Как выгоднее гасить ипотеку

06.06.2023

Группа ВТБ

0
Время прочтения: 5 минут
Выплачивать ипотеку можно на протяжении 20–30 лет — точный срок указывают при составлении договора. Но хочется избавиться от этого долга как можно раньше, чтобы не переплачивать, иметь больше свободных денег и быстрее снять с недвижимости статус залоговой. Во-первых, стоит не допускать просрочек, так как они ведут к лишним расходам — пеням и штрафам. А наибольшую выгоду можно получить при досрочном погашении ипотечного кредита. Рассмотрим несколько вариантов.

Когда выгодно погашать ипотеку досрочно

В соответствии с законом, клиент обязан предупредить банк о полном или частичном досрочном погашении ипотеки не позднее 30 дней до даты платежа, если в кредитном договоре не указан меньший срок оповещения. Иначе средства, которые заемщик хотел использовать для досрочного погашения, будут зачислены в качестве взносов на последующие месяцы.
Большинство банков предлагают клиентам ипотеку с аннуитетными выплатами, то есть не меняющимися на протяжении всего периода кредитования. При этой схеме поначалу большую часть каждого взноса составляют проценты, меньшую — основная сумма. Поэтому самый выгодный вариант — начать гасить задолженность досрочно в первой трети периода кредитования. Таким образом значительно уменьшается общая переплата по кредиту.
Если же возможность досрочного погашения появилась ближе к концу срока, выгода от этого скромнее. На этом этапе большую часть взносов составляет тело займа, меньшую — проценты по нему.
Чтобы получить финансовые преимущества от более ранней выплаты ипотечного кредита, важно выполнить еще несколько условий:

— Убедиться, что по договору с банком частичное досрочное погашение ипотеки на регулярной основе разрешено и не сделает кредит дороже.

— Удостовериться, что выплачивать раньше времени можно без ежемесячного оформления заявки в отделении.

— Убедиться, что доходы позволят осуществлять погашение с опережением графика.
Нужно учитывать и общую кредитную нагрузку, ведь иногда у заемщика есть несколько задолженностей одновременно.

Досрочное погашение с сокращением срока

Один из вариантов быстрее вернуть банку деньги и сэкономить на переплате — уменьшение срока ипотеки. Для этого клиенту необходимо вносить ежемесячный платеж в полном размере и дополнить его суммой сверх этого лимита.
При такой схеме каждый месяц сокращается величина основного долга. То есть проценты начисляются на меньшую сумму.
Рассмотрим пример погашения ипотеки с опережением графика, чтобы рассчитать, насколько это выгодная операция. Клиент взял в банке 3 млн ₽ под 11% с регулярным платежом в 34 097 ₽. В течение 15 лет (180 месяцев) по договору он переплатит по процентам 3,14 млн ₽. Если в первый месяц внести для погашения основного долга 300 000 ₽ и сохранить прежнюю ежемесячную выплату, начисленные проценты составят 2,13 млн ₽. Клиент погасит ипотеку на 3 года 2 месяца раньше, чем планировалось изначально. То есть она обойдется дешевле на 1,09 млн ₽.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

Если сократить регулярные выплаты, в месяц на погашение долга надо будет отдавать меньше денег. Остаток основной суммы можно возвращать до конца периода кредитования.
На практике это выглядит так: при ипотечном займе в 3 млн ₽ под 11% и регулярных платежах в 34 097 ₽ вносим те же 300 000 ₽ с опережением графика. При этом снижаем минимальную сумму, которую надо платить в месяц, до 30 770 ₽ и сохраняем срок кредитования. Начисленные проценты за весь период составят 2,8 млн ₽. Общая стоимость ипотеки при выплате этим способом снизится на 331 752 ₽. Такой метод выгоднее, чем ежемесячное перечисление банку предусмотренных договором сумм. Но экономия выйдет меньше, чем при уменьшении срока кредитования. В нашем случае разница в сумме уплаченных процентов составит 670 000 ₽.

Рефинансируйте ипотеку в ВТБ

  • Без подтверждения дохода
  • Оформление всего по двум документам
  • Быстрое рассмотрение онлайн-заявки
Изображение
Изображение

Комбинированный вариант

Погасить задолженность раньше времени с максимальной выгодой можно, если сочетать оба способа экономии. То есть внести большую сумму сверх графика один раз, чтобы уменьшить ежемесячный платеж. И вместе с тем продолжать платить, как прежде, по графику. Получится двойное досрочное погашение, которое поможет быстрее закрыть кредит.
Для большей ясности вернемся к прежнему примеру:
  • Досрочно вносим 300 000 ₽ по ипотеке в 3 млн ₽ под 11%, взятой на 15 лет.
  • Сокращаем минимальный взнос до 30 770 ₽.
  • Продолжаем каждый месяц платить по графику 34 097 ₽ и выбирать досрочное погашение, снова регулярно снижая минимальную сумму.
В результате кредит будет закрыт раньше на 3 года и 2 месяца, переплата составит около 2,135 млн ₽. В целом этот способ помогает снизить риски для клиента, если в какой-то момент его доход сократится.

Погашение ипотеки за счет материнского капитала

Семьи с детьми могут платить за ипотеку за счет средств материнского капитала. В 2023 году маткапитал составляет 589 500 ₽ при рождении первенца, 779 000 ₽ при появлении следующего малыша, если на первого маткапитал не получали, и 189 500 ₽, если деньги за старшего ребенка уже выплачивали.
Оформите льготную ипотеку или на стандартных условиях и погасите ее материнским капиталом. Частичная либо полная досрочная выплата происходит за счет сокращения ежемесячных взносов. Уменьшить период кредитования в этом случае нельзя.
Чтобы досрочно погасить ипотеку материнским капиталом, зайдите в ВТБ Онлайн, заполните заявление, укажите цель: «Погашение основного долга и уплата процентов по кредиту на приобретение жилья (строительство жилья)». Банк сам свяжется и уладит все вопросы с Социальным фондом, деньги будут перечислены. В приоритете выплата процентов, а остальное пойдет на покрытие основного долга. Если средств не хватит, чтобы полностью рассчитаться с банком, клиент получит новый график с сокращенными регулярными взносами.
Также остаток по кредиту гасят при помощи субсидии 450 тыс. ₽, которая полагается многодетным семьям. Ее используют для частичной или полной выплаты долга.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

Ипотеку выдают при условии оформления страховки на недвижимость. Договор страхования продлевают каждый год. И каждый раз пересчитывают цену, принимая во внимание сумму основного долга, который пока не погасили. Поэтому при частичной досрочной выплате страхование недвижимости на следующий год дешевеет. А при полном погашении тела кредита долю средств, потраченных на страховку в этом году, клиент получит на свой счет.
Если ипотеку выплатили, для банка риск понести убытки исчезает, а значит, страховать нечего. Клиенту нужно взять справку об отсутствии долга и написать страховщику заявление о возврате части денег. В расчет берут те дни, которые остались до завершения страхового периода.

На что обратить особое внимание при досрочном погашении ипотеки

Здесь важны несколько моментов:
Банк полагается известить о выплате с опережением графика, чтобы средства не перераспределили на дальнейшие платежные периоды. Самый удобный вариант — оформить заявку в мобильном приложении ВТБ Онлайн. Иначе придется писать заявление в отделении.
  • Сумма платежа. В некоторых банках есть лимит, меньше которого вносить нельзя.
  • Досрочный взнос не отменяет необходимости перечислять регулярный платеж за месяц. Если клиент вносит деньги за ипотеку каждое 5-е число и в эту же дату планирует частичное досрочное закрытие долга, средств должно хватить на обе цели. Иначе банк отменит заявку на досрочную выплату и переведет деньги в счет ежемесячного взноса.
Прежде чем погасить ипотеку с опережением графика, оцените свои финансовые возможности. Если хотите полностью закрыть кредит, узнайте в банке, какая сумма на это потребуется. И постарайтесь внести ее на счет сразу же, чтобы не накопить новых процентов.

Как перевести ипотеку в ВТБ

1
Подайте онлайн-заявку
Авторизуйтесь на Госуслугах, оформите заявку и получите одобрение уже через несколько минут
2
Подготовьте документы
Оформите страховку, подготовьте кредитный договор и выписку по кредиту

3
Переоформите ипотеку
Банк погасит вашу прошлую ипотеку, а менеджер поможет зарегистрировать новый залог

Рефинансируйте ипотеку в ВТБ