Как оформить дарственную на долю в квартире

У квартиры может быть несколько собственников — это не запрещено законом. Каждый владелец сам решает, что делать со своей частью жилплощади. Если он планирует подарить долю другому человеку, то сделка закрепляется договором дарения (или дарственной). Это документ, в котором зафиксировано, какая часть жилплощади безвозмездно передается новому собственнику.

Что можно подарить:

Особенность дарственной в том, что она может быть оформлена на будущее (речь идет о консенсуальном договоре дарения). К примеру, дедушка может пообещать внучке, что подарит на совершеннолетие ½ трехкомнатной квартиры. Обязательство закрепляется документально. Когда девушке исполнится 18 лет, то договор вступит в силу и ей перейдет часть объекта недвижимости. Запрещено указывать в дарственной те или иные условия вступления в права собственности. Например, дедушка не может добавить в договор пункт, что часть квартиры перейдет внучке только в том случае, если она к 18 годам будет студенткой вуза.

Процедура дарения регламентируется Гражданским кодексом РФ. Согласно кодексу, даритель не имеет права требовать что-то взамен: деньги, другое имущество, услугу. При дарении доли в квартире важен не только договор. Одаряемый окончательно вступит в права собственности только после того, как сделка пройдет регистрацию в Росреестре. Выписка из ЕГРН станет подтверждением: у объекта недвижимости действительно сменился собственник, и теперь именно он распоряжается квадратными метрами. Он обязан оплачивать коммунальные услуги, платить налог на имущество, следить за содержанием жилплощади.

Приведем пример дарения доли в квартире с несколькими собственниками. Мужчине принадлежит одна комната в двухкомнатной квартире, вторая часть жилья принадлежит его брату. Собственник решил переписать свою недвижимость на сына. Оформил договор дарения и зарегистрировал документ в Росреестре. Права собственности перешли новому владельцу. При этом брат даже не знал, что была совершена сделка: его согласие не требовалось.

Второй пример. Квартира оформлена в долевую собственность супругов, каждому принадлежит по ½ части. Муж решил подарить свою долю дочери от первого брака. Но жена не дала разрешения, и сделка не состоялась. Согласие второго собственника в этом случае имеет решающее значение.

Собственником квадратных метров может быть ребенок в возрасте младше 14 лет. Пока ему не исполнится 14 лет, он не может совершать сделки, связанные с продажей или дарением недвижимости. От его лица действуют родители, усыновители или опекуны. Но подарить долю ребенка в квартире реально только при одном условии: если есть согласие со стороны органов опеки и попечительства. Прежде чем дать такое согласие, представители ведомства должны убедиться, что интересы несовершеннолетнего не нарушены и его жилищные условия после сделки не ухудшатся.

В 2022 году в силу вступили поправки к Жилищному кодексу. Согласно нормативному документу, объектом сделки не может выступать микродоля — часть квартиры площадью меньше 6 кв. м. Если собственник оформит договор дарения на такую микродолю, то сделка будет признана ничтожной. Правда, есть исключения. Подарить микродолю другому человеку можно, если эта недвижимость:

Комфортно проживать на площади 6 кв. м. практически невозможно, соответственно, найти покупателя на стороне будет очень сложно. Прописать на эти квадратные метры тоже никого нельзя (исключение — несовершеннолетний ребенок собственника). Чаще всего владельцы микродолей продают или дарят свою часть жилплощади кому-то из остальных собственников.

Для начала закажите выписку из ЕГРН. Она нужна, чтобы проверить данные по квартире: кому и какая часть жилплощади принадлежит. Затем можно приступать к оформлению договора дарения. Какие понадобятся документы:

В 2025 году вступили в силу изменения, касающиеся оформления дарственной. Раньше сделки дарения проводились без участия нотариуса (за исключением некоторых случаев). Сейчас участие нотариуса стало обязательным. Это нужно, чтобы защитить граждан от мошенников. Юрист проверяет документы, разъясняет дарителю нюансы процедуры. Задача нотариуса — убедиться, что гражданин дарит имущество не по принуждению, а добровольно, находясь в трезвом уме и твердой памяти.

После составления дарственной стороны подписывают документ, и нотариус отправляет договор дарения в Росреестр для регистрации. Срок регистрации через нотариуса — один день. По истечении этого времени участники договора могут заказать выписку из ЕГРН и проверить, изменились ли в реестре данные о собственнике.

Подарить долю в квартире можно кому угодно: родственнику, коллеге, соседу. Но в отношении некоторых граждан действуют ограничения. Запрещено дарить недвижимость сотрудникам бюджетных ведомств, если дарителя и одаряемого связывают служебные отношения. Например, пенсионер не может подарить долю в квартире соцработнику, который его обслуживает: приходит готовить еду и наводить порядок. Также в качестве одаряемого не может выступать госслужащий, военный или чиновник, если договор дарения так или иначе может быть связан с исполнением служебных обязанностей (под видом подарка может скрываться взятка).

Договор дарения составляют в свободной форме. Обязательно должны быть указаны следующие сведения:

В дарственную разрешено добавить условие о том, что дарение может быть отменено, если даритель проживет дольше, чем одаряемый. Также у дарителя есть право сохранить прописку на квадратных метрах даже после того, как право собственности на имущество перейдет новому владельцу.

Бывает, что человек дарит часть квартиры другому, а через некоторое время отношения между участниками сделки портятся. Но бывший собственник не может отменить условия договора. Аннулирование дарственной возможно только через суд, если на то есть основания. К примеру, может выясниться, что одаряемый оказывал давление на дарителя или покушался на его жизнь и здоровье. Все факты должны быть подтверждены доказательствами: фотографиями, видеокадрами, скриншотами переписок, показаниями свидетелей. Суд рассматривает обстоятельства и принимает решение, признать договор недействительным или оставить все в силе.

Оформление дарственной на часть квартиры — платная услуга. Прежде всего, придется заплатить нотариусу. Стоимость его работы складывается из двух тарифов: федерального и регионального. Федеральный тариф рассчитывается одинаково по всей стране. Его величина — 0,5% от кадастровой стоимости имущества (но не меньше 300 рублей и не больше 20 тыс. рублей). Региональная часть разная во всех субъектах РФ. К примеру, чтобы оформить дарственную на долю квартиры в Москве, в 2025 году придется заплатить 7 тыс. рублей.

Кроме того, договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Это тоже платно. Размер госпошлины в 2025 году составляет 4 тыс. рублей. Выписки из ЕГРН по объектам недвижимости предоставляются бесплатно.

Если человеку подарили часть квартиры, то по закону это расценивается как получение дохода, с которого нужно уплатить налог. Но некоторые категории одаряемых освобождены от обязанности уплачивать НДФЛ. Речь идет о близких прямых родственниках дарителя. Это дети и родители, братья и сестры, бабушки и дедушки. Когда стороны сделки не близкие родственники, то человек, получивший долю в дар, обязан будет уплатить налог в бюджет (к примеру, если дядя перепишет комнату на племянника).

Размер налога рассчитывают исходя из кадастровой стоимости имущества. Данные о кадастровой стоимости всех объектов недвижимости размещены на официальном сайте Росреестра. Укажите адрес объекта и получите нужную информацию.

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ, и величина налога рассчитывается по новым правилам:

Разберем на примере. Женщина подарила племяннице ⅓ квартиры. Кадастровая стоимость имущества составила 1,5 млн рублей. Так как одаряемая не относится к категории близких родственников, ей придется уплатить налог в размере 195 тыс. рублей.

Собственник доли в квартире может подарить свое имущество родственнику, другу, соседу. Сделка проводится с участием нотариуса — это обязательное условие начиная с 2025 года. Дарение — платная услуга. Кроме госпошлины и платы нотариусу, одаряемый обязан уплатить налог с полученного дохода. От налога освобождаются только близкие родственники дарителя.