Группа ВТБ

Что такое ОДН и обязательно ли за них платить

28.04.2025Дата публикации

Время прочтения: 5 минут

В счет на оплату коммунальных услуг входит плата за водоснабжение, водоотведение, отопление и электричество, содержание жилого дома, вывоз мусора, капитальный ремонт и другие статьи расходов. Помимо этого, управляющая компания собирает деньги на общедомовые нужды (ОДН). Строк так много, что в них бывает сложно разобраться. В статье расскажем, что такое ОДН и какие траты сюда входят.

Как связано общедомовое имущество и ОДН

В многоквартирном доме собственникам принадлежат не только их квартиры. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, каждый владеет частью общедомового имущества. Сюда входят все помещения, которые не являются квартирами:

само здание (фундамент, стены, ограждения, крыша),
входная группа,
лестничные марши, площадки,
кабина и шахта лифта,
подвальные помещения,
технический этаж или чердак,
машино-места, если они не закреплены за конкретными людьми.

Собственникам принадлежат не только помещения, но и расположенные в них инженерные коммуникации, необходимые для общих нужд жильцов: сантехнические коммуникации, электрическая проводка, вентиляционная система и другие. Исключение — оборудование для телевидения, телефонной и интернет-связи, которое установлено в доме подрядчиком. Земельный участок, на котором стоит здание и прилегающая к нему территория — это тоже общая собственность владельцев квартир. Собственникам принадлежат все сооружения, которые находятся на этом участке, например парковка, детская площадка, зона для выгула собак.

Чтобы поддерживать общедомовое имущество в должном виде, нужны коммунальные ресурсы и деньги на их оплату. Все это — общедомовые нужды (ОДН), за которые несут ответственность законные владельцы собственности в многоквартирном доме.

Что входит в ОДН

Общедомовые нужды оплачиваются собственниками квартир. Рассмотрим, на какие ОДН идут деньги жильцов.

Электроэнергия. Электричество нужно, чтобы работал лифт, насосы отопления, освещение на лестничных площадках и во дворе, домофон.
Водоснабжение. Общая вода нужна для мытья полов в подъездах и для полива газона летом. Водоснабжение бывает холодным и горячим, это отдельные статьи расходов, так как они рассчитываются по разным тарифам.
Отопление. Оно есть не только в квартирах, но и в подъезде — чтобы в холодное время года дом не остужался до недопустимых температур. По закону в подъезде не должно быть холоднее +16 ⁰C.
Водоотведение. Эта статья расходов означает сброс использованной холодной и горячей воды в канализацию. Она оплачивается отдельно, так как в канализационную трубу попадает не только грязная вода, например после мытья полов, но и другие отходы — это приводит к износу инженерных систем.

Кроме ОДН, жильцы оплачивают общее содержание жилья. Что сюда относится:

Обслуживание инженерных систем. Чтобы трубы и провода за пределами квартир исправно работали, их регулярно обслуживают. Например, перед началом отопительного сезона инженер проверяет целостность и исправность системы отопления.
Ремонтные работы. За счет средств жильцов производится мелкий текущий ремонт внутри дома и снаружи: перекраска фасадов, устройство скамеек, замена стекол и т. д. Не стоит путать текущий ремонт с капитальным — это отдельная статья расходов, назначение которой закреплено в специальном приложении.
Оплата труда. За счет владельцев квартир платят зарплату рабочим, которые отвечают за содержание общедомового имущества: дворникам, клинерам, консьержу и другим.

Любая плата, которая взимается с жильцов, должна быть включена в квитанцию. Исключение, если это разовая покупка по инициативе самих собственников, например если жильцы решат общими усилиями украсить двор электрическими гирляндами к Новому году. Деньги на сам декор собрала старшая по дому, она же отвечала за закупку и организовала подключение. А вот электричество, необходимое для работы гирлянд, будет оплачиваться за счет ОДН.

ОДН в квитанции: как посчитать расходы

ОДН — это общепринятое название коммунальных ресурсов. В квитанции они могут отображаться по-другому. Чаще всего используют термин СОИ — содержание общедомового имущества.

Каждая общая коммунальная услуга в квитанции должна быть указана отдельной строкой. Это связано с тем, что все ресурсы рассчитываются по-разному, по отдельным тарифам и единицам измерения.

Коммунальная услуга	Единица измерения	Обозначение в квитанции
Холодная и горячая вода, водоотведение	Метр кубический	куб. м.
Электричество	Киловатт-час	квтч
Отопление	Гигакалория	гкал

От чего зависит стоимость ОДН:

От нормативов, принятых в конкретном регионе. Тарифы на каждую коммунальную услугу устанавливаются на основании локальных законов и актов. Ресурсоснабжающие организации обязаны подчиняться этим требованиям.
От объемов общедомового имущества. Чем больше всего есть в многоквартирном доме, тем выше расходы на содержание: например, чтобы помыть одноподъездный дом, нужно меньше воды, чем на здание с несколькими подъездами.
От наличия общих и индивидуальных приборов учета в доме. Счетчики позволяют более точно посчитать расход электроэнергии и воды. Если в доме нет приборов учета, ресурсоснабжающая организация взимает плату по нормативам. Так как их рассчитывают с запасом, часто жильцы вынуждены переплачивать за ресурсы.
От размеров квартиры. Плата за коммунальные услуги делится на всех собственников, пропорционально размеру их владения. Собственник трехкомнатной квартиры будет отчислять на ОДН больше, чем владелец однушки.

Основное влияние на итоговые суммы к оплате ОДН оказывает наличие приборов учета — общедомовых и индивидуальных.

Расчет ОДН по счетчикам

Чтобы определить сумму израсходованной воды или электроэнергии за месяц, берут показания общедомовых счетчиков и из них вычитают расходы всех собственников. Например, многоквартирный дом потратил за месяц 1200 м³ холодной воды, из них 1000 потратили жильцы (эта сумма рассчитана путем сложения показаний индивидуальных счетчиков). Получается, что на ОДН потрачено 200 м³.

Чтобы посчитать размер платы с каждого собственника, нужно сначала определить итоговую стоимость воды СОИ. Для этого 200 м³ умножают на тариф — допустим, он составляет 28 рублей. Получается 5600 рублей. Теперь эту сумму нужно разделить на всех жильцов, пропорционально количеству квадратных метров в собственности. Чем больше квартира, чем больше заплатит собственник.

Расчет без счетчиков

Когда в доме нет приборов учета, коммунальные услуги считают по нормативам — они устанавливаются отдельно в каждом регионе и зависят от ряда факторов. Например, нормативы водоснабжения в Новосибирске зависят от этажности здания и от способа нагрева воды (горячая вода подается централизованно или в доме стоят водонагреватели).

Нормативы потребления ГВС и ХВС в Новосибирской области

Нормативы по электричеству могут зависеть от того, какие плиты используют жильцы — электрические или газовые. Также при расчете электроэнергии для ОДН учитывают размер квартиры и количество проживающих человек.

Плата за отопление

Строка за отопление в квитанции только одна, эту коммунальную услугу не делят на индивидуальную и общую. Все дело в том, что для обогрева в квартирах не предусмотрены отдельные счетчики. Расход ресурсов в системе рассчитывается сразу на весь дом, включая подъездное отопление, и делится на всех собственников. Посчитать потраченное тепло могут как по общедомовым счетчикам, так и по установленному в регионе нормативу. Объем затраченных ресурсов рассчитывают пропорционально доли собственника в общедомовом имуществе, затем умножают на установленный нормативами тариф. Получается итоговая сумма к уплате.

Что делать, если ОДН подорожали

Обычно суммы на общедомовые нужды небольшие — гораздо меньше индивидуальных начислений. Но иногда плата за ОДН необоснованно растет, и это повод проанализировать начисления.

Рассмотрим популярные причины, почему могли вырасти расходы на содержание общедомового имущества.

Рост тарифов. Примерно раз в год власти обновляют стоимость электроэнергии, водоснабжения и отопления. Вслед за обновлением закона управляющие компании пересчитывают плату жильцам. Чтобы быстро обнаружить разницу в тарифах, достаточно сравнить счета на оплату за пару месяцев.
Авария на общедомовых коммуникациях. Если в доме прорвало трубу и вода бесконтрольно выливалась, это сразу отразится на ОДН по итогам месяца. Кроме того, на устранение последствий может понадобиться электричество, например чтобы заварить отверстие. Обратите внимание: авария электросетей, наоборот, приведет к уменьшению потребления электричества, так как ресурс не будет поступать до устранения поломки.
Увеличение нагрузки на инженерные сети. Например, в доме установили камеры видеонаблюдения, из-за чего увеличился общий расход электричества.
Плата за отопление может вырасти, если выдалась слишком холодная зима. Еще одна причина увеличения расходов на обогрев — большие теплопотери дома. Например, на лестничной клетке разбили стекло, из-за этого здание быстрее остужается. Ресурсоснабжающая компания вынуждена увеличить общий нагрев воды, а плату за это возьмут с жильцов.
Утечка ресурсов. Если в доме протекает труба, или к общим сетям незаконно подключился магазин, расходы вырастут у всех собственников.

Чтобы сократить расходы на ОДН, важно бережно относиться к общедомовому имуществу и следить за его состоянием: сообщать в управляющую компанию о протечках, закрывать балконные двери на лестничных площадках. Своевременный ремонт инженерных коммуникаций поможет избежать аварий в будущем.

Во всех остальных ситуациях причиной внезапного повышения могут стать ошибки в расчетах. В этом случае нужно обратиться с вопросом в бухгалтерию управляющей компании, сотрудники УК обязаны представить полный отчет по тратам коммунальных ресурсов.