Что лучше взять в ипотеку: вторичное жилье или квартиру в новостройке

18.12.2025

Группа ВТБ

0

Время прочтения: 5 минут

Для многих ипотека остается единственной возможностью обзавестись собственным жильем. Но выбрать между квартирой в новостройке и недвижимостью на вторичном рынке становится все сложнее. В первом случае банки ужесточают требования к заемщикам и сокращают лимиты, а во втором — покупатели сталкиваются с высокими процентными ставками. Разберем преимущества и недостатки всех вариантов подробнее.

Что дешевле: вторичка или новостройка

Одним из основных критериев, влияющих на решение покупателя, становится стоимость недвижимости. В среднем по России цена за квадратный метр в новостройках выше, чем на вторичном рынке. Однако это правило работает, только если дом уже сдан или на завершающей стадии строительства. Часто покупка квартиры на этапе котлована будет выгоднее, чем выбор вторички.

Хотя квартиры на первичном рынке дороже, разница в цене будет не такой заметной благодаря низкой процентной ставке по ипотеке по некоторым программам. Если воспользоваться семейной, арктической или другими ипотечными программами с господдержкой, переплата по кредиту в итоге будет ниже, чем если оформить ипотеку на вторичку по рыночной ставке.

Плюсы выбора новостройки

Квартиры в новых домах привлекают покупателя тем, что в них еще никто не жил. К другим преимуществам новостроек нужно отнести:

Низкие цены на стадии котлована: к моменту сдачи дома жилье может вырасти в стоимости в среднем на 15–30%. Поэтому можно рассматривать покупку квартиры в новостройке как инвестицию
Льготные ипотечные программы: некоторые виды ипотеки с господдержкой дают возможность приобрести квартиры в новостройке по ставке 6% и ниже при соблюдении условий, например семейная или ИТ-ипотека
Простота оформления сделки: заемщики могут не тратить деньги на риелтора и проверять юридическую чистоту новых квартир. У этого жилья еще не было собственников, поэтому сделку можно провести в короткий срок
Привлекательные условия: чтобы быстрее распродать квартиры, компания-застройщик может предложить клиентам бесплатное сопровождение сделки, зафиксировать стоимость, сделать ремонт в подарок или со скидкой у партнера и другие бонусы
Современные планировки: недвижимость в строящихся или готовых домах зачастую выигрывает по функциональности, размерам комнат, высоте потолков. Заемщик может подобрать подходящую планировку на стадии строительства, а не соглашаться на то, что есть
Новый ремонт и коммуникации: жильцы смогут выполнить чистовую отделку в любом стиле, а не тратить время на капитальный ремонт или переделки. Коммуникации тоже будут новыми, так что можно забыть о необходимости их замены на ближайшие годы

К плюсам новостроек относится долгий срок службы таких домов — он будет выше, чем на вторичке. К этому нужно прибавить современную архитектуру, продуманное пространство и новые площадки во дворе, наличие объектов инфраструктуры прямо в здании.

Минусы выбора новостройки

Недостатки квартир в строящихся или только что сданных домах могут превратиться в проблему для покупателя или увеличить расходы на покупку недвижимости.

Риск затягивания сроков строительства: даже если выбирать предложения проверенных девелоперов, всегда нужно быть готовым к возможному переносу сроков ввода дома в эксплуатацию
Высокие затраты на ремонт: при покупке недвижимости с черновой отделкой к стоимости самого жилья нужно добавить расходы на ремонт. А если приобретать новое жилье с чистовой отделкой, то стоимость квартиры будет гораздо выше
Неразвитая социальная и транспортная инфраструктура: новые дома чаще всего строят быстрее, чем окружающую их инфраструктуру. Поэтому есть вероятность, что до школы и остановок придется долго добираться пешком или ездить на машине
Шум от соседей: жильцы новостройки первые пару лет после сдачи дома в эксплуатацию будут заниматься отделочными работами. Грохот перфоратора, грязь от стройматериалов и запах краски могут портить радость от переезда

К недостаткам первички также можно отнести невозможность заехать в квартиру прямо сейчас. Если купить жилье на стадии котлована, придется ждать переезда несколько лет. Этот вариант может не подойти покупателям, которым негде жить.

Плюсы выбора вторички

Иногда жилье на вторичном рынке может быть выгоднее, чем квартиры в новостройках. У такой недвижимости есть несколько основных достоинств:

Доступность: чаще всего жилье на вторичном рынке дешевле новостроек, если сравнивать их по цене за квадратный метр. А если продавец хочет продать квартиру быстрее, он может сделать покупателю скидку или оставить часть мебели, техники
Развитый район со сложившейся инфраструктурой: в старых районах все необходимое для жизни есть в шаговой доступности — от садиков и школ до торговых центров и поликлиник. Плюс и в том, что рядом с домом уже не построят еще одну многоэтажку
Большой выбор вариантов: на вторичном рынке можно найти как бюджетные хрущевки, так и квартиры в элитных кирпичных домах. Каждый покупатель может выбрать недвижимость по качеству, расположению и стоимости
Возможность сразу въехать: если выбирать квартиры со свежим ремонтом, можно переехать в день оформления документов. Не придется тратить деньги на аренду жилья и ждать завершения строительства. Даже если в ремонте есть недочеты, их можно исправить со временем

Минусы выбора вторички

Если покупать недвижимость на вторичном рынке в ипотеку, то главным недостатком такого решения будет высокая процентная ставка. Она равна рыночной, банки не запускают отдельные программы со специальными условиями на вторичку. Средняя ставка по ипотеке в ноябре 2025 года превышает 22%.

К другим недостаткам предложений на вторичке можно отнести:

Юридические сложности: недвижимость на вторичном рынке необходимо проверять на юридическую чистоту, чтобы не столкнуться с мошенничеством или проблемными бывшими собственниками
Дополнительные расходы на оценщика, риелтора: для оформления ипотеки на вторичное жилье понадобится отчет об оценке. Также на вторичке не всегда можно самостоятельно найти хороший вариант и тем более проверить юридическую чистоту недвижимости. Поэтому понадобится помощь специалистов, чьи услуги также оплачивает покупатель
Меньше срок службы дома и ветхие коммуникации: даже в кажущейся крепкой многоэтажке могут оказаться старые трубы, лифт и другие коммуникации. А если покупать жилье с плохим ремонтом, понадобится менять проводку, заново заливать полы и выравнивать стены
Возможные проблемы при одобрении кредита: банки не всегда выдают ипотеку на вторичку, кредитор может посчитать найденный вариант неликвидным или отказать в оформлении займа из-за неузаконенной перепланировки и других недостатков

Вторичная недвижимость может преподнести проблемы покупателю в виде неприятных соседей, нехватки парковочных мест в тесном дворе, насекомых.

Ликвидность недвижимости: что выгоднее потом продавать

На ликвидность жилья на первичном и вторичном рынке влияют разные факторы. Это тип и расположение дома, наличие инфраструктуры, качество ремонта и другие характеристики. Поэтому утверждать однозначно, что квартиры в новостройке будет проще продать в будущем, нельзя. Однако если сравнивать жилье в похожих районах, то в новых домах оно более ликвидно — такая недвижимость будет расти в цене еще несколько лет.

Когда покупка квартиры рассматривается как вложение средств, то более привлекательным решением будет первичка. Жилье в новостройке проще сдать по достойной цене и при желании продать, даже если ипотека еще не погашена. Квартиры в домах старше 20–30 лет чаще всего с годами падают в стоимости, и предложение на этом рынке превышает спрос, что тоже сказывается на ликвидности объектов.

Подведем итог

В выборе между жильем в новостройке и на вторичном рынке нет универсального решения. Оно зависит от целей покупателя, его бюджета, готовности ждать сдачи нового дома и тратить время, средства на его отделку. А еще — подходит ли заемщик под льготные программы ипотечного кредитования.

У обоих вариантов есть как плюсы, так и недостатки. Если приобретать недвижимость в ипотеку, то ставка на квартиры в новостройках будет ниже по программам с господдержкой. Квартиры на вторичке кредитуют под высокий рыночный процент, поэтому переплата будет выше. Однако жилье на вторичном рынке обычно дешевле и позволяет не тратить деньги на съем, отделку, а сразу заехать жить. Выбрать этот вариант можно, если покупатель планирует досрочно закрыть кредит или рефинансировать его по низкой ставке в перспективе.

Если покупатель хочет инвестировать средства или выбрать современный район, удобную планировку квартиры в доме с новыми коммуникациями — лучшим вариантом станет новостройка. Для тех, кто ценит развитую инфраструктуру и готов к проверке юридической чистоты жилья, дополнительным расходам на риелтора и оценку объекта, больше подходит вторичка.