Существует несколько вариантов проведения сделок с ипотечным жильем. Порядок действий напрямую зависит от того, как покупатель будет рассчитываться с продавцом: использует собственные сбережения или переоформит долг на себя, возьмет новую ипотеку.
Покупатель использует собственные средства
Это один из самых простых вариантов купли-продажи залоговой недвижимости. Стоимость объекта должна быть больше суммы оставшейся задолженности. Тогда продавец погасит остаток по ипотеке, снимет обременение и стороны смогут оформить документы. Чаще всего в таких случаях прибегают к подписанию предварительного договора купли-продажи.
Сумму, которая пойдет на погашение кредита, в документах можно оформить как аванс или задаток. После получения денежных средств кредитор одобрит сделку, снимет обременение с имущества заемщика, а стороны смогут подписать договор купли-продажи и отправить документы на регистрацию в Росреестр.
После регистрации перехода права собственности новому владельцу банку поступит выписка или продавец сам передаст ее кредитору. Если в сделке больше не было указано дополнительных условий, банк закроет кредит, а заемщик получит остаток суммы. Для будущего собственника в этом случае риски возникнут только при затягивании сделки или отказе заемщика продавать жилье.
Покупка квартиры путем переоформления ипотеки с продавца на покупателя
Если будущий собственник планирует приобрести жилье в ипотеку, можно предложить банку переоформить кредит заемщика на покупателя вместе с залоговой недвижимостью. Недостаток этого варианта в том, что покупатель не может выбрать другой банк. Ему также могут не подойти текущие условия по ипотечному кредиту. Однако клиент вправе попросить банк реструктурировать заем — изменить размер платежей, срок их внесения.
Переоформление ипотеки будет выгодным, если заемщик брал кредит на жилье несколько лет назад, когда действовали низкие процентные ставки. Банки обычно соглашаются на такие сделки, если у собственника есть просрочки по кредиту. Кредитор должен проверить платежеспособность, надежность потенциального клиента. А вот сам объект недвижимости оценивать не придется, что экономит время.
Сделка будет проходить в несколько этапов:
Стороны подписывают договор купли-продажи, указывают в нем условия сделки, текущую сумму долга, которая перейдет покупателю и какую часть стоимости недвижимости получит продавец
Банк вместе с заемщиком и новым клиентом заключают соглашение о переводе ипотечного долга на покупателя, отправляют документы в Росреестр, чтобы перерегистрировать право собственности и перевести залог на другое лицо
Продавец получает остаток суммы, а покупатель начинает выполнять обязанности заемщика. Жилье остается в залоге у кредитора, пока ипотека не будет полностью закрыта
Перед покупкой недвижимости по такой схеме стоит уточнить в банке, нет ли по текущему кредиту просрочек. Иначе новому заемщику вместе с залоговым домом или квартирой и долгом могут перейти штрафы и пени. Можно запросить у продавца кредитную историю, в которой будут отражены всего его задолженности.
Покупатель берет новую ипотеку в том же или другом банке
Не все банки соглашаются переоформить непогашенный ипотечный кредит на другого заемщика. Клиент может не соответствовать требованиям кредитора. В таком случае можно попробовать взять новую ипотеку — найти финансово-кредитную организацию, которая одобрит заем на покупку залоговой квартиры.
Чтобы провести сделку по этой схеме, нужно сначала накопить первоначальный взнос и получить одобрение кредитора. Клиент может обратиться в зарплатный банк, чтобы увеличить шансы на получение кредита или взять деньги в долг в том же банке, в котором брал ипотеку продавец. Во втором случае будет меньше рисков, что кредитор забракует квартиру — ее покупка уже была одобрена раньше.
Приобретение ипотечного жилья с оформлением новой ипотеки предполагает, что первоначальный взнос и кредитные средства покупателя пойдут на погашение долга продавца. После поступления денежных средств на счет банка собственника произойдет переход права собственности, перевод залога и смена залогодержателя, если покупатель взял ипотеку в другой финансово-кредитной организации. Расчет может происходить через аккредитив, тогда продавец получит свою часть денег после оформления документов в Росреестре.
