Как влияет ключевая ставка ЦБ на ипотеку

18.12.2025

Группа ВТБ

0

Время прочтения: 5 минут

Размеру ключевой ставки уделяют большое внимание. О ее изменении всегда сообщают, ситуацию обсуждают эксперты. Когда она повышается, обычно растут проценты по вкладам и дорожают кредиты. То, как ее уровень влияет на ипотеку, рассмотрим в статье.

Что такое ключевая ставка

Ключевая ставка (КС) — это основной инструмент денежно-кредитной политики. Ее используют для того, чтобы регулировать экономическую активность и уровень инфляции в стране. Коммерческие банки при работе с клиентами не пользуются непосредственно ключевым показателем, однако обязательно учитывают ее размер. Ключевая ставка — это наименьший процент, под который Центральный банк России выдает кредиты коммерческим банкам и размещает средства организаций на своих депозитах.

Коммерческий банк берет кредит от ЦБ под размер ключевой ставки. Чтобы вернуть долг и получить доход, кредитной организации нужно выдавать займы уже под более высокий процент. Цена займа для клиентов банка — это ключевая ставка + процент организации.

Увеличивая и уменьшая ключевую ставку, регулятор, то есть ЦБ РФ, корректирует функционирование экономики. Размер КС влияет на всех участников рынка: и на бизнес, и на обычных людей. Чем выше показатель, тем дороже кредиты и выгоднее вклады. При низком же проценте кредитование становится более доступным, а вот сбережения растут медленнее. Используя эту зависимость, Центральный банк России управляет совокупным спросом и инфляцией.

Основные функции ключевой ставки

У КС есть несколько основных функций:

Контроль инфляции. Инфляция начинает расти, когда предложение перестает успевать за спросом. Это бывает, когда у населения растут доходы, увеличивается приток инвестиций в экономику или возникают чрезмерные государственные траты. Дешевые займы в этом случае приводят к тому, что население и бизнес начинают часто брать деньги в долг. Это делает спрос еще выше и разгоняет инфляцию. Чтобы снизить покупательский спрос и сдержать обесценивание денег, Центральный банк повышает ключевую ставку, чем увеличивает стоимость кредитов
Стимулирование экономики. Если необходимо повысить объемы инвестиций в экономику и спрос потребителей, нужно сделать кредиты доступнее. В такой ситуации ЦБ РФ принимает решение о снижении КС
Регулирование поведения участников рынка. Ключевая ставка влияет на оборот денег в экономике. Если она растёт, то участники рынка переходят в режим накопления. Они стараются вкладывать деньги в депозиты, которые в этот период приносят большой доход. Когда показатель снижается, копить становится невыгодно. В такой ситуации и бизнес, и физические лица берут займы и инвестируют деньги

Ключевая ставка также влияет на платежи и другие налоги, где есть просрочка. Например, она учитывается при расчете пени за просроченные налоговые платежи. На ее основании также вычисляют проценты за задержку выплат возмещения Агентством по страхованию вкладов (АСВ).

Как устанавливается ключевая ставка ЦБ

Установлением ключевой ставки занимается совет директоров Банка России. Заседания проводятся восемь раз в год. На сайте регулятора можно ознакомиться с опубликованным календарем заседаний. Там же можно посмотреть, какие решения были приняты ранее, а также ознакомиться с аргументацией ЦБ.

Прежде чем провести заседание и принять решение, Банк России проводит аналитическую работу. Он использует не только статистическую информацию, но и дополнительно собирает свои данные. Для этого он привлекает территориальные подразделения, которое регулярно опрашивают предприятия во всех регионах страны. На принятие решения будет влиять то, как бизнес чувствует себя в текущих условиях и какие прогнозы он может дать. Также ЦБ учитывает ценовые ожидания, мнения ведущих аналитиков и их прогнозы по основным экономическим показателям (ВВП, инфляция, курс рубля, уровень безработицы).

На размер влияют:

Темп роста экономики. Регулятор следит, чтобы не было ни перегрева, ни переохлаждения. В первом случае спрос увеличивается быстрее, чем уровень производства. Тогда инфляция становится выше и приходится повышать показатель. При наступлении переохлаждения происходит сокращение инвестиций, производства, а также падение доходов населения. Итог тот же, что и при перегреве: инфляция растет. Поэтому корректировка уровня ключевой ставки — это способ сбалансировать экономику.
Денежно-кредитные условия. Чем выше уровень показателя, тем жестче денежно-кредитная политика. В таких условиях невыгодно брать кредиты. Это тормозит экономику, поэтому выбранную политику называют сдерживающей. Когда показатель снижают, политика становится мягкой или стимулирующей.
Текущий рост цен. Чтобы иметь возможность оперативно оценивать уровень инфляции, ЦБ следит, как меняются цены от месяца к месяцу, делая поправки на сезонность.
Рынок труда. Слишком низкий уровень безработицы не самая лучшая ситуация для экономики. Компании начинают конкурировать за сотрудников и повышать зарплату. Если темпы роста доходов работников выше, чем производительность компаний, товары и услуги дорожают. Повышение зарплаты перестает увеличивать рост уровня жизни, потому что всю прибавку съедает инфляция.
Неконтролируемые факторы. Для экономики страны всегда есть внутренние и внешние риски. Например, к росту инфляции могут привести плохие прогнозы по урожаю, падение цен на нефть. А вот укрепления рубля, наоборот, способствует замедлению обесценивания денег.
Инфляционные ожидания. Чтобы принять решение, Центральный банк России также опрашивает обычных граждан. Регулятор узнает их ожидания по будущему уровню инфляции. Когда люди ждут быстрого обесценивания денег, они более охотно тратят свои сбережения, а также берут кредиты. Из-за такого поведения увеличивается спрос на товары, а уровень инфляции растет. Поэтому при сильном росте инфляционных ожиданий, Банк России может повысить КС.

Почему ипотека привязана к ключевой ставке

Ипотека привязана к ключевой ставке ЦБ, потому что коммерческие организации используют ее как ориентир при формировании цен на кредиты, в том числе ипотечные. Это происходит, потому что банки привлекают средства у регулятора. Поэтому им приходится определять минимальный рентабельный процент по своим кредитам.

Ключевая ставка не единственное, что влияет на процент по ипотеке. Его размер также зависит от:

инфляции
уровня конкуренции между банками
наличия программ государственной поддержки
экономической ситуации

Привязка ипотеки к ключевому показателю — это механизм рыночного регулирования стоимости кредитных продуктов. Он позволяет банкам адаптироваться к рыночным условиям и сохранять рентабельность.

Как повышение или понижение ставки влияет на ипотеку

Когда ключевая ставка снижается, клиентам предлагают более выгодные программы. Для них снижают проценты по ипотечным кредитам, могут уменьшить размер первоначального взноса. В этом случае люди активнее покупают жилье, на него растет спрос. Те, кто ранее взял дорогую ипотеку, стараются сделать рефинансирование и продолжать выплачивать долг по более выгодному проценту.

Когда Центральный Банк России повышает ключевой показатель, ипотека становится дорогой. Клиенты реже прибегают к ней, потому что кредит становится невыгодным. Большие ставки приводят к большим переплатам, которые в условиях высоких цен на недвижимость становятся неподъемными для большинства клиентов. Кроме того, банки снижают процент одобрения по заявкам и могут увеличить требования по первоначальному взносу.

Могут ли поднять ставку по действующей ипотеке

По действующим законам нельзя повысить ипотечный процент в одностороннем порядке. Точно так же банк не может сократить срок кредита или изменить порядок выплаты.

Однако есть ситуации, когда процент по действующей ипотеке всё же изменится:

Отказ от страхования жизни. При оформлении ипотеки обязательно нужно застраховать приобретаемую недвижимость. Все остальные договоры оформляются по желанию заемщика. Однако банки часто предлагают скидку на ипотечную ставку при наличии страхования жизни. Если заемщик согласился на это условие, а в ходе погашения долга перестал продлевать полис, банк может увеличить процент
Кредит с плавающей ставкой. Если в договоре прописана плавающая ставка, то она может увеличиться даже для действующего договора. Однако сейчас подобные соглашения — редкость. Дело в том, что такие кредиты могут получить только те, кто берет на приобретение квартиры внушительную сумму. Это может быть либо не менее 1000 среднемесячных зарплат за предыдущий год (89 млн рублей для 2025 года), либо от 200 до 1000 таких зарплат, но на срок менее 20 лет
Выход из зарплатного проекта. Часто банки предлагают своим зарплатным клиентам пониженную ипотечную ставку. Если во время действия договора заемщик уволится с действующей работы, процент может быть повышен
Когда заемщик перестает соответствовать требованиям льготной программы, например, в IT ипотеке (перестает работать в ИТ-компании) или Семейной (оформляет еще один льготный кредит, не закрыв текущий), тогда ставка тоже может вырасти