Что будет, если созаемщик по ипотеке банкротится

Когда квартиру в ипотеку приобретают супруги в браке, муж или жена клиента автоматически становится созаемщиком (исключение — если составлен брачный договор). Но заемщик может привлечь к участию в сделке и других родственников, коллег или друзей. Они могут иметь статус созаемщика или поручителя. Степень ответственности, права и обязанности этих сторон различаются:

Заемщик и созаемщик вместе подписывают кредитный договор, тогда как с поручителем банк заключает отдельное соглашение. Поручительство — дело добровольное, однако после подписания документов отказаться от него в одностороннем порядке невозможно — только с одобрения кредитора, например при замене другим поручителем.

После заключения ипотечного договора у созаемщика появляется много обязанностей:

Хотя созаемщик несет равные с заемщиком обязательства, его права на практике часто ограничены условиями банковского договора и законодательством. Эти участники сделки чаще всего сталкиваются с такими ограничениями:

Человек может самостоятельно запустить процедуру банкротства, если больше не в состоянии выполнять свои финансовые обязательства. По общим правилам активы должника включают в конкурсную массу, но не все. Судьба имущества при банкротстве зависит от его статуса (залоговое или нет), а также новых правил, вступивших в силу в 2024 году. Квартира или дом, находящиеся в залоге у банка, считаются самой уязвимой частью имущества. Ипотечная недвижимость не обладает исполнительским иммунитетом. Ее могут продать на торгах, даже если это единственное жилье для должника и его семьи. С недавнего времени должники могут заключить с банком мировое соглашение. Если заемщик или созаемщик докажут кредитору готовность продолжать платить именно за ипотеку, суд может исключить квартиру из конкурсной массы. В этом случае остальные долги спишутся, а ипотечный кредит останется — жилье не заберут. В конкурсную массу также не попадает:

В конкурсную массу включат автомобили, дачи, гаражи, предметы роскоши. Доля в бизнесе также подлежит оценке и продаже. Если машина куплена в браке, ее могут продать, вернуть 50% стоимости супругу, а остаток забрать в счет долгов банкрота. Арбитражный управляющий может проверить все сделки должника с недвижимостью и другими ценными активами за последние три года. Если он выяснит, что за это время банкрот переписал имущество на родственников, сделки отменят, а активы вернут в конкурсную массу.

Признать себя банкротом может как заемщик, так и созаемщик по ипотечному кредиту. В любом случае второй участник сделки столкнется с тяжелыми последствиями. Для созаемщика при банкротстве основного заемщика это:

Также банк вправе расторгнуть кредитный договор при банкротстве основного заемщика и потребовать немедленно погасить остаток задолженности.

Основные последствия:

Закон не позволяет разделить ипотеку пополам, если один из должников обанкротится. Нельзя будет и поделить ипотечную недвижимость, чтобы продать только долю банкрота, без согласия банка. Поэтому залогодателю нужно как можно раньше начать переговоры с кредитором, чтобы сохранить жилье. Банк может предложить пострадавшей стороне несколько вариантов решения.

С сентября 2024 года в России стало юридически возможным оставить за собой ипотечное жилье благодаря внесенным законом № 298-ФЗ поправкам в закон «О несостоятельности (банкротстве)». Теперь наличие ипотеки не означает автоматическую потерю недвижимости. Чтобы сохранить квартиру при банкротстве любой из сторон, необходимо использовать механизм отдельного мирового соглашения с банком. Для этого должник или второй участник сделки предлагает кредитору выделить ипотечный кредит в отдельное производство. Если у банкрота много долгов, банки часто охотно идут навстречу клиентам. Арбитражный суд должен утвердить соглашение сторон. При этом согласия остальных кредиторов, которым созаемщик должен по микрозаймам или другим кредитам, не требуется. В результате квартира исключается из конкурсной массы. Ее не выставляют на торги, финансовый управляющий не может на нее претендовать. По всем остальным долгам созаемщик продолжает процедуру банкротства и в итоге их списывает. Ипотеку же он или заемщик обязан продолжать платить в соответствии с графиком. Основные условия для сохранения ипотечной недвижимости при банкротстве:

Суд может потребовать подтверждения, что ипотеку будет выплачивать тот участник сделки, который не проходит процедуру банкротства, или третье лицо. Это требование исходит из того, что сам банкрот официально считается неплатежеспособным.

Банк может отказаться подписывать мировое соглашение. В этом случае можно попробовать защитить ипотечное жилье другими способами:

Кроме рефинансирования ипотеки, можно реструктурировать долг: установить новый план погашения. Или оформить потребительский кредит, чтобы погасить оставшуюся часть задолженности и сохранить квартиру за собой. Этот способ актуален, если платить осталось немного. И самое безопасное решение — попросить родственников или друзей выплатить остаток долга, чтобы ипотека была погашена третьим лицом и недвижимость не включили в конкурсную массу. Также вариантом решения проблемы может стать продажа квартиры. Если банкротство созаемщика неизбежно, можно заблаговременно продать недвижимость, закрыть остаток задолженности и взять новую ипотеку без участия должника. Этот способ выгоден тем, что собственник сможет получить денег больше, чем если бы жилье продали с торгов. Однако для проведения сделки нужно получить согласие кредитора.

При банкротстве любого участника ипотечной сделки возникает риск продажи недвижимости с торгов. По закону имущество в залоге не защищено иммунитетом единственного жилья. Банк вправе потребовать досрочного погашения всего кредита, а финансовый управляющий может включить долю банкрота в конкурсную массу для погашения долгов. Второй заемщик, даже если он исправно платит свою часть, рискует остаться без жилья и вложенных средств. Чтобы сохранить квартиру, можно заключить с банком мировое соглашение. В этом случае ипотека выделяется в отдельное производство, а заемщик или созаемщик, третье лицо продолжает погашать кредит по прежнему графику. Остальные долги банкрота списываются, но квартира исключается из описи имущества и не выставляется на продажу, если она остается единственным жильем. Если банкротство второго участника сделки только планируется, можно попробовать рефинансировать кредит, выведя будущего банкрота из договора, или полностью закрыть ипотеку за счет средств третьих лиц. Если же процедура уже запущена, необходимо уведомить банк о готовности платить за двоих и подать ходатайство об утверждении мирового соглашения, чтобы защитить объект от реализации.