Рейтинг@Mail.ru Сайт ВТБ В начало
 
  В номере

№ 1 (13) 2008

| Корпоративные СМИ ВТБ


Стратегия

Стратегия

Жилищный оптимизм
Российский рынок ипотеки развивается по своим особым законам

ОТЕЧЕСТВЕННЫЕ БАНКИРЫ И ФИНАНСИСТЫ НЕ ВНЕМЛЮТ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЯМ ЭКСПЕРТОВ, ПРОДОЛЖАЯ ВЕРИТЬ В СВЕТЛОЕ БУДУЩЕЕ РОССИЙСКОЙ ИПОТЕКИ. КРИЗИС НА ИПОТЕЧНОМ РЫНКЕ США ВРЯД ЛИ ПОСТАВИТ КРЕСТ НА МЕЧТЕ НАШИХ СООТЕЧЕСТВЕННИКОВ ОБЗАВЕСТИСЬ СОБСТВЕННЫМ ЖИЛЬЕМ.

Ипотечный кризис в США сразу вызвал настороженное отношение к рынку недвижимости во всем мире, в том числе и в России. Сегодня рынок недвижимости в нашей стране неопределен — цены еще не стабилизировались с учетом изменения конъюнктуры. Но в последнее время все чаще появляется информация о том, что предложение опережает спрос, поэтому вполне возможно понижение стоимости квартир. Для отечественных банков это не самая плохая новость, в то время как американским фининститутам приходится предпринимать серьезные усилия, чтобы выстоять в условиях разразившегося коллапса. Как недавно заявили эксперты исследовательской компании FBR Research, ипотечному рынку США требуется от $150 млрд до $250 млрд для нормализации ситуации. Эти деньги позволят сократить долги компаний с большим портфелем ипотечных кредитов, устроившим массовую распродажу активов.

По оценкам Организации экономического сотрудничества и развития, совокупные убытки банков в результате невыполнения кредитных обязательств заемщиками на американском рынке могут составить $300 млрд. Крупнейший в США банк Citigroup объявил о списании $6,5 млрд ипотечных активов в третьем квартале и возможном списании еще $8 — 11 млрд в ближайшем будущем, после чего в отставку ушел его гендиректор Чарльз Принс. Третий по величине банк Америки Merrill Lynch сообщил об убытках в размере $7,9 млрд, что стало причиной отставки его гендиректора Стэнли О’Нила. Та же участь постигла главу Northern Rock, одного из ведущих британских ипотечных банков. Трудности у фининститута начались в сентябре, когда его руководство попросило Банк Англии о выделении экстренного займа. Акции банка рухнули, а его вкладчики выстроились в очередь, чтобы закрыть счета. Кроме того, о списании $2,45 млрд активов заявил крупнейший в мире страховщик AIG, а банк Morgan Stanley спишет $3,7 млрд. Но перечень лидеров по потерям из-за ипотечного кризиса возглавил швейцарский банк UBS, объявивший об ущербе, составившем $13,5 млрд.

Почему лопнул пузырь?

Что же привело к таким колоссальным убыткам банки, которые еще совсем недавно прочно занимали лидирующие позиции на ипотечном рынке США? Вплоть до 2006 года цены на недвижимость росли. И многие американцы брали кредиты под любые проценты, поскольку их все равно можно было окупить, перепродав дом впоследствии. В то же время фининституты активно продвигали свои услуги в так называемом сегменте sub-prime — они выдавали кредиты некачественным заемщикам, без первоначального взноса и не требовали у граждан справки о доходах. В итоге, по оценкам экспертов, заемщики sub-prime составили 14% всего объема ипотечного бизнеса в Америке.

Летом 2007 года рост стоимости недвижимости прекратился, а в ряде штатов цены поползли вниз. И все это случилось на фоне спада экономики в стране и повышении уровня безработицы. В результате почти 1,5 млн американцев оказались не в состоянии выплачивать банкам долг. Объем непогашенной рисковой ипотеки, по разным оценкам, доходил до 30% от кредитных портфелей sub-prime.

Из-за огромного числа невыплат по ипотечным кредитам этого класса на мировом фондовом рынке произошло несколько обвалов. Дефолты по кредитам привели к тому, что многие финансовые компании, игравшие на рынке ипотеки, продавая и перепродавая ипотечные облигации (ценные бумаги, обеспеченные залогом жилья), понесли огромные убытки. Начался массовый сброс ипотечных облигаций, на грани банкротства оказалось около полусотни кредитных организаций — эмитентов ценных бумаг, а вместе с ними международные инвесторы и центробанки развивающихся стран, которые вкладывали деньги в американские ипотечные облигации.

Российские реалии

Отечественный рынок ипотеки развивается по иным законам, нежели американский. Причин тому несколько.

Во-первых, на ипотечном рынке России нет заемщиков класса sub-prime.

У нас банки не выдают ссуды заемщикам с плохой кредитной историей, без анализа их платежеспособности. Фининституты обязательно оценивают платежеспособность клиента и уровень его доходов (важнейший критерий для определения кредитного лимита).

Во-вторых, в РФ ипотечный рынок только начинает развиваться. «Пока ипотека у нас занимает незначительную часть в объеме ВВП — по таким программам покупается лишь 5% жилья», — отмечает первый зампредседателя Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Павел Медведев. И хотя сейчас в среднем по стране каждая седьмая сделка по приобретению жилья заключается по договору ипотеки (в Москве — каждая пятая), до западных масштабов нам далеко (за рубежом в некоторых государствах до 70% операций являются ипотечными).

В-третьих, российская ипотека — это рынок новых клиентов. Особенность же американской ипотеки в том, что она на 60% состоит из «перекредитования», то есть рефинансирования ранее выданных кредитов. У нас сделок по «перекредитованию» мало — лишь 3% от общего числа.

В-четвертых, сегодня 80% из тех, кто обращается в России к ипотеке, берут кредит на покупку жилья впервые. «На отечественном рынке преобладает такой класс заемщиков, как молодые семьи, которые ранее не пользовались ипотечным кредитом, — комментирует Анатолий Печатников, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24. — Они высоко мотивированы на погашение долгов, поэтому ипотека в нашей стране достаточно устойчива». Коллеги разделяют оптимизм банкира. «В России потенциал для развития ипотеки огромен — это главный положительный момент: наш рынок пока еще не достиг того уровня, когда доминируют производные инструменты, базирующиеся на ипотеке, которые и способствовали обрушению американского рынка. У нас есть по меньшей мере пять лет для того, чтобы развиваться без особых проблем», — полагает один из топ-менеджеров российского банка.

Стоит отметить и два других положительных фактора, не позволяющих возникнуть кризису на местном рынке. Прежде всего цены на недвижимость в РФ растут: несмотря на летнюю стагнацию, осенью стоимость жилья поползла вверх. С другой стороны, в нашей стране иная экономическая ситуация: ВВП по итогам 2007 года вырос на 7,6%, экономика на взлете, доходы населения повышаются. Напомним, что именно общеэкономический кризис явился катализатором проблем в сегменте sub-prime в США.

Эхо кризиса

Тем не менее мировой кризис сказался и на отечественном рынке. Лопнувший в Америке ипотечный пузырь привел к колоссальным потерям ведущих операторов мирового кредитного рынка, резко повысив стоимость привлечения ресурсов на нем. Как следствие механизм финансирования российских банков заметно изменился. Теперь большинству национальных фининститутов такие ресурсы не по карману. Одновременно выросли цены на российском рынке межбанковского кредитования. Процентные ставки поднялись с 3% до 4 — 5% в спокойные дни, взлетая до 10% в моменты острой нехватки ликвидности. Пришедший на помощь Центробанк начал кредитовать коммерческие банки через механизм РЕПО и под залог кредитных портфелей. В середине октября ЦБ РФ снизил нормы резервирования с 4% до 3% по обязательствам перед физлицами и с 4,5% до 3,5% — перед банками-нерезидентами и по иным обязательствам. Одновременно были снижены ставки по рублям при заключении сделок «валютный своп» ЦБ — с уровня 10-процентной ставки рефинансирования до 8% и расширен ломбардный список облигаций, принимаемых Центробанком в залог. «У Центрального банка достаточно средств, чтобы исполнить свою роль кредитора в последней инстанции. Уже сегодня мы можем предоставить по каналам рефинансирования до 1,5 трлн руб.», — заверил первый зампред ЦБ Алексей Улюкаев в октябре минувшего года.

Центробанк насытил аппетиты финансовых учреждений в рублевых ресурсах, однако часть банков полностью отказалась от развития операций ипотечного кредитования, в частности «Русский Стандарт», другие объявили о временном приостановлении операций.

Несколько кредитных организаций пересмотрели процентные ставки по ипотеке в сторону их повышения, в том числе УРСА Банк, Москоммерцбанк, Юниаструмбанк, а также ужесточили требования к потенциальным заемщикам.

В то же время ключевые игроки, лидеры рынка ипотеки, в течение августа — октября 2007 года смогли повернуть ситуацию в свою пользу. Для укрепления собственных позиций они пересмотрели процентные ставки в сторону понижения. На такой шаг пошли не только российские «КИТ-Финанс», «УралСиб», Национальный резервный банк (Национальная ипотечная компания) и Росевробанк, но и игроки с участием иностранного капитала — «Дельтакредит», Райффайзенбанк.

Один из крупнейших участников рынка ипотеки — ВТБ 24 — также уверенно наращивал свою долю, причем не только за счет самостоятельной выдачи кредитов, но и благодаря покупке ипотечных портфелей других банков. В декабре был установлен рекорд по объему продаж ипотечных кредитов, суммарный показатель собственной выдачи займов за месяц превысил $360 млн (более 3500 кредитов), с учетом выкупленных кредитов объем выдачи за декабрь составил свыше $460 млн. В октябре была запущена новая ипотечная программа «Сочи 114%», предусматривающая получение ссуды в размере, превышающем стоимость сочинской квартиры на 14%.

Кроме того, если ранее увеличение доли ВТБ 24 на рынке жилищного кредитования достигалось главным образом за счет повышения объема операций в Москве и Московской области, то в течение 2007 года тенденция изменилась — регионы стали выдавать больше столицы (за минувший год доля выдачи региональных кредитов выросла на 20%, достигнув в декабре 63%). За четвертый квартал, по предварительным данным, ВТБ 24 выдал кредитов на сумму свыше $940 млн, объем выкупленных портфелей составил свыше $230 млн. В итоге с начала года объем портфеля ипотечных кредитов ВТБ 24 увеличился в 4 раза, а к концу — превысил $3,3 млрд, что позволило группе ВТБ занять 10% рынка российской ипотеки.

Не стоит ждать проблем

Следует ли ждать замедления темпов роста отечественной ипотеки? Банкиры уверяют, что нет.

Сегодня доля ипотеки на национальном рынке недвижимости составляет 15% от общего числа сделок. За первые три квартала 2007 года в России было выдано ипотечных кредитов на 364 млрд руб., а до конца года прогнозируется выдача 537 млрд руб., что в два раза больше, чем в прошлом году.

С одной стороны, стоимость фондирования для банков растет. «Понятно, что кризис привел к тому, что все западные инвесторы переоценивают риски, связанные с банковским и финансовым секторами, — говорит Анатолий Печатников. — По результатам года будет сформирована рыночная цена фондирования на международном рынке, и, скорее всего, она окажется выше, чем полгода назад».

Но вряд ли это приведет к росту стоимости кредитов для потребителей. По словам специалистов, у бизнеса нет потребности в таком удорожании. «Рынок российской ипотеки уже достаточно емкий, и банки могут более точно оценивать риски — не теоретически предсказывать уровень потерь, а видеть реальную картину проблемной задолженности», — поясняет Печатников. Соответственно, на фоне нарастающей конкуренции банковские организации могут корректировать свои финансовые модели по марже, снижая аппетиты и удовлетворяясь меньшими доходами.

Есть и другие тенденции, позитивно влияющие на стоимость кредитов для населения. «В настоящее время активно развивается рынок рублевого кредитования, он в меньшей степени был подвергнут переоценке, — продолжает Анатолий Печатников. — К тому же рынок секьюритизации рублевых активов развивается, институциональные инвесторы переосмысливают отношение к этим бумагам и к инвестициям в них». И если рост стоимости валютных кредитов еще возможен, то в отношении рублевого бизнеса, утверждают эксперты, вполне ожидаемо снижение процентных ставок — даже с учетом неблагоприятной конъюнктуры на международных рынках капитала.

Так что россиянам не стоит отчаиваться, ожидая проблем с получением кредита. Лучше не терять времени и, собрав необходимый пакет документов, идти в банк.

ТЕКСТ СВЕТЛАНА ФЕДОСЕЕВА


 

Добавить комментарий

Имя: *
Фамилия: *
E-mail: *
Текст: *
Введите код: *
 


21 октября 2016

ВТБ снижает ставки по ипотечным кредитам

20 октября 2016

ВТБ снижает ставки по кредитам для компаний малого и среднего бизнеса в рамках программы Корпорации МСП