Траншевая ипотека: выгода и риски

16.05.2024

Группа ВТБ

0
Время прочтения: 5 минут
Квартиры в строящихся домах, как правило, стоят дешевле, чем готовые объекты недвижимости. Поэтому многие покупатели приобретают жилье на этапе строительства (порой даже на этапе котлована). С одной стороны, экономия, с другой — высокая финансовая нагрузка, ведь пока квартира не готова к переезду, многим приходится дополнительно платить за съемное жилье. Оптимальное решение в таких ситуациях — траншевая ипотека, при которой ежемесячный платеж по кредиту может составлять всего несколько десятков или сотен рублей. Расскажем подробно, как работает траншевая ипотека, на каких условиях ее оформляют, какие плюсы и минусы.

Что такое программа траншевой ипотеки

Траншевая ипотека — это целевой заем на покупку объекта недвижимости. При этом кредит выдается заемщику не одной суммой сразу, а частями (траншами). Общая сумма долга формируется постепенно, к моменту завершения строительства.
Пример: Семья Ивановых оформила траншевую ипотеку на двушку в строящемся доме. Цена квартиры составила 7 млн рублей. Из них 2 млн рублей Ивановы внесли в качестве первоначального взноса, 5 млн взяли в кредит. В момент подписания кредитного договора банк выдал заемщикам первый транш — 100 рублей. До того момента, пока дом не сдадут в эксплуатацию, Ивановы будут платить ежемесячно примерно по 1 рублю (не зря траншевую ипотеку часто называют «ипотекой за 1 рубль»). По условиям программы проценты начисляются только на сумму выданного транша. Когда квартира будет готова к заселению, банк перечислит второй транш — 4 999 900 рублей. Только тогда заемщики начнут выплачивать ипотеку в обычном порядке: погашать тело долга и проценты.
Траншевая ипотека отличается от обычной только механизмом выдачи кредита. В остальном нет никаких различий. С застройщиком заключается стандартный договор долевого участия (ДДУ). Клиент вправе использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса. Заемщики могут получить налоговый вычет за покупку квартиры или дома.
Рекомендуем

Взять ипотеку в банке ВТБ

  • Низкие процентные ставки
  • Быстрое оформление
  • Льготные программы
Изображение
Изображение

Кто может оформить траншевую ипотеку

У каждого банка свои условия выдачи траншевых целевых кредитов. Траншевая ипотека на новостройки действует в рамках разных ипотечных программ на строящееся жилье. В ВТБ это семейная, ИТ-ипотека, а также ипотека с господдержкой. Заемщиком может стать любой гражданин, отвечающий стандартным требованиям:
  • возраст от 18 лет на момент подачи заявки на кредит,
  • наличие официального источника дохода,
  • трудовой стаж не менее 3 месяцев.
В зависимости от программы могут действовать дополнительные требования. Траншевая ипотека доступна исключительно для строящихся объектов недвижимости. Это могут быть квартира, таунхаус, апартаменты, машино-место, кладовка, коммерческая недвижимость.

Особенности сделки

Покупка объекта недвижимости проводится по договору долевого участия. С банком клиент заключает отдельный договор, предусматривающий открытие невозобновляемой кредитной линии. Какие пункты включают в документ:
  • сумма займа (из полной стоимости объекта вычитается первоначальный взнос),
  • процентная ставка,
  • количество траншей (минимум — 2, максимум — на усмотрение застройщика),
  • размер каждого транша (от 100 рублей),
  • период выборки траншей (он соответствует графику расчетов с застройщиком, но не более 36 месяцев с момента заключения кредитного договора).
В договоре также указывают размер ежемесячного платежа. Платеж состоит из двух частей: тела долга и процентов. Все транши перечисляются на эскроу-счет и хранятся там до того момента, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. Схема такая же, как при обычной ипотеке, только деньги переводятся не одной большой суммой, а частями, в соответствии с графиком.

Процедура оформления траншевой ипотеки

Как оформить траншевую ипотеку? Предлагаем пошаговую инструкцию:
  1. Выберите застройщика и объект недвижимости.
  2. Обратитесь в банк через ЛКП застройщика, подайте заявку на траншевую ипотеку.
  3. Получили одобрение на полную сумму? Подготовьте документы для заключения договора.
  4. Заключите ДДУ с застройщиком.
  5. Подпишите договор с банком. Дополнительно нужно подписать заявление на выдачу и перечисление на эскроу-счет траншей по согласованному графику. Оформите личное страхование.
  6. Получите первый транш (его размер зависит от застройщика). Вам на руки выдадут график погашения с указанием размера ежемесячных взносов.
  7. Зарегистрируйте в Росреестре ДДУ и договор ипотеки.
  8. За 1–6 месяцев (согласно ДДУ) до завершения строительства банк переведет на эскроу-счет второй транш. Если траншей больше, то перечисления производятся по графику, прописанному в договоре.
  9. После сдачи объекта в эксплуатацию зарегистрируйте право собственности на жилье и уведомите банк. Закажите отчет об оценке недвижимости, оформите имущественное страхование. Как и при любой ипотечной программе, квартира или дом останется в залоге у банка до момента полного погашения кредита.
Также заемщик может подать заявку на обычнуюипотеку в ВТБ любым удобным способом. Получив одобрение банка, заемщик обращается к застройщику-партнеру, выбирает объект с оплатой траншами. Затем партнер направляет в банк договор участия в долевом строительстве с параметрами траншей. Банк добавляет в заявку признак траншевой ипотеки и одобряет объект.

Преимущества и недостатки траншевой ипотеки

При оформлении сделки все стороны остаются в плюсе:
  • Заемщик становится собственником объекта недвижимости и при этом платит по ипотеке минимальную сумму. Можно спокойно продолжать снимать жилье в период строительства или копить на ремонт.
  • Застройщик уверен, что в обозначенный срок сумма поступит на счет, и может заниматься развитием бизнеса.
  • Банк получает объект в залог по кредиту.
Для заемщика самая большая экономия получается в том случае, когда дом только начинает строиться и до момента ввода новостройки в эксплуатацию остается еще 1–2 года (дата должна быть прописана в ДДУ). Клиент купит жилье по фиксированной стоимости и будет вносить минимальные взносы. Если за время строительства недвижимость подорожает, то собственник останется в плюсе.
Что касается минусов, то по программе траншевой ипотеки работают не все застройщики.
Риски для клиента связаны с тем, что застройщик может не сдать объект вовремя. А транш за жилье банк переведет строго по графику. Заемщику придется погашать кредит за квартиру или дом, которые пока не готовы к заселению, и параллельно продолжать платить за съемное жилье.

Три шага — и квартира ваша

1
Подайте онлайн-заявку
Рассчитайте ипотеку в несколько кликов, авторизуйтесь на Госуслугах и оформите заявку
2
Получите финальное одобрение
Выберите недвижимость и загрузите документы онлайн в личном кабинете
3
Оформите
сделку
Подпишите документы дистанционно или в любом удобном для вас офисе банка