Оформление переуступки права аренды земельного участка

Переуступка права аренды на участок — процедура смены арендатора недвижимого имущества. Такой процесс должен проводиться в рамках ст. 22 Земельного кодекса РФ. При его выполнении заключать повторное соглашение между собственником и арендатором не нужно — новый участник отношений получит те же права и обязанности, что и предыдущий.

Технически при переуступке прав аренды земельного участка происходит только смена одной из сторон соглашения. Все остальные условия договора останутся прежними:

Чаще всего к переуступке прибегают при долгосрочной аренде земельного участка. Пример: арендатор заключил соглашение об аренде на 10 лет с собственником надела, на котором посадил сад. Через 5 лет он решил отказаться от ухода за насаждениями и передать права по возделыванию участка родственнику. Если условия договора не будут изменены, новый арендатор сможет продолжать выращивать фрукты и ягоды на прежних договоренностях.

Переуступка прав пользования участком не означает смену собственника недвижимого имущества. Например, если владельцем земли считается муниципалитет, надел останется во владении администрации поселения. Собственником участка может быть физическое или юридическое лицо, государство.

Будет ли возможным переуступить права пользования участком новому арендатору, зависит от условий текущего соглашения. Если в договоре прописан запрет на передачу земли, сменить пользователя по переуступке не удастся. Невозможно будет уступить участок, если договор аренды был подписан по результатам торгов.

Существуют и другие ограничения, при которых нельзя провести смену второй стороны путем уступки:

Некоторые ограничения по переходу прав можно снять, а потом провести оформление. Например, при задолженности по аренде ее можно погасить и приступить к составлению договора. Или при наличии незаконных построек их можно снести.

Процедура переуступки права аренды земельного надела выполняется в общепринятом порядке:

Единого образца для договора переуступки права не существует. Принято оформлять его по типовой форме. Сторонам нужно указать подробную информацию о предмете соглашения, характеристики объекта, переуступаемых правах и обязанностях, сроке действия и т. д.

Уступка прав по аренде отличается от договора субаренды земельного участка и других соглашений тем, что при переуступке изменится несущее обязательства перед арендатором лицо. Тогда как при субаренде обязательства будет нести первый арендатор — он отвечает за все действия нового пользователя.

Заверять нотариально новый договор не нужно. Однако нужно распечатать и подписать его в трех экземплярах. Один отдадут новому арендатору, второй — предыдущему, а последний — используют для регистрации сделки. Каждый экземпляр документа будет иметь одинаковую юридическую силу с остальными.

Как уже говорилось, регистрировать соглашение о переуступке прав аренды земли нужно только в том случае, если договор будет действовать более 12 месяцев. Подавать его на регистрацию в Росреестр необходимо вместе с комплектом документов. Обратиться с заявлением можно в МФЦ или территориальное подразделение ЕГРН.

Чаще всего в пакет документов, кроме заявления, входят:

Размер госпошлины указан в ст. 333.33 Налогового кодекса РФ. Заявление должны рассмотреть в течение пяти рабочих дней при подаче документов напрямую в ведомство, а при регистрации сделки через МФЦ — в срок до семи дней. Новый участник соглашения сможет начать пользоваться недвижимым имуществом после регистрации документов в Росреестре, а если аренда будет краткосрочной — сразу после подписания договора.

Заключение договора переуступки права аренды земельного участка — быстрый и простой процесс, который не требует обязательного привлечения юриста, нотариуса. Оформить соглашение можно в короткий срок, а если новый пользователь будет арендовать его меньше года, он сможет приступить к освоению надела в соответствии с назначением сразу после подписания бумаг.

Большая часть документов по участку будет у текущего арендатора на руках — они необходимы для заключения первичного договора аренды. К недостаткам переуступки права аренды земли можно отнести:

Переуступка права аренды на земельный участок может быть выгодной для нового пользователя, но она требует тщательной проверки характеристик, назначения и документов на объект, изучения условий договора. Это особенно важно, если речь идет об аренде надела с расположенным на нем жилым строением.

Чтобы сменить арендатора участка, стороны могут не расторгать действующий договор. В некоторых случаях можно оформить переуступку права аренды земли. Для этого действующий пользователь заключает соглашение с новым арендатором и уведомляет владельца объекта о переходе прав третьему участнику. В договоре изменится только лицо, которое будет арендовать землю, все остальные положения, включая стоимость аренды, назначение надела, останутся прежними.

Получать согласие собственника недвижимого имущества для переуступки нужно, если срок действия договора составляет менее 5 лет, земля располагается в особой экономической зоне или действующий документ запрещает такой переход. В остальных случаях достаточно отправить арендодателю уведомление о смене пользователя, а также зарегистрировать договор в Росреестре, если участок будет сдаваться в аренду более 12 месяцев.

Порядок переуступки права аренды участка регулируется статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации. В ней говорится, что права и обязанности арендатора переходят к новому пользователю после вступления договора в законную силу. Переход прав возможен не всегда, документ нельзя будет заключить, если на участок наложен арест, на нем возвели незаконные сооружения или у участника сделки накопились долги по арендным платежам.

Для регистрации договора переуступки в Росреестре нужно будет собрать пакет документов, написать заявление и уплатить госпошлину. Ведомство рассмотрит бумаги в срок от 5 до 7 дней. После вступления в силу соглашения новый арендатор сможет пользоваться участком в соответствии с его назначением — выращивать овощи, возводить постройки и т. д.