Что такое альтернативная продажа квартиры

Свободной продажей называют сделки, в которых участвуют всего две стороны: продавец и покупатель. Ее можно провести всего за пару часов, а иногда даже без участия риелтора. Покупатель передает продавцу деньги и становится владельцем недвижимости.

Рассмотрим пример. Семья живёт далеко от детских садов и школ, супруги накопили определенную сумму и решили переехать в другой район. Однако денег на то, чтобы сначала купить новое жилье, а потом продать старое, им не хватает. Поэтому супруги ищут участников альтернативной сделки: покупателя на свою квартиру и продавца, который продаст им недвижимость в нужном районе.

Сделки-цепочки можно определить по нескольким признакам:

В альтернативных продажах участвуют минимум три стороны, а выход на сделку может занять несколько недель и даже месяцев. Такие операции с недвижимостью чаще проводят именно на вторичном рынке, чтобы улучшить жилищные условия и поменять тесную квартиру на просторную.

Понятия «альтернативная продажа» в российском законодательстве не существует, его придумали риелторы. Однако сегодня выделяют несколько разновидностей таких цепочек. К самым распространенным из них относят:

Стороны альтернативной сделки не всегда улучшают жилищные условия, их главная цель — приобрести подходящее по характеристикам жилье без доплат или с минимальными вложениями.

У альтернативной продажи квартиры есть очевидные преимущества и недостатки. Главный плюс в том, что покупатель может приобрести понравившуюся ему квартиру или дом, не имея крупной суммы в запасе и без ипотеки. Также участники процесса могут идти на снижение цены, чтобы привлечь покупателей. Однако минусы цепочек могут перевесить плюсы:

Чтобы минимизировать риски и ускорить процесс, к работе над альтернативными сделками привлекают риелторов. Причем у каждой стороны может быть свой специалист, и не только риелтор, но и юрист. Это повышает расходы на проведение операции.

Поскольку цели и интересы участников цепочки могут отличаться, порядок действий и пакет документов в каждом случае будет свой. Стандартная схема включает:

Чаще всего для расчетов при альтернативной продаже используют аккредитивы. Это надежная форма расчета, когда деньги для конечного продавца резервируют на специальном счете до перехода права собственности на жилье от старого собственника новому.

Участники могут указать в условиях раскрытия аккредитива регистрацию всех переходов прав в цепочке Росреестром. Это обезопасит стороны от срыва сделки, денежных потерь. Вместо аккредитива для расчетов может использоваться банковская ячейка.

Существует ошибочное мнение, что альтернативные продажи не облагаются налогом. Хотя продажа одной и покупка другой квартиры в такой сделке проходят одновременно, по закону это разные операции. Поэтому собственнику нужно будет уплатить налог, если недвижимость находилась в собственности менее пяти лет. Размер подоходного налога составляет 13% от суммы.

Минимальный срок владения будет снижен до трех лет, если квартира была получена в дар, по наследству, приобретена в процессе приватизации, передачи по договору пожизненного содержания с иждивением или это единственное жилье продавца.

Покупатель может воспользоваться правом на налоговый вычет и сэкономить до 260 000 рублей. Если новый владелец оформлял ипотеку, ему также положен вычет на уплаченные проценты. При покупке жилья в браке право на вычет имеют оба супруга — они могут вернуть большую сумму.

Возврат НДФЛ будет невозможен, только если квартира была куплена у близкого родственника. Воспользоваться налоговым вычетом можно при официальном трудоустройстве, получении доходов, которые предполагают уплату подоходного налога. Например, сдача жилья в аренду, получение прибыли от торговли ценными бумагами, ведение предпринимательской деятельности на общей системе налогообложения.

Любая альтернативная сделка — сложный, состоящий из нескольких этапов процесс. Несмотря на это, сегодня продажи-цепочки становятся популярными из-за роста цен на недвижимость и высоких ставок по ипотеке на вторичном рынке. Собственники могут сразу переехать в новое жилье, не снимая квартиру для временного проживания.

Участники могут столкнуться с различными проблемами в процессе поиска недвижимости и сбора документов, например:

Усложнить процесс и увеличить сроки выхода на сделку может участие нескольких банков. Например, если продают ипотечную квартиру и покупают эту же недвижимость с использованием заемных средств.

Альтернативные сделки отличаются от прямых или свободных участием нескольких сторон и объектов недвижимости. Такие продажи проводятся на вторичном рынке, чтобы быстро продать жилье и купить другое без доплаты или с минимальными вложениями. С их помощью участники могут расшириться, переехать в другой район, разменять большую жилплощадь на две или несколько поменьше. По сути это взаимный обмен недвижимостью.

К преимуществам сделок-цепочек нужно отнести возможность приобрести жилье по привлекательной цене и сразу же въехать в него, не прибегая к съему. Покупателю не нужна крупная сумма денег на руках. Однако у альтернативных продаж есть и минусы, основные из них — высокий риск выхода участников, длительность процесса, необходимость оформления большого количества документов, оплаты комиссии риелтора, услуг юриста.

При альтернативных продажах владельцу нужно будет уплатить подоходный налог, если жилье находилось в его собственности менее пяти лет, в некоторых случаях — трех. Покупатель недвижимости может сэкономить средства и получить налоговый вычет — не только имущественный, но и по процентам, если жилье будет куплено в ипотеку.