Можно ли подарить квартиру в ипотеке

Приобретение недвижимости с использованием заемных средств не означает, что такое жилье до погашения долга принадлежит банку. Покупатель становится его собственником с даты государственной регистрации права. Однако на квартире будет лежать обременение, пока заемщик не выполнит обязательства перед банком. До полного погашения долга он не может просто так продать недвижимость или провести какие-либо еще сделки.

В некоторых ситуациях собственнику нужно будет получить разрешение финансово-кредитной организации, чтобы совершить определенные действия с квартирой. Это касается: Перепланировки. Объединить ванную с санузлом или перенести дверной проем можно только с одобрения банка — эти изменения могут ухудшить состояние объекта.

Сдачи в аренду. Перед тем как пустить квартирантов, нужно поставить в известность кредитора, иначе можно столкнуться с санкциями, например требованием погасить кредит досрочно. Продажи. Банк нужно уведомить о желании продать квартиру, кредитор перед сделкой также проверит платежеспособность покупателя.

Временной регистрации. Временно прописать родственника или друга в ипотечном жилье можно только с согласия финансово-кредитной организации. Дарения. Банки не всегда соглашаются на такие сделки — вместе с недвижимостью новому владельцу должен перейти и долг по кредиту.

Все ограничения на совершение сделок с купленной в ипотеку квартирой указываются в договоре. Каждый банк самостоятельно определяет границы свободы заемщика.

Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке» разрешает дарить недвижимость с обременением, но последнее слово по вопросу передачи права собственности остается за банком. Если собственник оформит дарственную без согласия кредитора, документ будет признан недействительным. Банк также может инициировать расторжение кредитного договора и обязать должника досрочно погасить остаток долга. Разрешение нужно получать как при передаче в дар всей квартиры, так и доли в ней.

Подарить ипотечное жилье можно в нескольких случаях:

Вместе с ипотечной квартирой одаряемый получит и остаток долга — он превратится в основного заемщика. Банк будет проверять платежеспособность потенциального клиента по тем же критериям, что и нынешнего заемщика. Поэтому в большинстве случаев собственники получают отказ, если хотят подарить купленное в ипотеку жилье несовершеннолетнему ребенку, пожилым родителям, нетрудоспособным лицам.

Дарение представляет собой передачу прав на имущество на безвозмездной основе. Переписать на другого человека ипотечную недвижимость можно с разрешения залогодержателя. Но чтобы завещать купленную в ипотеку квартиру, получать согласие банка не нужно. Финансово-кредитная организация не имеет права запрещать составлять завещание с указанием объекта залога, даже если заемщик еще не погасил долг.

Чем отличается договор дарения от завещания:

Договор дарения, или дарственную должны подписать обе стороны — даритель и одаряемый. С завещанием все не так, для его составления достаточно желания одного завещателя. И только он может по собственной воле озвучить, кого выбрал наследником.

Наследники вправе не вступать в наследственные права и не становиться собственниками ипотечного жилья. Как и в ситуации с дарением, к новому владельцу имущества перейдут обязательства по погашению оставшейся части кредита. Ипотечная недвижимость отойдет наследникам, даже если заемщик не напишет завещание.

Если в кредитном договоре нет прямого запрета на отчуждение приобретаемой недвижимости, для оформления договора дарения на квартиру в ипотеке нужно обратиться в банк с пакетом документов. К заявлению необходимо приложить:

У каждой финансово-кредитной организации существуют свои требования к заемщику: к возрасту, кредитной истории, уровню дохода и т. д. Поэтому банк может запросить дополнительные документы перед тем, как вынести решение. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Подарить залоговую недвижимость заемщик может с передачей обязательств по ипотеке, но есть и более простые способы — дарение с одновременным погашением кредита или рефинансированием. Во втором случае собственник сначала досрочно выплачивает долг или берет другой кредит для погашения задолженности, а уже после снятия обременения оформляет дарственную.

Если банк дал разрешение на дарение ипотечного жилья, нужно будет составить договор и заверить его у нотариуса. С января 2025 года нотариальное заверение таких сделок стало обязательным — эта мера должна защитить собственников от мошенничества.

Чтобы оформить дарственную, понадобятся:

Договор дарения недвижимости с обременением не имеет единого образца, установленного законодательством. В документе нужно подробно расписать суть сделки, предмет дарения и прочие положения. Дарение — это всегда безвозмездная сделка, даритель не может ставить какие-либо условия получения квартиры или ее дальнейшего использования. Например, что подарок нельзя будет продать или передарить другому человеку.

Нотариально заверенную дарственную нужно передать в Росреестр или МФЦ, чтобы завершить процедуру дарения. Регистрации подлежит сам договор и право собственности одаряемого. Жилье зарегистрируют на нового владельца в течение 30 дней и выдадут свидетельство о получении права собственности на квартиру с обременением.

С января 2025 года государственная пошлина за действия с правами на недвижимость возросла. Теперь ее размер зависит от кадастровой стоимости объекта. Физическим лицам нужно будет заплатить госпошлину при оформлении дарственной в размере:

Не платить госпошлину могут льготники — например, герои России. Кроме пошлины, нужно будет оплатить нотариальные услуги. Нотариальное участие в сделке обязательно, даже если стороны договора дарения — близкие родственники. Стоимость услуг нотариуса будет зависеть от федерального и регионального тарифа.

С 2025 года также изменился порядок уплаты налогов при дарении недвижимости. Теперь для этих сделок действует новая шкала подоходного налога. Если стоимость квартиры не превышает 2,4 миллиона рублей, нужно будет заплатить 13%. А если больше — на всю сумму превышения налог составит 15%.

Не придется платить НДФЛ при оформлении дарственной, если в сделке участвуют близкие родственники. Например, родители и дети, супруги. Об этом говорится в статье 217 Налогового кодекса.

Заемщик может подарить приобретенное в ипотеку жилье, если это не противоречит условиям кредитного договора и есть письменное согласие банка. В противном случае сделку признают недействительной, а финансово-кредитная организация будет вправе потребовать досрочно погасить задолженность. Вместе с правом собственности к одаряемому перейдут обязательства по выплате кредита.

Банк может отказать в отчуждении квартиры, если у нового собственника плохая кредитная история, нет стабильного дохода или ему не исполнилось 18 лет. Чаще всего залогодатели отказывают в дарении, если одаряемые — пожилые люди, инвалиды. В этих случаях возрастает риск невыплаты долга.

С января 2025 года оформлять сделки с дарением можно только через нотариуса. Для составления договора понадобятся паспорта обеих сторон, документы на недвижимость, письменное согласие банка и заявления от дарителя и одаряемого. Сделку нужно будет зарегистрировать в Росреестре.

Для оформления договора дарения нужно уплатить госпошлину, услуги нотариуса, а если сделка проходит не между близкими родственниками — налог 13 или 15% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. С января 2025 года пошлина на действия с жильем выросла до 4 тысяч рублей, если его кадастровая стоимость не превышает 20 миллионов рублей.