Дифференцированный и аннуитетный платежи по ипотеке

В российских банках чаще всего можно взять ипотеку с аннуитетным способом погашения долга. Но некоторые финансово-кредитные организации предлагают клиентам рассмотреть еще и дифференцированный график внесения платежей. Схемы отличаются порядком начисления и взимания процентов, размером ежемесячного взноса, итоговой суммой кредита — то есть, размером переплаты.

Когда заемщик оформляет ипотеку, его ежемесячный платеж будет состоять из двух частей:

Соотношение этих частей может отличаться. При аннуитетных платежах заемщик вносит одинаковые суммы каждый месяц. Их размер не меняется на протяжении всего срока погашения ипотечного кредита. Однако соотношение процентов и части основного долга будет разным. Сначала клиент в основном будет выплачивать проценты, которые начисляются на остаток суммы займа, а ближе к концу срока — само тело кредита.

При дифференцированных платежах клиент платит неодинаковые суммы. Сначала взносы будут крупными, но постепенно их размер будет уменьшаться. Такая выплата состоит из фиксированной и плавающей части. Фиксированная — сумма долга, которую поделили на одинаковые доли на весь срок. А плавающая — проценты на остаток кредита. С каждым разом сам долг будет сокращаться, поэтому процентов будет начислять все меньше и меньше.

Ипотека с дифференцированными платежами встречается реже ипотечного кредитования с аннуитетным способом погашения. Эта система позволяет сэкономить на процентах, но она подходит только заемщикам с высоким уровнем дохода. Клиент должен ежемесячно вносить разные суммы, размер которых постепенно уменьшается.

Сумма основного долга в дифференцированном платеже всегда будет одинаковой. Поэтому кредит будет погашаться равномерно. Чем большую часть займа внесет заемщик, тем меньше процентов со временем он будет платить банку. Узнать точный размер взноса для каждого месяца можно из графика платежей. Если первые выплаты значительно больше последних, перед вами дифференцированная схема.

Аннуитетный способ погашения кредита — самый распространенный. Как и дифференцированные платежи, эта схема используется для ипотечного и потребительского кредитования. Она предполагает внесение равных сумм на протяжении всего срока погашения займа. Заемщик может планировать свои расходы и быть уверенным, что размер платежа всегда будет одинаковым.

В первое время практически весь взнос будет уходить на уплату процентов, а основной долг клиента начнет уменьшаться по минимуму. Так финансово-кредитная организация подстраховывает себя. Она получает проценты за пользование займом авансом и ничего не теряет, даже если ипотеку погасят досрочно. Постепенно соотношение между долей тела кредита и процентами выравнивается, а в конце заемщик выплачивает сам долг.

Аннуитетную схему отличает простота: заемщик знает, какую сумму ему нужно положить раз в месяц на счет, чтобы погасить кредит. Этот способ больше подойдет тем, кто хочет снизить размер ежемесячных платежей, растянув выплату ипотеки на 20‒30 лет. Однако при увеличении срока кредитования возрастет и итоговая сумма переплаты.

Для дифференцированных и аннуитетных платежей по ипотеке характерна разная методика расчета. Аннуитетная схема строится на том, чтобы сделать ежемесячные суммы одинаковыми. Поэтому сумма уплаченного долга и внесенных процентов меняется каждый месяц. При дифференцированной схеме сумма долга одинаковая весь срок, а вот размер процентов меняется в зависимости от остатка задолженности.

Аннуитетный способ погашения кредита подойдет людям со стабильным средним доходом. Например, для семей с детьми. Эта схема позволяет точно рассчитать бюджет, чтобы выделить деньги на основные выплаты и не уйти в минус. С дифференцированным способом все немного сложнее — нужно каждый раз сверяться с графиком платежей. Такой метод — выбор заемщиков, которые смогут вносить крупные суммы в первые месяцы или даже годы после оформления ипотеки.

И самое главное отличие — затраты на погашение кредита при аннуитетном и дифференцированном способе внесения платежей будут разными. При аннуитете взносы клиента поначалу идут на уплату процентов, так банк минимизирует риски невозврата долга. Поэтому переплата будет большой. Дифференцированная схема позволяет сэкономить на процентах и снизить общую сумму кредита.

Чаще всего кредиты с дифференцированными платежами выдают только по стандартным ставкам. Тогда как займы с аннуитетным способом погашения можно взять по льготным программам. Например, семейной ипотеке. Поэтому при оформлении кредита нужно рассматривать предложения разных банков и рассчитывать сумму переплаты индивидуально по каждому продукту.

Взять ипотеку с аннуитетным способом погашения можно практически в любом банке. Как правило, требования к заемщикам по таким продуктам менее строгие, чем при дифференцированной схеме. С ипотечными кредитами с дифференцированными выплатами работает ограниченное количество финансово-кредитных организаций. Но банк может требовать от клиента более высокий уровень дохода, первоначальный взнос или одобрить небольшую сумму.

Чтобы определиться со способом погашения займа, нужно ответить на несколько вопросов:

С точки зрения размера переплаты выгоднее дифференцированные платежи. Однако эта схема имеет существенный недостаток — высокие ежемесячные выплаты на старте. Аннуитетный способ погашения ипотеки подойдет тем, кто хочет взять кредит на долгий срок. А дифференцированный — тем, кто планирует погашать заем досрочно и может выплачивать его крупными суммами.

Несмотря на то, что при аннуитетных платежах должник в первое время платит проценты за пользование займом, он тоже может уменьшить размер переплаты. Для этого ему нужно сокращать срок кредита при досрочном погашении. Чем меньше времени он будет пользоваться средствами банка, тем меньше процентов придется заплатить. Можно уменьшать и сумму, чтобы снизить долговую нагрузку, но срок кредитования останется прежним.

Платеж по ипотеке включает возврат части основного долга (тела кредита) и процентов за пользование заемными средствами. В российских банках можно оформить ипотечный кредит с аннуитетным или дифференцированным способом внесения платежей. Они отличаются методикой расчета, размером ежемесячных взносов и суммой переплаты.

Аннуитетная схема предполагает внесение одинаковых платежей на протяжении всего срока кредитования. Сумма включает проценты, начисленные на остаток долга. Первое время выплаты идут на уплату процентов авансом, а само тело кредита почти не уменьшается. Постепенно это соотношение меняется: заемщик выплатит проценты и приступит к погашению основного долга.

При дифференцированном способе уплаты кредита доля тела займа в платеже будет неизменной. Сами выплаты в первое время будут большими, потому что часть основного долга будет одинаковой, но сумма начисленных процентов будет сокращаться по мере погашения займа. Поэтому платеж будет уменьшаться каждый месяц, и размер переплаты в итоге будет меньше, чем при аннуитетной схеме.

Аннуитетная система погашения кредита привлекательна своей стабильностью: заемщик может настроить автоплатеж и раз в месяц вносить одну и ту же сумму. Этот способ подходит тем, кто хочет сократить размер ежемесячной выплаты, взяв кредит на 20 и более лет. Дифференцированная схема встречается реже аннуитетной. Она станет удачным решением для заемщиков с высоким уровнем дохода, которые планируют погасить ипотеку досрочно и готовы в первые годы вносить увеличенные платежи.