на счете.

Как использовать эскроу-счет для покупки дома в ипотеку

ЭС могут использоваться как при получении ипотеки на индивидуальное жилищное строительство, так и без нее. Если покупатель оформляет семейную или IT-ипотеку на стройку, использует материнский капитал в счет оплаты, применение счета эскроу становится обязательным. По остальным программам стороны сами решают, прибегать к такому механизму расчета или нет.

Система упрощает получение кредита — не нужен поручитель или залоговое имущество. Залогом становится земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. Однако при использовании ЭС для покупки дома в ипотеку действуют ограничения:

Подрядчик, осуществляющий строительство, входит в список аккредитованных банком организаций, а работы проводятся на собственном участке заемщика или купленном в ипотеку.
После завершения работ объект недвижимости нужно поставить на кадастровый учет и передать в залог банку — на это дают не более 24 месяцев после заключения кредитного договора.

По одному кредиту можно работать с только одним подрядчиком. Эта компания не должна быть участником ипотечной сделки, например проходить созаемщиком. У каждого банка могут существовать свои критерии отбора подрядных организаций: например, по сроку регистрации, количеству завершенных объектов за последний год.

Условия открытия ЭС нужно прописать в договоре подряда. Открытие и обслуживание эскроу — бесплатная услуга. Банки открывают такие счета одновременно с выдачей кредита заемщику.

Коротко о главном

Эскроу-счета используются в РФ в сфере долевого строительства многоквартирных домов с 2019 года, а с марта 2025-го их можно применять для индивидуального жилищного строительства. На таких счетах заказчик работ размещает собственные или заемные средства, банк замораживает их до окончания стройки и перечисляет подрядчику после предоставления подтверждающих документов.

Использовать ЭС или нет — стороны решают самостоятельно. В некоторых случаях открытие безопасного счета становится обязательным условием: например, при получении семейной ипотеки. Эскроу-система гарантирует сохранность средств и минимизирует риски невыполнения обязательств по объекту строительной компанией.

Чтобы открыть счет для ИЖС, заказчик и подрядная организация должны подписать договор с банком, но до этого — заключить договор подряда. Деньги на ЭС подлежат обязательному страхованию. Если банк-держатель обанкротится, покупатель получит средства от Агентства по страхованию вкладов.

Как оформить ипотеку

1

Подайте онлайн-заявку

Рассчитайте параметры ипотеки в калькуляторе, оформите заявку и получите одобрение за 2 минуты

Рассчитать ипотеку

2

Выберите объект недвижимости

Выберите объект недвижимости, предоставьте документы по нему и дождитесь одобрения

Аккредитованные партнеры

3

Подпишите документы

Подпишите документы дистанционно или в любом удобном для вас офисе банка