Можно ли взять ипотеку на одного человека, а оформить квартиру на другого

27.03.2026Дата публикации

Время прочтения: 3 минуты

При покупке недвижимости в ипотеку у заемщиков часто возникают вопросы, связанные с правом собственности на жилье. Например, можно ли оформить ипотечный кредит на одного человека, а собственником сделать другого? В большинстве случаев банки выступают против таких схем из-за высоких рисков. Разберемся, в каких ситуациях кредиторы могут пойти на уступки клиентам и возможно ли вообще сделать владельцем ипотечного жилья другого человека.

Условия банков: почему нельзя

В большинстве случаев в России нельзя оформить ипотеку на одного человека, а право собственности на квартиру – на другого. Банки требуют, чтобы заемщик, который берет кредит, был одновременно собственником залоговой недвижимости. Или — одним из владельцев. Это условие связано с тем, что жилье становится залогом по ипотечному кредиту.

При оформлении ипотеки банку нужно обезопасить себя и получить право взыскания залогового имущества, если клиент перестанет исполнять свои обязательства. Если заемщик не будет платить по кредиту или регулярно допускает просрочки, кредитор сможет продать квартиру и вернуть средства. Так банк защищает свои интересы и снижает риски невозврата долга.

Кредиторы одобряют ипотеку конкретному человеку: учитывают его платежеспособность, кредитную историю, наличие другого имущества и иные параметры. Поэтому банк не даст согласие на оформление приобретаемой квартиры не на клиента. Например, если сын хочет купить жилье в браке и оформить его на маму. Банк одобрит заявку, если мать будет и заемщиком, и собственником, а вот кто именно будет вносить платежи, не имеет значения.

Роль созаемщиков

В сделку по ипотеке можно привлекать созаемщиков, чтобы повысить шансы на одобрение кредита и увеличить сумму займа. Это люди, которые берут на себя солидарную ответственность за погашение долга вместе с основным заемщиком. Они выступают гарантом для кредитора, что долг будет выплачен, даже если обратившийся за кредитом клиент не сможет этого сделать. Такие лица могут стать собственниками недвижимости.

Созаемщики бывают:

Добровольными: это лица (обычно это родственники или другие близкие люди), которые самостоятельно изъявляют желание участвовать в сделке. Как правило, банки разрешают включать в договор ипотеки до трех созаемщиков. Они должны соответствовать тем же критериям, что и покупатель недвижимости
Обязательными: становятся созаемщиками по закону, речь идет о супругах. Если один из супругов берет ипотеку в браке, второй автоматически участвует в сделке. Исключение — случаи, когда пара заключила брачный договор или есть нотариальное согласие второго супруга. При их отсутствии жилье становится совместной собственностью супругов, даже если в документах владельцем указан только муж или жена. Также важно отметить, что с 1 февраля 2026 года по Семейной ипотеке вступили в силу новые изменения. Теперь супруг (а) в обязательном порядке становятся созаемщиком

В некоторых случаях по согласованию с банком возможно оформление долей в ипотечном жилье на других лиц, например, несовершеннолетних детей. Но основной заемщик всегда будет фигурировать в документах как собственник своей доли и нести ответственность за выплату ипотеки.

Продажа и другие операции с ипотечной квартирой

Оформить купленное в ипотеку жилье на другого человека до полного погашения долга заемщик не сможет. В этом случае нужно получить согласие банка. Если клиент проигнорирует это требование, сделку могут аннулировать и признать незаконной, а кредитор — потребовать немедленной выплаты остатка по кредиту.

Все условия, касающиеся действий с недвижимостью (перепланировка, сдача в аренду, регистрация), прописаны в ипотечном договоре. Нарушение условий соглашения может привести к санкциям со стороны кредитора. Разрешение не понадобится, если владелец захочет сделать косметический ремонт, прописать в квартире близких родственников.

Только после полной выплаты кредита и снятия обременения с недвижимости собственник сможет распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе подарить или переоформить на другого человека. Кредитор может пойти навстречу клиенту, если он решит передать залоговое имущество другому лицу, если и остаток задолженности по ипотеке тоже будет переоформлен на него или покупатель досрочно погасит заем.

Выводы

Оформить ипотечную недвижимость на человека, который не является заемщиком или созаемщиком, практически невозможно. Это несет высокие риски для кредитора. Банки требуют, чтобы заемщик был одновременно собственником залогового жилья, чтобы защитить свои интересы и иметь право взыскания недвижимости в случае неплатежей.

Кредиторы одобряют ипотечный заем конкретному человеку, учитывая его платежеспособность и кредитную историю. Передача права собственности другому лицу без согласия банка невозможна. Провести такую сделку можно только при наличии разрешения. Оно потребуется, если клиент захочет продать или подарить ипотечное жилье. Без него сделка считается незаконной, и кредитор может требовать погашения кредита в полном объеме.

Созаемщики и поручители могут быть привлечены к сделке для повышения шансов одобрения кредита и увеличения суммы займа. Созаемщики участвуют в договоре, могут стать собственниками, и вместе с заемщиком отвечают за выплату ипотеки.

После полного погашения кредита и снятия обременения собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению — продавать, дарить, переоформлять. Передача залогового имущества другому человеку будет возможна при согласовании с банком, если ипотеку тоже переоформят на него. Или — при досрочном погашении займа.