Как увеличить сумму одобренной ипотеки

При расчете максимальной суммы займа по ипотеке банк учитывает несколько параметров. К ключевым из них относятся:

Некоторые из этих параметров можно скорректировать после одобрения заявки, чтобы повысить шансы на одобрение нужной суммы. Важно успеть переиграть условия до подписания кредитного договора. Как правило, банки дают клиентам 90 дней для подбора объекта недвижимости и выхода на сделку. Если вы нашли квартиру, но она стоит больше, чем одобренная сумма, стоит обратиться к менеджеру для изменения условий кредитования. Необходимо учитывать, что любые корректировки, включая пересмотр суммы кредита, срока погашения ипотеки или состава участников, потребуют новой проверки заявки.

Срок кредитования напрямую влияет на финансовую нагрузку заемщика. Часто выгоднее взять кредит на максимально возможный срок, чтобы банк точно одобрил нужную сумму и ежемесячный платеж был комфортным. Но гасить ипотеку по возможности стоит досрочно, как если бы она была оформлена не на 20, а на 15 лет. Так вы сможете минимизировать переплату, сохраняя комфортный обязательный платеж. Рассчитать размер переплаты можно с помощью кредитного калькулятора. Например, если взять ипотеку на 3 млн рублей под 18% годовых на 5 лет, ежемесячный платеж составит чуть больше 76 тысяч рублей. А если увеличить срок выплаты займа до 10 лет, то и платеж уменьшится до 54 тысяч рублей. Однако общая переплата вырастет больше чем в два раза: вместо 1,6 млн рублей будет почти 3,5 млн. Поэтому рассматривать этот вариант можно, если вы планируете погашать долг досрочно.

Если официальной зарплаты не хватает для одобрения нужной суммы по ипотеке, можно представить банку подтверждение дополнительных источников дохода. Нередко заемщики не заявляют о денежных средствах, которые получают от сдачи квартиры в аренду, вклада, фриланса или разовых подработок. Кредитор суммирует их с официальным заработком и предложит клиенту более выгодные условия оформления займа. Чтобы банк учел дополнительные доходы, их нужно подтвердить документально. Например, приложить к документам договор найма. Если вы сдаете квартиру, договор должен быть заключен минимум на 11 месяцев, а подтверждением дополнительного заработка станут выписки по счету, куда арендатор переводит деньги. Фрилансерам можно указать доходы, оформив самозанятость — в этом случае достаточно будет скачать справку из приложения «Мой налог».

Даже неиспользуемая кредитная карта с большим лимитом будет учитываться банком как потенциальный долг и снизит платежеспособность заемщика. Закройте мелкие кредиты и уменьшите лимиты по картам хотя бы за месяц до подачи заявки. В большинстве случаев рассчитывать на одобрение нужной суммы стоит, если на выплату всех долгов уходит не более 30% от дохода заемщика.

Погасить займы нужно до отправки документов в банк. Даже небольшой потребительский кредит в 5–10 тысяч рублей уменьшает размер лимита. Учитывайте, что информация в бюро кредитных историй обновляется не сразу — обычно на это уходит от 3 до 10 рабочих дней. Проверить, действительно ли заем отображается в вашем кредитном рейтинге как закрытый, можно в бюро кредитных историй. Если свободных средств на закрытие всех мелких долгов нет, можно попробовать рефинансировать их в один кредит на максимально долгий срок. Цель таких действий — снизить ежемесячный платеж. Если вместо трех кредитов с общим платежом 30 тысяч рублей в месяц вы будете выплачивать один заем с платежом 15 тысяч рублей, шансы на одобрение крупной суммы по ипотеке вырастут.

Привлечение созаемщика — эффективный способ увеличить сумму кредита. Банк суммирует доходы всех участников сделки, что повышает доступный лимит на покупку жилья. Но кредитор будет проверять кредитную историю созаемщика так же тщательно, как и заемщика.

Если у привлеченного участника сделки есть свои непогашенные кредиты или кредитные карты, банк вычтет платежи по ним из общего дохода и уменьшит лимит. Срок погашения ипотеки будет рассчитываться исходя из возраста самого старшего участника сделки. Если созаемщику исполнилось 50–60 лет, банк может сократить срок выплаты кредита до 10–15 лет, что может увеличить ежемесячный взнос и сократить итоговую сумму.

Как правило, банки разрешают привлекать не более 3–4 созаемщиков. Если заемщик находится в законном браке, супруг или супруга автоматически становятся участником сделки. Если муж или жена не работают официально или имеют небольшой доход, можно заключить брачный договор — тогда супруг или супруга не будут участвовать в сделке и их платежеспособность не повлияет на решение кредитора.

Если вы являетесь созаемщиком по чужому кредиту, банк посчитает это дополнительным риском. В кредитной истории это часто приравнивается к активному кредиту. В любой момент основной заемщик может перестать платить — тогда вся финансовая нагрузка ляжет на вас. Поэтому при расчете ипотечного лимита наличие статуса созаемщика может сократить размер одобренной суммы. Что делать, если нужно увеличить лимит ипотеки прямо сейчас, не дожидаясь погашения займа, по которому вы выступаете созаемщиком? Есть несколько вариантов:

Чтобы добиться одобрения максимально возможной суммы по ипотеке, нужно учитывать, что банк оценивает не только доход заявителя, но и кредитную историю, наличие иждивенцев, активов и другие факторы. После первичного одобрения у заемщика остается возможность повышения кредитного лимита до подписания договора. Одним из действенных способов повысить сумму займа считается увеличение срока выплаты кредита — эта мера снижает ежемесячные платежи, но при этом увеличивает общую переплату.

Повысить шансы на одобрение поможет подтверждение дополнительных доходов, например от аренды жилья или фриланса. Закрытие текущих кредитов и уменьшение лимитов по кредитным картам также сокращает риски кредитора. Еще один способ увеличить лимит — привлечь созаемщика с хорошим доходом. Но при этом нужно учесть возраст и кредитную историю созаемщика — они влияют на условия кредитования. При наличии статуса созаемщика по чужим кредитам стоит постараться отказаться от них или предложить должнику оформить рефинансирование.