Как купить квартиру в ипотеку

01.11.2024

Группа ВТБ

0

Время чтения ~ 5 минут

Квартира — это дорогостоящая покупка, на которую может быть трудно накопить или найти всю сумму разом. В этом случае выручает ипотека. По условиям договора банк выдает заем на покупку жилья под залог приобретаемой недвижимости, а клиент постепенно возвращает за нее деньги. Поделимся инструкцией, как купить квартиру в ипотеку.

Выбор банка для ипотеки

Перед тем как начать подбирать квартиру, нужно убедиться, что банк одобрит ипотеку. Лучше сделать это сразу, так как далеко не все продавцы будут готовы ждать одобрения. Для этого необходимо выбрать банк и подать заявку.

Подбирать банк нужно по нескольким критериям. В первую очередь финансовая организация должна быть аккредитована. Наибольшей надежностью отличаются банки, которые много лет присутствуют на рынке, имеют разветвленную сеть филиалов, работают и с физическими, и с юридическими лицами.

Также важно смотреть на условия, предлагаемые банком. Разнообразие ипотечных программ поможет подобрать наиболее выгодное предложение, а конкурентная процентная ставка хорошо повлияет на стоимость кредита и переплату. Обязательно ознакомьтесь с требованиями к заемщику. Часто более привлекательные условия предлагаются для действующих клиентов: держателей вкладов, зарплатных карт, кредиток.

В ВТБ вы сможете выгодно оформить ипотеку на новостройку или вторичное жилье, воспользоваться специальными программами с господдержкой. Подать заявку может любой желающий, в том числе ИП и самозанятый. Сделать это можно онлайн, от клиента потребуется только паспорт. Предварительное одобрение займет всего две минуты. Онлайн-заявка — это не только удобно, но еще и выгодно, так как процентная ставка по ипотеке снизится.

После получения одобрения от банка становится понятно, на какую сумму кредита можно рассчитывать. Это влияет на поиск и выбор квартиры. Одобренная заявка действует 90 дней — как правило, этого достаточно, чтобы найти подходящее жилье и провести сделку.

Выбор квартиры

Определившись с банком, программой и суммой, можно выбирать жилье по конкретным параметрам. Не все квартиры подходят под условия ипотеки.

Если вы ищете новостройку, нужно проверить застройщика — он должен быть аккредитован банком.
Вторичное жилье не должно быть признано аварийным. Если возраст здания превышает 50–60 лет, а степень износа больше 50%, в ипотеке могут отказать.
В помещении не должно быть неузаконенных перепланировок.
Недвижимость не должна быть в обременении.
Все документы должны быть правильно оформлены.

На что еще обратить внимание:

Если жилье находится в общедолевой собственности, то необходимо, чтобы все собственники были согласны с продажей. Иначе может случиться так, что ко времени сделки кто-то передумает, тогда придется начинать поиски заново.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние, банк может потребовать, чтобы перед сделкой их зарегистрировали по новому адресу и представили соответствующий документ.
Если квартира ранее была приобретена с использованием средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли детям. Продать такую недвижимость можно только с разрешения соцзащиты, выделив новые доли в другом жилье. При этом жилищные условия детей не должны быть ухудшены.

Иногда выясняется, что продавец хочет получить оплату наличными и не согласен на ипотеку. Например, он не готов ждать даже 3–5 дней — столько уходит у банка на подготовку к сделке. Лучше сразу выбирать варианты, где продавцы готовы к ипотечной сделке.

Покупка квартиры в новостройке

Недвижимость на первичном рынке приобретают по договору долевого участия (ДДУ). Главная особенность такого договора в том, что жилье продается в недостроенном и не введенном в эксплуатацию доме. В этом случае продавцом может выступать сам застройщик или дольщик.

Если квартиру продает застройщик, купить ее можно на любой стадии строительства, но делать ремонт и жить можно будет, только когда дом достроят. При оформлении ДДУ покупатель становится владельцем доли. Право собственности на жилье возникнет, когда дом будет сдан. После покупки недвижимости по договору ДДУ ипотеку необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Бывает так, что дольщик перепродает квартиру в еще недостроенном доме. В этом случае осуществляется переуступка прав — владелец доли уступает ее. При этом первый ДДУ не меняется и не прекращает действовать, в нем просто меняют данные покупателя. Уступку прав также необходимо регистрировать в Росреестре.

Покупка квартиры на вторичном рынке

При покупке на вторичном рынке продавцом может выступать как физическое, так и юридическое лицо — застройщик. После ввода жилья в эксплуатацию возникает право собственности. Если застройщик не успел продать квартиру на стадии строительства, то собственником выступает он сам, а стороны заключают между собой договор купли-продажи (ДКП). Помимо договора, участники сделки должны подписать акт передачи недвижимости.

Если продавцом выступает физическое лицо, стороны также заключают ДКП. Чтобы купить квартиру напрямую у собственника, оформлять акт передачи недвижимости не нужно.

При продаже вторичного жилья банк должен убедиться, что заявленная стоимость недвижимости соответствует рынку. Для этого проводят процедуру оценки. Специалист оценочной компании приедет на место, чтобы осмотреть помещение, сделать фотографии. Через два-три дня компания подготовит отчет об оценке, в котором укажет итоговую стоимость недвижимости, соответствующую ее расположению, состоянию, рыночным условиям.

Помимо оценки, банку могут понадобиться другие документы. Например, выписка из домовой книги — она подтверждает, что на момент сделки в квартире никто не прописан. Также понадобится выписка по лицевому счету с отметкой об отсутствии долгов по ЖКУ.

Оформление страховки

Согласно Федеральному закону № 102-ФЗ, ипотечная недвижимость должна быть застрахована. Страховка обеспечит ее сохранность на случай повреждения или утраты, пока заемщик выплачивает кредит. При пожаре, взрыве газа, бытовой аварии страховка возместит стоимость жилья и поможет рассчитаться с банком. Таким образом, обе стороны будут защищены от непредвиденных ситуаций — владелец не потеряет жилье, а банк вернет свои деньги.

Помимо страхования недвижимости, клиенту могут предложить дополнительно страхование жизни и титула. Рассмотрим, чем различаются эти виды страхования.

Страхование	Описание
Недвижимости	Обязательна по закону. Защищает от риска утраты или порчи имущества. Оплачивается ежегодно и действует в течение всего срока ипотеки.
Жизни и здоровья	Защищает заемщика на случай потери трудоспособности. Если застрахованный получит травму, инвалидность или заболеет, страховая будет выплачивать задолженность за него. Страхование жизни часто помогает получить дополнительную скидку на процентную ставку по ипотеке.
Титула	Защищает финансы заемщика в случае, если его права на квартиру будут оспорены. Страховка нужна только первые три года после покупки вторички — столько составляет срок исковой давности по делам, связанным с оспариванием титула.

Заключить страховой договор нужно до оформления ипотеки. Если банк сам предоставляет услуги страховщика или в отделении есть представители страховой компании, оформить полис можно на месте, прямо перед основной сделкой.

Подписание договора

Когда всё готово, стороны собираются в отделении банка, офисе застройщика или едином виртуальном пространстве для подписания договора. Какие документы должны быть подготовлены к сделке:

документы, удостоверяющие личности сторон,
ДДУ или ДКП,
отчет об оценке недвижимости,
документы, устанавливающие права продавца на владение объектом недвижимости,
квитанции об оплате госпошлины.

Это основной список, в зависимости от характера сделки банк может потребовать иные документы. Например, расписку о получении денег от продавца — она подтверждает, что покупатель внес первоначальный взнос. Дополнительные документы могут потребоваться, если жилье покупает семейная пара. Так как второй супруг автоматически становится созаемщиком, банк потребует его паспорт, а в некоторых случаях и нотариально заверенное согласие на приобретение конкретного объекта недвижимости. Супруг может быть исключен из сделки, если пара заключила брачный договор или если есть соответствующие нотариальное согласие.

В некоторых случаях банк оформляет закладную. Этот документ подтверждает, что квартира находится в залоге; он хранится в банке, пока клиент не выплатит задолженность. После закрытия ипотеки закладную возвращают заемщику, ее используют для снятия обременения.

Открытие аккредитива

Как правило, взаиморасчеты по ипотечной сделке проходят через аккредитив — специальный денежный счет. Он помогает защитить интересы сторон, а гарантом выступает банк. Расскажем пошагово, как это работает.

В момент сделки покупатель вносит деньги на аккредитив. Только после этого банк предоставляет ему документы для регистрации ипотеки.
Как только в ЕГРН обновятся данные о владельце недвижимости, новый хозяин может взять выписку. В ней указано, что право собственности перешло к новому владельцу, а квартира находится в залоге.
Покупателю остается представить выписку банку, на основании этого происходит раскрытие аккредитива, деньги автоматически поступают продавцу.

Регистрация ипотеки в Росреестре

Это финальный этап сделки, подтверждающий, что право собственности на объект недвижимости или доля перешли к новому владельцу. Регистрировать нужно все виды договоров по покупке недвижимости — ДДУ, ДКП, переуступку.

Для регистрации ипотеки клиенту нужен ипотечный договор, документы на квартиру, закладная (если есть), заявление, квитанция об уплате госпошлины. Подать заявку на регистрацию можно на сайте Росреестра или в МФЦ. Новые документы будут готовы через 5 дней. После этого клиент может забрать выписку из ЕГРН, которая и является подтверждением его законных прав.

Оформить право собственности можно дистанционно, не посещая Росреестр и МФЦ. Клиенты ВТБ могут воспользоваться сервисом «Дистанционная сделка» и подписать все документы онлайн при помощи цифровой подписи. После сотрудники банка сами перенаправят документы для регистрации права собственности в Росреестр. Клиенту останется получить выписку из ЕГРН.

Покупка квартиры в ипотеку с ВТБ

Чтобы оформить ипотеку в ВТБ, нужно:

Подать онлайн-заявку на сайте банка. Для этого необходимо авторизоваться через «Госуслуги». Обязательно проверьте, правильно ли указаны ваши паспортные данные. Предварительное решение банка обычно приходит в течение нескольких минут.
Дозаполнить анкету и дождаться финального одобрения.
Выбрать подходящее жилье.
Подготовить документы по объекту недвижимости и передать их в банк на проверку.
Согласовать удобную дату и время сделки в офисе ВТБ или оформить ипотеку дистанционно.