Рейтинг@Mail.ru Сайт ВТБ В начало
 
  В номере

№ 2 (20) 2009

| Корпоративные СМИ ВТБ


Стратегия

Стратегия

Девелопмент с северным уклоном
Дорогой обновления
Девелопмент с северным уклоном

Закладывая каменный город на топких берегах Невы, Петр I ясно видел цель и не боялся масштабов задуманного. Только так, четко представляя себе результат в отдаленной перспективе, можно реализовывать грандиозные проекты освоения территорий. Это правило действовало 300 лет назад, когда строительство Санкт-Петербурга только начиналось. Работает оно и сейчас, когда северная столица пережила и «золотую лихорадку» на строительном рынке, и его кризисный обвал. Сейчас в девелопменте Петербурга остаются только те, кто умеет работать на перспективу, а не ждет моментальных сверхприбылей.

Девелопмент, то есть комплексное освоение и развитие территорий, явление для России не новое. Однако, еще в недавнем прошлом реализация громадных девелоперских программ в масштабах страны, таких как строительство новых городов, заселение регионов, индустриализация и инфраструктурное развитие, обеспечивалась государственной системой. «В советское время девелопмента как самостоятельного вида бизнеса существовать не могло, он сводился к управлению строительными объектами», — рассказывает Николай Вечер, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов. Сегодня же профессиональные игроки рынка девелопмента постепенно становятся активными участниками проектов федерального масштаба. В сотрудничестве с государством они разрабатывают оптимальные планы улучшения и модернизации городских площадей и претворяют их в жизнь.

 В отличие от регионов, в российских столицах даже в самые сложные периоды реформ строительство велось, а объемы ввода понемногу росли

От хаоса к цивилизации

В конце прошлого века, когда Россия вступила в эпоху тяжелых социально-экономических потрясений, девелопмент в сколько-нибудь значимых для страны масштабах стал невозможен. У государства не было денег, а бизнес не мог вкладывать средства в проекты, срок окупаемости которых был по тем временам невероятно долгим. Даже относительно небольшие проекты в сфере комплексного освоения территорий не подразумевают получения дохода в первые годы работы, а момент появления чистой прибыли отодвинут от старта на еще больший срок. В результате на протяжении всех 1990-х годов в России почти не реализовывалось крупных девелоперских программ. Нагляднее всего эту ситуацию характеризует динамика ввода в строй жилья. Если в 1990 году было построено более 61 млн кв. метров жилой недвижимости, то в 1998-м этот показатель составил лишь 31 млн кв. метров (см. врез «В чаше рынка»).

В чаше рынка Перелом наметился в начале XXI века. На начальном этапе развития девелопмента в новой России пригодился и опыт советского периода. Достаточно сказать, что многие крупные девелоперские компании выросли из советских строительных трестов и СМУ. «В 1990-х годах девелоперский бизнес представлял собой некий конгломерат различных функций — инвестора, технического заказчика и генподрядчика в одном лице, — отмечает Николай Вечер. — По мере развития рынка происходило выделение отдельных направлений и оформление их в самостоятельный, специализированный бизнес». По словам Николая, первым выделился рынок генподряда и, соответственно, субподряда. Затем появились технические заказчики и инвесторы. «В последнее время, уже после начала кризиса, мы наблюдаем оформление собственно девелопмента как услуги (fee-development) в гораздо больших масштабах, чем ранее, — продолжает Николай. — Специализация — это признак взросления рынка».

Однако в первые годы подъема речи о частном девелопменте в полном смысле этого слова также не шло. Если говорить о коммерческой и жилой недвижимости, то здесь многие участники рынка по-прежнему стремились к реализации «коротких» проектов там, где уже существовала сложившаяся инфраструктура, где требовалась минимальная подготовка. Браться за объекты, не приносящие немедленной прибыли, девелоперы не хотели. В результате жители крупных российских городов узнали, что означает термин «точечная застройка». В перегруженных мегаполисах, спроектированных совсем для других, советских реалий, стали появляться новые жилые дома, общественные здания и коммерческая недвижимость, которые не решали, а лишь усугубляли и без того острые городские проблемы неэффективного транспорта, плохой экологии, низкого качества жизни. Этот спонтанный процесс, подхлестываемый ростом платежеспособного спроса, развивался стремительно, однако достаточно быстро на пути такого развития обнаружился целый ряд объективных препятствий. Свободных площадей, пригодных для строительства, оставалось все меньше, в то время как спрос и имеющиеся мощности строителей росли. Стало очевидно, что нужно переходить к более сложным и масштабным проектам, которые могли бы обеспечить достаточные объемы и качество предложения. Не последнюю роль сыграл и чистый прагматизм — осваивая крупные объекты, среднюю себестоимость возводимого жилья можно значительно снизить. Пришло время профессионального девелопмента. Учиться этому сложному бизнесу в России стали крупные строительные компании, а также мощные промышленно-финансовые группы, в распоряжении которых оказались объекты, пригодные для развития, или же значительные средства, которые необходимо было инвестировать.

 Президент компании «Балтийская жемчужина» Ван Чанда оценивает общую сумму инвестиций в строительство на уровне $3 млрд

Масштабное мышление

В отличие от регионов, в российских столицах даже в самые сложные периоды реформ строительство велось, а объемы ввода понемногу росли. В 2000-м году в Москве начался настоящий строительный бум, сопровождавшийся ростом цен на стройматериалы и жилье. До Санкт-Петербурга эта тенденция дошла немного позже. В городе на Неве заметное ускорение роста объемов строительства произошло лишь два-три года спустя. Однако, благодаря тому, что тон этому процессу задавали крупные компании, уже получившие опыт работы в Москве, рывок оказался впечатляющим. К тому же такие структуры, как группа ВТБ, имели в своем арсенале не только опытных управленцев, но и значительные средства для инвестирования в обновление северной столицы. В 2004-2005 годах в Петербурге было объявлено сразу несколько серьезных девелоперских проектов. Бизнес предложил городу не планы отдельных домов, а стратегические шаги по изменению облика целых районов, занятых административными, военными и промышленными структурами. Значительный вклад в подготовку почвы для деятельности крупных игроков внесли и власти города. Впрочем, по словам Николая Вечера, одна из отличительных особенностей петербургского рынка девелопмента — меньшая степень участия города в собственно девелоперском бизнесе. «Для Москвы характерно наличие мощных застройщиков, полностью подконтрольных Стройкомплексу города. В Петербурге власти формируют правила игры, впрямую стараясь не участвовать в бизнесе», — поясняет он. Администрация северной столицы, заинтересованная в развитии города, смогла выстроить прозрачную и понятную схему работы с частными компаниями. Пришедший из Москвы крупный бизнес, в свою очередь, обладал достаточным лоббистским потенциалом, чтобы решать сложные вопросы, требующие вмешательства даже на федеральном уровне. Без этого невозможно было бы приступить к работе. Ведь одно дело, если речь идет о строительстве складского комплекса или завода на территории давно пустующего колхоза за чертой города, и совсем другое, когда девелопер предлагает переселить старое госпредприятие или военный объект из центра Петербурга для того, чтобы на этом месте основать деловой квартал. В первом случае для того, чтобы достойный девелопер мог получить землю, достаточно доброй воли местных чиновников и хорошо подготовленной заявки на конкурсе, во втором — помимо прочего, необходимо согласие целого ряда федеральных ведомств и служб. Чтобы распутать такой клубок зачастую противоречивых интересов, требуется воля руководства не только региона, но и страны. Поэтому неудивительно, что первый крупный проект комплексного освоения территории в Санкт-Петербурге начал реализовываться даже не на межрегиональном, а на международном уровне.

 Стартовав первыми, китайские девелоперы успели построить деловой центр

Китайский квартал

Таким международным проектом стал комплекс «Балтийская жемчужина», инвесторами и девелоперами которого выступили китайские госкомпании. В 2004 году проект обсуждался на уровне глав правительств России и Китая. В 2005-м концепция сформировалась и начала воплощаться — на юго-западной окраине Санкт-Петербурга должен появиться новый маленький городок с населением 35 000 человек. Место для нового пригорода выбрано отличное — район между Петергофским шоссе и побережьем Финского залива находится в получасе езды от центра города, к западу от него расположен комплекс музеев Петергофа, президентская резиденция в Стрельне, а еще дальше — международный аэропорт Пулково. Строительство комплекса должно завершиться в 2013 году.
Рабочая стройка На данном этапе президент компании «Балтийская жемчужина» Ван Чанда оценивает общую сумму инвестиций в строительство на уровне $3 млрд. Большую часть этих денег предоставят китайские компании. Однако город также внес и продолжает вносить существенный вклад. Перед началом строительства администрация в сжатые сроки уладила все вопросы с переселением располагавшегося на части территорий яхт-клуба, а также урегулировала все юридические формальности. Кроме того, город взял на себя решение инфраструктурных вопросов. Для жизни жилого квартала нужна электроэнергия — Петербург оперативно нашел отечественного инвестора, который согласился вложить 20 млрд руб. в строительство Юго-Западной ТЭЦ. В кризис, когда инвестор электростанции неожиданно вышел из проекта, власти города не бросили строительство, изыскав необходимые для его завершения 10 млрд руб. Кроме того, Санкт-Петербург уже приступил к реализации другого, не менее важного для успеха «Балтийской жемчужины» проекта по сооружению надземного экспресса. Железнодорожная линия легкого метро пройдет от Стрельни через кварталы «Балтийской жемчужины» до конечной станции питерской подземки. Администрация города должна оплатить не менее половины стоимости проекта, инвестиции в который оцениваются примерно в $1 млрд.

Торговая стройка В результате, когда строительство будет закончено, «Жемчужина» преобразит бывший район пустырей и свалок. Он превратится в современный пригород с комфортным жильем, офисами, магазинами, развлекательным центром, аквапарком, гостиницами, собственным метро. Появление всего этого уже не за горами. Стартовав первыми, китайские девелоперы успели построить деловой центр, а в нескольких корпусах двух жилых кварталов начались отделочные работы и продажа квартир. Часть корпусов будет сдана в середине 2009 года, один из двух кварталов полностью войдет в строй еще год спустя. По оценке самой компании, еще как минимум пять лет она будет продолжать вкладывать средства, а окупить вложенное удастся при нормальном течении дел через восемь лет. Именно такими сроками мыслят девелоперы, понимая, что кризисы случаются и проходят, а недвижимость остается. Китайские инвесторы доказали: в России возможен девелопмент больших территорий. В свою очередь, власти города получили первый опыт подобной работы, а также продемонстрировали свою компетентность и готовность к конструктивному диалогу. Китайский проект, финансируемый на государственные средства и стартовавший в Петербурге первым, незначительно пострадал от кризиса. К сожалению, так повезло далеко не всем.

 Сейчас на месте будущей «Набережной Европы» расположено химическое госпредприятие ФГУП «РНЦ «Прикладная химия»

Выйти из штопора

Еще в конце января 2009 года эксперты GVA Sawyer опубликовали данные, согласно которым в Санкт-Петербурге остановились активные работы на 85% объектов жилой недвижимости. Власти приводили более оптимистичные оценки по «заморозке» 20% строек. Наиболее приближенным к реальности выглядит прогноз Агентства развития и исследований в недвижимости, по данным которого кризис привел к полной остановке работ на 30% объектов жилой недвижимости. В результате по итогам года будет введено в строй от 2,1 до 2,5 млн кв. метров жилья. Сейчас, по экспертным оценкам, в северной столице ведется жилищное строительство в объеме 2,6 млн кв. метров — при этом площадь замороженных проектов почти вдвое больше.

Гостиничная стройка Кризис внес свои коррективы и в планы крупных частных игроков петербургского рынка девелопмента. Многие компании начали строительную деятельность на пике бума недвижимости и дешевых кредитных денег, и лишь в последние несколько лет они включились в борьбу за долгосрочные девелоперские проекты. Реализовать их собственными силами большинство участников рынка было не в состоянии. В результате, к моменту начала кризиса объемы заемных средств девелоперов достигли внушительных масштабов. В первой половине 2009 года стало очевидно, что в условиях подорожания заемных средств осуществить все задуманное будет крайне сложно.

Девелоперские компании пытаются нивелировать воздействие кризиса разными способами: от перепрофилирования частей проектных территорий с тем, чтобы они могли приносить средства в краткосрочной перспективе, до продажи всего бизнеса. Как отметил Павел Сальников, заместитель генерального директора компании «Форум Пропертиз», сложившиеся на финансовом рынке обстоятельства сами направляют девелоперов на новые пути работы и подсказывают решения: «Среди них такие варианты, как рефинансирование существующих проектов с передачей доли банку. Что касается запуска новых проектов, то здесь все чаще условием начала финансирования является заключение соглашений с будущими арендаторами площадей еще до запуска строительства». В восстановлении питерского девелопмента активную роль играют городские власти. Неудивительно: подавляющее большинство крупных проектов северной столицы ведется при непосредственном участии администрации Санкт-Петербурга.

 Девелоперские проекты ВТБ осуществляются при активном участии администрации Санкт-Петербурга

Возрождая традиции

ВТБ через свою дочернюю структуру активно участвует в развитии города. Девелоперская управляющая компания «ВТБ-Девелопмент» обладает «питерской пропиской» и участвует сразу в нескольких крупномасштабных проектах северной столицы, не останавливая своей деятельности даже в кризисные времена.

Самый большой и амбициозный из таких проектов — строительство комплекса «Набережная Европы» в историческом центре города. Участок, на котором будет возводиться комплекс, расположен на Петроградской стороне недалеко от Петропавловской крепости, с видом на стрелку Васильевского острова и Эрмитаж. Площадь осваиваемой территории почти 10 га, на которых планируется построить престижный жилой комплекс, гостиницу мирового уровня, торгово-офисные здания. Центром «Набережной Европы» станет Дворец танцев, где разместится балетная труппа Театра под руководством народного артиста РФ Бориса Эйфмана. Сама набережная должна стать пешеходной, первой в Санкт-Петербурге. По сути, комплекс превратится в новый туристический объект, современную достопримечательность города, продолжающую традиции Петербурга. Чтобы осуществить этот грандиозный замысел, управляющему проектом, компании «ВТБ-Девелопмент» предстоит решить целый ряд технически сложных и капиталоемких задач.

Сейчас на месте будущей «Набережной Европы» расположено химическое госпредприятие ФГУП «РНЦ «Прикладная химия». «ВТБ-Девелопмент» обязался за свой счет вывезти экспериментальный завод на новое место. Для этого необходимо построить новое административное здание, а также реконструировать производственные мощности предприятия в пригороде. Кроме того, поскольку участок находится в федеральной собственности, «ВТБ-Девелопмент» должен приобрести 10 000 кв. метров жилья для сотрудников соответствующих ведомств. И, наконец, перед тем как начнется строительство, инвестору нужно провести рекультивацию освободившихся земель, некогда зараженных химическим производством. Приступить к работам девелопер сможет в 2011 году, а завершить строительство планируется в 2016 году. До кризиса стоимость всего проекта оценивалась в $2 млрд. Финансирование предоставляет банк ВТБ, что гарантирует своевременное и бесперебойное поступление средств. Первые доходы от продажи недвижимости группа надеется получить через три года, а вернуть вложенные средства рассчитывает лишь в 2018 году. Если учесть, что группа ВТБ приступила к проекту «Набережная Европы» еще в 2006-м, получается, что он рассчитан на 12 лет. Работать с таким горизонтом планирования могут позволить себе лишь немногие компании в России.

Впрочем, у ВТБ есть и более «короткие», хотя и не менее статусные проекты. Уже в третьем квартале текущего года недалеко от Смольного начнется строительство комплекса административных зданий «Невская ратуша». В первую очередь на месте старого трамвайного парка будет построено здание для городских чиновников и два бизнес-центра. Объекты общей площадью около 180 000 кв. метров должны быть сданы в третьем квартале 2011 года. Затем там же появятся гостиница, торговые помещения, фитнес-центр и зал для конференций. Когда эти здания будут введены в строй, общая площадь проекта достигнет 350 000 кв. метров. Объем инвестиций, по оценке представителя компании «Охта Групп», являющейся девелопером проекта, составляет $850 млн, но в условиях мирового финансового кризиса возможно снижение себестоимости строительства. Эти деньги предоставит банк ВТБ.

Контролировать их расходование будут профессионалы из «ВТБ-Девелопмент». Помимо новой штаб-квартиры для питерских чиновников ВТБ финансирует еще и строительство самого большого в регионе индустриального парка «Марьино». На площади 130 га будет построена идеальная база для любых промышленных предприятий. В рамках проекта, финансируемого банком, будет создана вся необходимая инфраструктура, а клиенты — промышленные предприятия — будут приобретать участки площадью от 1,5 га, на которых уже сами построят свои собственные производства, не заботясь о том, где взять воду, газ, электричество и удобные пути подъезда. Такая модель концентрации промышленных площадей на одной территории давно и успешно зарекомендовала себя во всем мире.

 Уже в третьем квартале текущего года недалеко от Смольного начнется строительство комплекса административных зданий «Невская ратуша»

Попутный ветер кризиса

Стратегическое решение питерского девелоперского бизнеса очевидно: развивать город можно и нужно. Временные тактические остановки лишь пауза на пути к достижению долгосрочных целей. В тесном сотрудничестве с властями девелоперы смогут пройти по извилистой дорожке рецессии. И власти готовы оказать помощь стратегически важной отрасли. Премьер-министр Владимир Путин, выступая в Государственной Думе с отчетом правительства о результатах работы в 2008 году, отметил: «Мы отдаем себе отчет в том, что будет непросто удержать набранные темпы жилищного строительства, но все же считаем, что эта отрасль может стать одним из локомотивов, который потянет за собой всю экономику». По словам Путина, в текущем году на стимулирование строительства и другие жилищные программы будет выделена беспрецедентная сумма — 440 млрд руб. (в 2008 году — 249 млрд руб.). Эти деньги, полученные за счет федеральных и региональных бюджетов, средств фонда ЖКХ, Агентства по ипотечному кредитованию, эквивалентны стоимости одной трети всего жилищного рынка в стране.

Однако не только госпомощь станет тем плечом, которое поддержит отечественный девелопмент. Надежный банк-партнер уровня ВТБ — еще один гарант того, что та или иная компания выйдет из кризиса с наименьшими потерями. Как полагает Павел Сальников из компании «Форум Пропертиз», основные тренды российского девелопмента на ближайшие годы — это заключение союзов с банками, знание «в лицо» будущих потребителей и создание комплексных продуктов. «И тот, кто сможет удержаться на рынке, имеет шанс в будущем принять участие в разделе «нового» девелопмента», — резюмирует он. 

По мнению Николая Вечера, кризис несет рынку девелопмента своеобразное отрезвление после «головокружения от успехов». Он отмечает, что девелоперы впервые всерьез задумались над тем, что кредиты и займы надо отдавать, а банки серьезно озаботились тем, как они будут возвращать выданные кредиты. Участники девелоперского бизнеса вспомнили основательно подзабытые слова — маркетинг, оценка платежеспособного спроса, оценка рисков и управление ими. И не только вспомнили, а стали руководствоваться ими в своей повседневной практике. «Это положительно скажется и на качестве инвестиций, и на качестве строительства, — уверен Николай Вечер. — И мы с вами не станем при покупке новой квартиры тут же взламывать и выбрасывать стяжку на полах, отрезать ржавые трубы и выкидывать кривые окна. В понятие «элитность» будет закладываться не только цена, но и совсем другая составляющая — качество жизни».

Кризис исторически лечит «болезни», накопившиеся в период бурного роста рынка. Сегодняшние проблемы — лакмусовая бумажка для отечественного и, в частности, санкт-петербургского девелопмента. «С рынка уйдут «первый-раз-девелоперы», — говорит Александр Ольховский, вице-президент, управляющий директор банка ВТБ, член Наблюдательного совета «ВТБ-Девелопмент». — Их место смогут занять те профессиональные компании, которые будут действовать более грамотно, со сбалансированной политикой и финансовой стратегией, делающие в первую очередь ставку на качество». Таким образом, повышение общего уровня девелоперских проектов станет одним из главных положительных следствий нынешней непростой ситуации. Игроки возрожденного рынка, избавленного от сомнительных игроков, в сотрудничестве с администрацией северной столицы будут улучшать условия для жизни и работы в прекрасном городе на Неве.

ТЕКСТ НИКОЛАЙ ОГАЙ

 Николай ВЕЧЕРОсобенный город

Николай ВЕЧЕР, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, об истории девелопмента в Санкт-Петербурге

«Санкт-Петербург — город для России особенный, в том числе и в отношении недвижимости. Дело в том, что изначально он строился по единому плану как столица. И уже в этом отношении можно говорить о нем как о девелоперском проекте, рожденном гением Петра I. Все здания и постройки в дореволюционном Петербурге можно условно разделить на три большие части: дворцы и здания для частных особ, казенные здания и доходные дома. Если несколько сузить понятие «девелопмент», определив его конечную цель как реализацию инвестиционного проекта, то точкой приложения можно считать строительство доходных домов.

Доходные дома в Петербурге начали активно развиваться примерно с середины XIX века, получив на рубеже XIX-XX веков законодательное оформление в Своде законов Российской Империи. Одним из известных девелоперов середины XIX века был широко известный архитектор Андрей Иванович Штакеншнейдер, проектировавший, строивший и сдававший в аренду доходные дома».


 Жилая Жемчужина Жилая Жемчужина

Общая площадь территории «Балтийской жемчужины»: свыше 200 га 


Общая площадь застройки: 1,76 млн кв. м, в том числе:

— жилье: 1 млн кв. м
— коммерческая недвижимость: 0,6 млн кв. м
— социальная инфраструктура: 0,16 млн кв. м


 Макет парка «Марьино»Индустриальный рай

ВТБ развивает промышленность Санкт-Петербурга

Индустриальный парк «Марьино»



Площадь: 130 га

Тип проекта: инженерная подготовка территории, продажа земли
производственным предприятиям для последующей застройки участков промышленной недвижимостью

Коммуникации: электроэнергия, газ, вода, ливневая и хозяйственно-бытовая канализация

Транспорт: легковой, грузовой, подведение ветки железной дороги от станции «Стрельна»

Социальная инфраструктура: кафе, столовая, магазины, мини-гостиница, детский сад, поликлиника.


Владимир ПутинЦИТАТА: Владимир Путин, Премьер-министр РФ 

«Мы отдаем себе отчет в том, что будет непросто удержать набранные темпы жилищного строительства, но все же считаем, что эта отрасль может стать одним из локомотивов, который потянет за собой всю экономику. В этом году на стимулирование строительства и другие жилищные программы будет израсходована беспрецедентная сумма — 440 млрд рублей»


 

Комментарии

10.08.2009 11:23:47 | nd nd
ВТБ молодцы!

 

Добавить комментарий

Имя: *
Фамилия: *
E-mail: *
Текст: *
Введите код: *
 


21 октября 2016

ВТБ снижает ставки по ипотечным кредитам

20 октября 2016

ВТБ снижает ставки по кредитам для компаний малого и среднего бизнеса в рамках программы Корпорации МСП