Переуступка прав на квартиру в новостройке

Продажа жилья по переуступке выгодна обеим сторонам. Продавец получит денежные средства, а покупатель — сэкономит на стоимости объекта и сможет заехать в новую квартиру после ввода дома в эксплуатацию. До сдачи многоквартирного здания цены на квадратные метры будут ниже, чем после этой даты.

При покупке недвижимости по этой схеме нужно понимать, что продавец передает покупателю не право собственности. Купленного им жилья еще не существует ни фактически, ни юридически. Поэтому сделка будет сводиться к передаче прав дольщика. Официально заключаемый сторонами документ называется договором цессии, а покупатель прав на объект недвижимости — цессионарием.

Продавцом в сделке по переуступке прав может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Этого участника операции называют цедентом. Чаще всего его роль выполняют:

Также перепродажей объектов в новостройке могут заниматься юридические лица-подрядчики. Нередко застройщики расплачиваются с такими компаниями за всю работу или ее часть квартирами. После завершения строительства фирмы продают свои активы, чтобы получить реальные деньги.

По переуступке можно продать и купить жилплощадь в любой новостройке. Главное, чтобы дом не ввели в эксплуатацию и дольщик не успел подписать акт приема-передачи. Стадия строительства объекта не имеет значения. Если же многоэтажка сдана, нужно будет сначала оформить жилье в собственность, а затем — подписать обычный договор купли-продажи.

Многоэтажные дома обычно строятся не один год. За это время стоимость квадратного метра стремительно растет. Тот, кто успел приобрести квартиру на стадии котлована, сможет хорошо сэкономить. Но если дольщик передумает жить в купленной недвижимости, он может продать ее с небольшой скидкой — дешевле, чем после ввода здания в эксплуатацию. Поэтому покупка жилья в новостройках будет выгодным решением.

Если дольщик хочет продать недвижимость как можно быстрее, он может дополнительно снизить цену. В любом случае стоимость квадратного метра в строящейся многоэтажке будет ниже, чем цена готового жилья на первичном или вторичном рынке. Покупателю стоит опасаться только переносов срока строительства или банкротства застройщика. Но эти риски будут минимальными, если выбирать объекты, работа над которыми уже близка к завершению.

Есть еще несколько преимуществ приобретения объекта по переуступке. Будущий дольщик сможет выбрать планировку, которой уже нет в продаже. Также он купит жилье, в котором никто не жил — а значит, будут исключены юридические проблемы с наследниками, предыдущими собственниками.

К минусам перепродажи квартиры в новостройке можно отнести:

Приобретать жилплощадь по договору цессии стоит, тщательно изучив документы с юристом. Покупатель может не заметить не выполненные продавцом обязательства перед строительной компанией или просрочки — не исключено, что их придется погашать новому дольщику.

Чтобы исключить риски при покупке недвижимости путем перепродажи, необходимо собрать как можно больше информации о застройщике. Это поможет избежать проблем с затягиванием сроков сдачи дома. Нужно изучить:

Искать сведения о строительной компании можно в едином реестре застройщиков, по данным ЕГРЮЛ, в базе судебных приставов и других доступных источниках. Стоит запросить выписку из ЕГРН на дом и земельный участок, на котором ведется стройка, чтобы проверить, нет ли на нем обременений.

Вторым шагом будет изучение договора долевого участия. Будущему собственнику нужно выяснить, как быстро недвижимость перейдет к дольщику после оформления акта приема-передачи, проверить характеристики объекта — площадь, планировка, материалы стен и т. д. Важно узнать, нет ли дополнительных платежей, размер неустойки и как расторгнуть ДДУ при необходимости.

Сделки по переуступке прав проводятся в несколько этапов. Для начала нужно собрать все необходимые документы: Договор долевого участия — он должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Также может потребоваться нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если недвижимость приобретается в браке. Пакет документов увеличится, если дольщик брал ипотеку на жилье. Ему нужно урегулировать вопрос продажи с банком: получить разрешение и переоформить кредит на покупателя или погасить задолженность до подписания документов.

Следующим этапом будет подписание договора переуступки. Обе стороны получат по своему экземпляру, один из оригиналов нужно передать в Росреестр. Копию может запросить застройщик и банк. В этом документе необходимо прописать все ключевые моменты сделки: в каком объеме переходят права по ДДУ новому дольщику, характеристики объекта, стоимость и т. д. В тексте следует указать, что продавец выполнил все финансовые обязательства, или уточнить порядок перехода долга банку на нового покупателя.

Договор цессии нужно зарегистрировать в Росреестре, для этого можно обратиться в ведомство напрямую или подать документы через МФЦ. Только после этого новый дольщик получит юридические права на строящийся объект. Чаще всего на внесение изменений в ДДУ требуется не более 10 дней. Стороны могут проводить расчеты по сделке через аккредитив или банковскую ячейку, как при обычной купле-продаже.

Кроме переоформления ДДУ на нового дольщика, нужно также перевести счет эскроу на нового владельца. Такие счета принадлежат строительной компании, но деньги на них вносит будущий собственник. Застройщик получит доступ к деньгам, когда выполнит все обязательства перед покупателем и тот подпишет акт приема-передачи.

При переуступке новый дольщик получает права возврата средств с эскроу, если строительство по каким-либо причинам не завершится. Для перевода счета нужно обратиться в банк, который его обслуживает.

Главное условие для выхода на сделку по перепродаже квартиры в новостройке — наличие договора долевого участия. Без ДДУ оформить переуступку прав не удастся. В рамках цессии стороны заключат соглашение к основному документу, по нему одного дольщика заменит другой. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик передаст недвижимость не первоначальному покупателю, а тому, кто выкупил его права по переуступке.

Для совершения сделок с новостройками не требуется согласие застройщика, если такой пункт не прописан в договоре долевого участия. Однако если квартира была куплена в ипотеку, продавцу нужно будет получить разрешение банка. Кредитор может отказаться переоформлять ипотечный кредит на другое лицо или потребовать погасить его перед продажей.

После регистрации договора цессии новому дольщику только останется дождаться завершения строительства. Если все документы были оформлены правильно, нужно будет оформить право собственности после подписания актов приема-передачи, дождаться получения копии разрешения на ввод дома в эксплуатацию и ключей.

При оформлении договора цессии к пакету документов нужно приложить квитанцию об уплате госпошлины. За регистрацию договора переуступки следует заплатить 350 рублей. Также сторонам может потребоваться участие нотариуса. А если в ДДУ указано, что сделки по переуступке разрешено проводить только с согласия с застройщика, то переоформление документов тоже может быть платным.

К дополнительным расходам относятся услуги риелтора, юриста, которые проверят документы и помогут составить договор переуступки прав. А еще продавцу нужно будет заплатить налог после завершения сделки. Предполагается, что перепродажа жилплощади принесет ему доход, поэтому нужно уплатить 13% НДФЛ. Налог платят с разницы между доходами и расходами продавца. Например, если первый дольщик купил квартиру на стадии котлована за 6 миллионов рублей, а спустя год продал ее за 8 миллионов рублей, то НДФЛ он заплатит только с разницы в цене — 2 миллионов.

Покупателю платить налоги не придется. Он сможет воспользоваться налоговым вычетом на покупку жилья и по уплаченным процентам по ипотеке, если оформит кредит на приобретение недвижимости.

Большинство покупателей предпочитают приобретать жилье в новостройке напрямую у застройщика, однако это не всегда возможно. Если свободных квадратных метров в каталоге нет или остались только дорогие лоты, можно купить квартиру в понравившемся доме по договору переуступки. Такая сделка предполагает перепродажу жилья дольщиком до завершения строительства объекта.

Переуступка прав позволяет покупателю приобрести недвижимость по сниженной цене — дешевле, чем после сдачи многоэтажки в эксплуатацию. Он может купить квартиру как у физического лица, так и у юридического. Закон разрешает проводить такие сделки, главное, чтобы договор долевого участия был зарегистрирован в Росреестре.

Покупка квартиры по переуступке прав связана с рисками. Кроме недобросовестности продавца, будущий владелец может столкнуться с банкротством застройщика, заморозкой стройки или нарушением сроков ввода дома в эксплуатацию. Чтобы свести эти риски к нулю, нужно обратиться за помощью к юристу или риелтору, внимательно изучить ДДУ и документы строительной компании — разрешение на строительство, проектную декларацию и т. д.

Договор переуступки права оформляется как дополнительное соглашение к договору долевого участия. В этом документе нужно указать стоимость объекта, порядок расчетов и другие нюансы, а затем — зарегистрировать его в Росреестре. Вместе с переуступкой прав к новому дольщику должен перейти счет эскроу, который открывают при покупке жилья в строящемся доме.