Рейтинг@Mail.ru Сайт ВТБ В начало
 
  В номере

№ 3 (9) 2007

| Корпоративные СМИ ВТБ


Стратегия

Жилищный комплекс
Российская ипотека обречена на успех

КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС С КАЖДЫМ ГОДОМ СТАНОВИТСЯ ВСЕ АКТУАЛЬНЕЕ ДЛЯ РОССИЯН: СТРЕМИТЕЛЬНЫЙ РОСТ ЦЕН НА КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ И НЕДОСТАТОЧНЫЙ ОБЪЕМ СТРОИТЕЛЬСТВА НЕ ОСТАВЛЯЮТ ШАНСОВ НА ПОКУПКУ ЖИЛЬЯ ДЛЯ БОЛЬШИНСТВА ГРАЖДАН. ИСПРАВИТЬ СИТУАЦИЮ ПРИЗВАНА ИПОТЕКА — ПРОВЕРЕННЫЙ МИРОВЫМ ОПЫТОМ СПОСОБ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ.

За 2006 год рынок ипотечного кредитования в России претерпел значительные изменения. Популярность таких кредитов выросла не только среди населения, но и в кругу самих банков-кредиторов. Только в Московском регионе более 50 банков предложили больше 100 разнообразных ипотечных программ.

Немало способствовал развитию ипотеки и стремительный рост стоимости жилья. В прошлом году цена на недвижимость по стране повысилась на 60% (для сравнения, в 2005-м прирост составил 30%). Если же говорить об областных центрах, то там стоимость жилой недвижимости увеличилась в среднем на 70 — 100%, так что на конец 2006 года цена одного квадратного метра в городах-миллионниках составила в среднем $1390.

Рекордными темпами жилье дорожало в столице. По информации аналитического центра IRN.ru, средняя стоимость квадратного метра на московском вторичном рынке недвижимости за 2006 год взлетела почти на 88% и достигла $4193 против $2232 на конец 2005 года. Впрочем, некоторые регионы показали даже более активный рост — так, в Екатеринбурге цены на жилье возросли на 101% (с 30 600 руб. за кв. м до 63 000 руб.) — об этом свидетельствуют данные Уральской палаты недвижимости.

Поэтому банковский кредит для большинства россиян стал единственным способом получить квартиру в собственность или улучшить свои жилищные условия. Благодаря повышенному спросу на эту услугу отечественные банки ежемесячно наращивали свои кредитные портфели на 20 — 25%. В результате объем выданных ипотечных кредитов за прошлый год составил более 220 млрд руб., а показатель отношения объема подобных кредитов к ВВП составил 2,4%.

По данным Центрального Банка России, Федеральной регистрационной службы (ФРС) и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), только в IV квартале 2006 года было выдано ипотечных кредитов на 77 млрд руб., их объемы в стоимостном выражении выросли в 4,6 раза, а количество выданных кредитов увеличилось в 2,6 раза по сравнению с аналогичным периодом 2005 года. «Рынок уже созрел с точки зрения качества. В прошлом году объем выдачи кредитов на 92 млрд руб. превысил заложенные на 2006 год целевые показатели Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов», — констатирует генеральный директор АИЖК Александр Семеняка.

Дмитрий Медведев,
первый вице-премьер России
«В текущем году на финансирование национальных проектов будет выделено 265,5 млрд руб. (это на 40 млрд руб. больше, чем планировалось первоначально)»

Города-рекордсмены

Больше всего ипотечных кредитов в минувшем году выдано в Москве. Как показывает информация Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы, в общей сложности в 2006 году здесь было заключено 13 600 договоров ипотечного кредитования. Это почти в 2 раза больше, чем в 2005 году, когда было зарегистрировано 6900 договоров как по программам банков, так и по социальной ипотеке.

Лидерами столичного рынка стали Москоммерцбанк (1500 договоров), ВТБ 24 и Сбербанк (более чем по 1200 договоров), банк DeltaCredit (1100 договоров) и принадлежащее правительству Москвы «Московское ипотечное агентство» (около 800 ипотечных договоров).

Рынок Санкт-Петербурга тоже отличился динамичным ростом: количество ипотечных кредитов, выданных в прошлом году, увеличилось в 4,5 раза — петербуржцам было выделено 11 100 ипотечных кредитов, причем из общего числа сделок на рынке недвижимости 10% заключалось с использованием ипотечных схем.

Другие города-миллионники также показали неплохую динамику. В Нижнем Новгороде в 2006 году ипотечные сделки составили 7% от общего количества сделок купли-продажи жилой недвижимости, что почти в 2,5 раза выше показателя предыдущего года.

Ставки снижены, господа!

Высокий спрос на жилищные кредиты и феноменальный рост цен заставили банки идти на уступки и облегчать условия кредитования. Заметно снизились процентные ставки — нижняя планка стоимости ипотечных кредитов опустилась до уровня 11% годовых в рублях и 10% — в валюте. Средняя процентная ставка на рублевый кредит для приобретения квартиры в строящемся доме на этапе строительства составляет 14,9%, в долларах — 12,6% годовых. После оформления квартиры в собственность заемщика процентная ставка в различных финансовых институтах снижается в среднем до 13% годовых для рублевых кредитов и до 11,5% — для кредита в долларах.

Вторым важным фактором стало увеличение сроков кредитования. Если раньше средства выдавались в основном на 10 — 15 лет, то теперь расплачиваться можно и 20, и 25 лет.

Кроме того, стали значительно мягче критерии оценки заемщиков: справка с указанием зарплаты по форме 2НДФЛ уже не является обязательным условием выдачи ипотечного кредита — банки согласны принимать от потенциальных заемщиков справки о доходах в свободной форме. Поручительства тоже становятся архаизмом, а созаемщиками могут выступать не только супруги. Вышли на рынок финансовые институты, готовые работать с теми заемщиками, которым отказали другие банки. А у тех, кто взял ипотечный кредит несколько лет назад, теперь появилась возможность рефинансировать его, перезаключив договор на более выгодных условиях. Многие россияне, бравшие ссуды несколько лет назад под 15 — 18% годовых, готовы сегодня поменять банк, облегчив бремя выплат. Так называемое перекредитование только набирает ход, однако банкиры видят в нем широкие перспективы — у более лояльных участников рынка есть шанс заполучить кредитоспособных и уже проверенных клиентов.

Ипотечные новинки

В первые три квартала прошлого года стоимость жилья менялась так стремительно, что за два-три дня оговоренная между банком и заемщиком сумма ипотечного кредита часто становилась уже недостаточной для покупки квартиры. В результате клиент терял квартиру, а банк — заемщика. По экспертным оценкам, в 2006-м граждане отказывались от уже одобренных банками кредитов чуть ли не в половине случаев.

Скачок цен заставил кредитные организации снизить размер требуемого первоначального взноса — с 15 — 20% до 10 — 15% от стоимости жилья. Более того, на пике роста банки были вынуждены разработать новый продукт — кредит без первоначального взноса. О желании выдавать займы, не требуя от клиента внесения собственных средств, заявили ВТБ 24, Экспобанк, Банк Москвы, DeltaCredit и Городской ипотечный банк. Например, ВТБ 24 предоставляет ипотечные кредиты в размере до 100% от стоимости приобретаемого жилья, при этом другие условия предоставления займа остаются неизменными.

Впрочем, даже во время стагнации цен на рынке после Нового года банки не отказались от своих продуктов и продолжили выдачу кредитов под 100% стоимости кредита. Ипотечные кредиты — малорискованные, и, по словам финансистов, до продажи жилья дело доходит очень редко. Заемщики не желают терять самое дорогое, что у них есть, а поэтому по таким продуктам уровень просрочки крайне невелик.

Также в прошлом году ряд финансовых институтов ввел экспресс-ипотеку (срок рассмотрения заявки сократился с 10 — 15 до 3 — 5 дней), а также кредиты на покупку элитного и загородного жилья.

С сентября 2006 года АИЖК расширило свои стандарты, разрешив банкам-агентам выдавать ипотечные кредиты на комнаты. По словам директора департамента коммуникаций АИЖК Анны Ярцевой, введение кредитования на комнаты вызвано потребностями граждан. «Комнаты покупают для формирования отдельных квартир из-за высокой стоимости жилья в крупных городах и вследствие недостатка готового жилья в малых и средних городах», — пояснила Анна Ярцева.

Немало способствовало развитию рынка и появление института ипотечных брокеров — посредников, помогающих клиентам подбирать оптимальный вариант кредита, а банкам — увеличивать клиентскую базу. Как правило, кредитные организации заключают партнерские отношения с несколькими брокерскими структурами (в том числе и риэлтерами), которые получают комиссионные за счет скидки на продукты для своих клиентов. А взамен поставляют проверенных, готовых для получения кредита заемщиков.

Рост без предела

Сейчас на российском рынке ипотечного кредитования работает более 600 банков, а многие другие еще только рассматривают возможность введения таких программ. Правда, основная доля кредитов приходится на 10 — 15 крупнейших игроков, и передела рынка в ближайшее время эксперты не ожидают.

Вместе с тем специалисты ожидают прихода крупных западных банков, имеющих доступ к дешевым финансам и владеющих усовершенствованными технологиями. Однако национальные участники рынка уверены, что в ближайшее время иностранцам не удастся перенять пальму первенства. Западные продукты нуждаются в адаптации к местным условиям, для чего необходим определенный опыт работы в России. Кроме того, у крупных отечественных структур уже существует возможность для привлечения длинных дешевых ресурсов из-за рубежа. А небольшие и региональные банки поддерживает АИЖК, которое в прошлом году рефинансировало закладные на сумму 21,6 млрд руб. (в 2007-м агентство планирует выйти на объем в 22,7 млрд руб.).

Немаловажной тенденцией 2006 года стала секьюритизация ипотечных кредитов — выпуск ценных бумаг под залог кредитных портфелей. Первым ипотечный портфель секьюритизировал ВТБ, выпустив летом 2006 года облигации на сумму $88 млн. В августе аналогичную сделку на сумму $72,56 млн провел Городской ипотечный банк. А в ноябре рублевые ипотечные облигации на 3 млрд руб. разместил «Совфинтрейд» (дочерний банк Газпромбанка). Предстоящий год, как считают аналитики, может стать годом бума сделок по секьюритизации. Уже свыше десятка кредитных организаций заявили о намерении выйти на этот рынок: «DeltaCredit готовит сделку на $215 млн, выпуск рублевых ипотечных облигаций планируют АИЖК и «Совфинтрейд».

Государственный контроль

Руководство страны также озаботилось проблемой улучшения жилищных условий россиян. Год назад стартовала программа «Доступное жилье», вошедшая в список приоритетных национальных проектов. Ее задачи — увеличить объемы строящегося жилья и сделать ипотеку как можно более массовой.

По информации Минрегиона, в минувшем году в РФ введено в строй 48,082 млн кв. м жилья, что на 10,3% больше, чем в 2005 году. Как заявил первый вице-премьер Дмитрий Медведев, ответственный за нацпроект «Доступное жилье», в текущем году на финансирование национальных проектов будет выделено 265,5 млрд руб. (это на 40 млрд руб. больше, чем планировалось первоначально).

Кроме того, сообщил Дмитрий Медведев в своем выступлении в Совете Федерации в середине марта, объем выданных ипотечных кредитов в 2007 году, скорее всего, превысит запланированный показатель в 250 млрд руб. Первый вице-премьер также отметил, что процентная ставка по кредитам на жилье будет примерно на 1,5% выше ставки рефинансирования ЦБ, которая в настоящее время составляет 10,5%, а в перспективе Россия должна выйти на мировой уровень процентной ставки — в среднем около 6%. По мнению экспертов, сейчас программы банков предусматривают снижение стоимости кредита примерно на 1% в год.

Пока не для всех

Как бы ни росла популярность ипотечного кредитования, эти продукты доступны лишь для небольшой прослойки россиян. «За счет снижения ставок по выдаваемым кредитам и первоначального взноса механизмы ипотеки в 2006 году стремились стать доступнее, но по-прежнему по силам лишь 10% населения», — утверждает Андрей Чибис, начальник отдела сопровождения национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» Министерства регионального развития. Если в Москве с помощью ипотеки было продано 10% квартир, то в среднем по стране за счет кредитных средств проведено лишь 5% сделок. Хотя, к примеру, в Европе с участием ипотечного кредитования проходит 40 — 50% сделок.

Но ипотека в России обречена на успех. Аналитики прогнозируют дальнейший рост цен на жилье — пусть и не такими темпами, как в 2006-м. А значит, граждане все чаще будут прибегать к заемным средствам. Президент Московской ассоциации риэлтеров, вице-президент корпорации «Рескор» Анна Лупашко считает, что на продолжение повышения цен работают многие мощные факторы. И в первую очередь — огромная неудовлетворенность граждан своими жилищными условиями: как показывают социологические исследования, улучшить их хотели бы 60% россиян и 50% москвичей. Реально же это могут сделать лишь 0,1% населения. «Если спрос со стороны людей с деньгами выдохнется, его подхватит ипотека», — уверена Анна Лупашко.

Перспективы следующего года — дальнейшее улучшение условий кредитования. Конкуренция заставит кредитные организации использовать скоринг в оценке заемщиков для сокращения сроков обработки заявки. Кроме того, в этом году должны появиться специальные программы, созданные по образцу автокредитования, с участием нескольких сторон-партнеров. Банки будут тесно сотрудничать с застройщиками, риэлтерами, страховщиками. Также планируется введение рублевых кредитов с плавающей ставкой.

Финансовые институты начнут увереннее предлагать и продукты по перекредитованию, причем среди своих же клиентов — чтобы не потерять их. В целом же в 2007 году рынок ожидает продолжение либерализации условий кредитования как с точки зрения формальных параметров продуктов, так и с позиции требований к оформлению сделок.

Возможно, не за горами и развитие пока еще неизвестного России продукта — обратной ипотеки. Речь идет о выкупе банками квартир за счет перечисления владельцам ежемесячных платежей. Такой продукт распространен на Западе и весьма популярен среди пожилого населения, испытывающего недостаток в средствах. Появится ли такая услуга на отечественном рынке — покажет время. Впрочем, это уже совсем другая история.

ТЕКСТ СВЕТЛАНА ФЕДОСЕЕВА

Михаил Таратенко,
начальник управления развития бизнеса Ипотечной компании «Мой Дом»

«Кредитные и рефинансирующие организации будут заинтересованы в достижении не только количественных, но и качественных результатов»
«Уже совсем скоро участники ипотечного рынка станут более ответственно относиться к вопросу качества ипотечных активов. Кредитные и рефинансирующие организации при формировании своих ипотечных портфелей будут заинтересованы в достижении не только количественных, но и качественных результатов. Маркетинговые планы кредиторов станут в меньшей степени отрицательно влиять на процедуры кредитного андеррайтинга потенциальных заемщиков и предметов залога.
Получат дополнительное развитие существующие ипотечные стандарты.
Некоторые банки изменят свою кредитную политику и сократят количество высокорискованных ипотечных сделок, в том числе откажутся от использования такого сомнительного конкурентного преимущества, как массовое кредитование заемщиков с отрицательной кредитной историей (»отказников«).
Помимо бизнеса коллекторских агентств (взыскание просроченной задолженности) получит дополнительный импульс развития бизнес по сбору и аккумулированию текущих платежей заемщиков в счет исполнения обязательств по ипотеке по заказу и в интересах ипотечных кредиторов (сервисинг ипотечных кредитов). В скором времени на рынке появятся специализированные (сетевые) сервисные агенты, способные обеспечить заказчикам качественное обслуживание управляемых кредитных портфелей, предоставив им необходимые финансовые гарантии и современный уровень автоматизации. Одними из основных видов деятельности таких сервисных агентов станут предотвращение дефолтов заемщиков, мониторинг предметов ипотеки и профилактика просрочек платежей по ипотечным кредитам».


На рынке становится тесно
Основные игроки ипотечного рынка в 2005 - 2006 годах


Банк Объем портфеля ипотечных кредитов в 2005 году, $ млн Доля рынка в 2005 году, % Объем портфеля ипотечных кредитов в 2006 году, $ млн Доля рынка в 2006 году, %
Сбербанк 2,487 63 5,841 47
ВТБ 24 229 5,8 931 7,5
Москоммерцбанк 2 0,01 599 4,8
DeltaCredit 183 4,6 421 3,4
КИТ Финанс 9 0,2 409 3,3
УралСиб 90 2,3 395 3,2
Газпромбанк 79 2 306 2,5
Райффайзен 160 4 268 2,2

Источник: ЦБ РФ

Впечатляющие цифры

Объем кредитов, выданных банками физическим лицам в РФ на покупку жилья на 1 января 2007 года: 347,07 млрд руб.
Из них доля ипотечного кредитования: 263,56 млрд руб.
В рублях кредитов на покупку жилья выдано: 248,41 млрд руб. (из них ипотечные — 179 млрд руб.)
В иностранной валюте кредитов на покупку жилья выдано: 98,66 млрд руб. (из них ипотечные — 83,95 млрд руб.)
Средневзвешенная процентная ставка по рублевым кредитам на покупку жилья: 14%
Средневзвешенная процентная ставка по валютным кредитам на покупку жилья: 12%
Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам: 11%
Общая сумма выданных банками кредитов физлицам: 2,366 трлн руб. (из них 1,98 трлн руб. — в рублях)
Объем задолженности по кредитам частным лицам на покупку жилья: 350,17 млрд руб. (из них ипотека — 233,89 млрд руб.)
На рублевые кредиты приходится задолженности: 239,36 млрд руб. (из них на ипотечные — 144,81 млрд руб.)
На валютные кредиты приходится задолженности: 110,81 млрд руб. (из них на ипотечные — 89,09 млрд руб.)

Источник: ЦБ РФ

 

Добавить комментарий

Имя: *
Фамилия: *
E-mail: *
Текст: *
Введите код: *
 


21 октября 2016

ВТБ снижает ставки по ипотечным кредитам

20 октября 2016

ВТБ снижает ставки по кредитам для компаний малого и среднего бизнеса в рамках программы Корпорации МСП