Рейтинг@Mail.ru Сайт ВТБ В начало
 
  В номере

№ 1 (7) 2007

| Корпоративные СМИ ВТБ


Традиции

Сквозь века
Несколько рождений ипотечного кредитования

СОВРЕМЕННУЮ ЭКОНОМИЧЕСКУЮ ЖИЗНЬ НЕВОЗМОЖНО ПРЕДСТАВИТЬ БЕЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. ПОД ЭТИМ ТЕРМИНОМ В НАШИ ДНИ ПОДРАЗУМЕВАЕТСЯ КРЕДИТ НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ ПОД ЕЕ ЗАЛОГ. МЕЖДУ ТЕМ ИНСТИТУТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ БЕРЕТ СВОЕ НАЧАЛО В ГЛУБОКОЙ ДРЕВНОСТИ. ИЗНАЧАЛЬНО ТЕРМИНОМ «ИПОТЕКА» НАЗЫВАЛИСЬ ВСЕГО ЛИШЬ ДЕРЕВЯННЫЕ СТОЛБЫ, КОТОРЫЕ ГРЕКИ СТАВИЛИ НА ЗАЛОЖЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ (ОТ ГРЕЧ. HYPOTHEKE — «ПОДПОРКА», «ПОДСТАВКА»).

Своим рождением ипотека, как и многие другие общественные и экономические институты, обязана античности. В 594 году до н.э. знаменитый афинский архонт (archon — «правитель») Солон провел свои не менее знаменитые реформы, в результате чего были отменены поземельные долги, объявлена свобода завещания, по которой имущество уже необязательно переходило к наследникам рода. То есть каждый афинский гражданин теперь получал право свободно распоряжаться и завещать свою собственность, в том числе и земельную. До реформ Солона в Афинах залогом обязательств должника являлся он сам, и если не выполнял их, то становился рабом. Теперь же вместо личной ответственности архонт ввел имущественную и таким образом облегчил судьбу многих бедолаг: максимум, что им теперь грозило — потеря дома или земли.

Афинские подпорки

«Ипотекой» во времена Солона назывался столб, который вставлялся в землю на участке должника. На этом столбе были начертаны имена хозяина земельного участка, заложившего его, кредитора, сумма залога и срок, когда долг надлежало вернуть. Хозяин заложенного земельного участка не имел права выносить с него имущество, а также не мог перезаложить его еще раз, поскольку все теперь видели, что земля уже заложена. Нововведение Солона было вызвано еще и тем, что некоторые должники по несколько раз закладывали свои земли, тем самым обманывая кредиторов. Чуть позже на смену столбам пришли специальные ипотечные книги, доступ к которым мог получить каждый желающий и заинтересованный гражданин, дабы выяснить состояние того или иного земельного участка.

Институт ипотеки перекочевал несколько столетий спустя в Римскую империю, а потом — и в средневековую Европу. Римляне не просто позаимствовали греческий опыт ипотечного кредитования, но и развили его. В I веке н.э. начали создаваться первые ипотечные учреждения, выдававшие кредиты под залог недвижимости. А во II веке впервые появилось законодательство, регулировавшее работу пионеров ипотечного бизнеса.

В Древней Греции ипотека зародилась в форме фидуции, когда заложенная недвижимость сразу переходила в собственность кредитора. Последний же мог либо вернуть ее должнику, когда тот выплачивал долг, либо продать и не дожидаться погашения обязательств. В средневековой Европе ипотека существовала уже в более прогрессивном виде — в форме пигнуса: заложенное имущество переходило к кредитору не в собственность, а только во владение. Продавал же кредитор это имущество только в том случае, если должник не был в состоянии выплатить всю сумму.

В классическом виде ипотека начала формироваться в тот период, когда в древнем мире стал разрушаться рабовладельческий строй. Заложенное имущество в новых условиях не передавалось кредитору, им по-прежнему владел должник. Кредитор мог потребовать продать это имущество на торгах в случае невыполнения должником своих обязательств. Римское правительство предпринимало попытки централизовать ипотечные отношения, организовав официальные ипотечные организации и банки, действовавшие на основании специального законодательства. Экономические отношения сами давали начало разнообразным специфичным формам ипотечного кредитования — ипотека на имущество должника, опекуна, ипотека жены на имущество супруга, ипотека в силу договора и в силу закона.

Между тем в истории ипотеки был период кризиса — годы распада Римской империи. Свое второе рождение она обрела уже в средневековом обществе несколько веков спустя. Во Францию ипотека пришла в XVI веке, причем — «снизу» (не регулировалась государством). В Германии она возникла в XIV столетии, также в простейших формах. Первые же ипотечные банки появились в Германии только во второй половине XVIII века, примерно в то же время, что и в Российской империи. В эпоху Средневековья были возрождены ипотечные книги, использовавшиеся еще в Греции и Риме — в них вносились записи о залоге имущества.

Самобытные модели

Ипотека — такой же универсальный экономический институт, как и сами кредитные отношения, — постепенно проникла во все уголки планеты. Причем в ходе ее развития на свет появились несколько разных самобытных ипотечных систем — одноуровневая европейская, двухуровневая американская и непохожая на две остальные латиноамериканская.

Одноуровневая система ипотечного кредитования возникла в Германии и потом уже получила распространение во многих европейских странах. Отличалась она тем, что ипотечным кредитованием в государстве занимались только специальные ипотечные банки. В Германии первый подобный банк начал работать в Силезии в 1770 году. Он был государственным и выдавал кредиты крупным помещикам в виде закладных листов под залог их земли. Опыт силезского банка оказался успешным, и вскоре, три года спустя, первый ипотечный банк появился в Пруссии, в 1811 году — в Австрии, и вскоре сеть подобных кредитных организаций опутала всю Германию и Австро-Венгерскую империю.

Система ипотечных банков окончательно сложилась к началу XX века и прекрасно себя зарекомендовала в течение всего столетия. Ни один банк не разорился, более того, все они выплачивали проценты вкладчикам даже во время обеих мировых войн.

При одноуровневой системе ипотечного кредитования банк нередко выдает кредиты не только деньгами, но и средствами производства — техникой, стройматериалами, земельными участками, причем возврат может быть осуществлен по такой же схеме. Подобная система получила распространение в Австрии, Голландии, Великобритании, Швеции, Дании, Финляндии и других странах.

Кроме того, в некоторых государствах Европы широко распространены строительные сберкассы, ставшие важными институтами ипотечного кредитования, в которых накапливаются вклады граждан, плата заемщиков, госпремии. Если вкладчик такой сберкассы в течение 5 — 7 лет ежемесячно вносил в нее фиксированные вклады, то по истечении этого срока он может получить жилищный кредит. В течение срока, оговоренного в контракте, вкладчик должен погасить кредит (как правило, срок не превышает 12 лет). Процентные ставки составляют 5 — 6% в год.

В свою очередь, государство стремится помочь вкладчикам строительных сберегательных касс — выплачивая им прямые денежные дотации либо снижая налоговое бремя. Как подсчитали экономисты, сейчас каждый евро, который государство выплачивает в качестве поддержки своим гражданам при приобретении жилья, возвращается в виде 2,8 евро налогов.

В Великобритании в течение столетия успешно зарекомендовала себя система строительных обществ, аналогичных германским. Единственное отличие: чтобы получить кредит на покупку или строительство жилья, необязательно быть членом этого общества.

Штатный формат

Соединенные Штаты дали начало двухуровневой системе ипотечного кредитования. Ее особенность состоит в том, что кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг разделены в целях поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, которые принимают участие в выдаче ссуд под залог недвижимости. Система ипотечного кредитования покупки недвижимости сложилась в США при президенте Теодоре Франклине Рузвельте. Сейчас она состоит из разнообразных ипотечных банков, кредитных организаций, коммерческих и сберегательных банков, пенсионных фондов, страховых компаний.

При американской системе ипотечного кредитования покупатель жилья, банк, выдающий ссуду, и агентство, продающее жилье, осуществляют сделку через определенный государственный орган. В США в разное время создавались Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

На американском рынке жилья существует два вида кредитования — строительный заем и ипотечный кредит. Сумма кредита в США, как правило, не превышает 80 — 90% стоимости заложенной недвижимости. А размер первого взноса, который заемщик вносит из собственных средств, составляет 10 — 20%. Малоимущим государство выдает льготные ссуды на полную стоимость дома. Кредит обычно выдается на срок 15 — 20 лет, но фактически срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет.

Антикризисный курс
Истории известно немало примеров, когда умелое использование ипотеки помогло крупным странам выбраться из серьезных экономических кризисов. Например, ипотечное кредитование легло в основу экономического «нового курса» Франклина Рузвельта, поднявшего США из «великой депрессии», реформы Аугусто Пиночета в Чили и план Доминго Ковальо в Аргентине тоже в немалой степени основывались на ипотечном кредитовании.

Важной особенностью ипотеки в США является тот факт, что правительство целенаправленно и системно поддерживает ипотечное кредитование в стране. При этом основные методы, используемые государством при регулировании ипотеки — обеспечение вторичного рынка закладных, государственное страхование ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении кредитов для малообеспеченных и др.

В последнее время в некоторых странах обе системы успешно эксплуатируются одновременно. Примечательно, что американскую систему ипотечного кредитования после крушения коммунистических режимов пытались применять в странах Восточной Европы, но здесь в итоге верх взяла германская одноуровневая система.

В странах третьего мира получил распространение латиноамериканский вариант ипотечного кредитования. Он подразумевает обмен уже имеющегося жилья на более дорогое, с соответствующей доплатой за него. Эта доплата и выдается банком в качестве ипотечного кредита.

Экономическая зависимость от США привела к тому, что сейчас в странах Латинской Америки практикуется три вида ипотечного кредитования: кредит, выдаваемый в долларах США, кредит с плавающими кредитными ставками, привязанными к локальному индексу, и кредит в национальной валюте с фиксированной ставкой. Многие латиноамериканские государства в последнее время сосредоточили свои усилия на развитии вторичного рынка закладных: многим памятен провал кредитных институтов в США, производивших заимствования на краткосрочной основе и одновременно выдававших долгосрочные ссуды.

Кроме того, в латиноамериканских державах государство, как правило, стремится играть ключевую роль в управлении ипотечным кредитованием. Например, в Бразилии существуют особые государственные структуры, занимающиеся развитием и регулированием первичного и вторичного ипотечных рынков.

Прописка на Руси

Что касается России, то заклад земель и имений «в другие руки» упоминался еще в древнерусских документах в XIII — XV веках. А в XVI веке возникла даже целая проблема с залогом земель — появились формы мошенничества, когда землевладельцы успешно применяли античный опыт и по несколько раз закладывали свои земли, получая сразу несколько ипотечных займов. При этом вплоть до XVIII века отношения ипотечного кредитования на Руси государством практически не регулировались.

Полноценное оформление ипотека получила во времена императрицы Елизаветы, примерно тогда же, когда в России стали возникать первые банки. В 1754 году по указу императрицы в двух столицах — Москве и Санкт-Петербурге — были основаны первые дворянские банки, которые занимались выдачей ссуд дворянам под залог их имений. Позже в Петербургском порту и Коммерц-коллегии начали работать отделения для купечества. Уже при Екатерине Великой, в 1786 году, все они были объединены в Государственный заемный банк.

Подробно же залоговое право было определено в царствование Александра I при участии Михаила Сперанского, известного реформатора начала XIX века. Император ввел Свод гражданских законов, в котором были регламентированы виды залога недвижимого имущества — с казной (то есть государственный) и между частными лицами.

В дореволюционной России ипотечное кредитование получило наибольшее развитие на рубеже XIX — XX веков. В начале 1870-х годов здесь насчитывалось уже 11 специализированных ипотечных банков, причем функционировали они по всей стране.

Ключевая задача была возложена на ипотечное кредитование после реформы, отменяющей крепостное право. В 1882 году начал работать Государственный крестьянский поземельный банк, выдававший крестьянам ссуды для покупки земли помещиков сроком на 35 лет. Для поддержки помещиков правительство в 1885 году создало Государственный дворянский земельный банк, оказывавший землевладельцам финансовую поддержку. Новая кредитная организация выдавала помещикам ссуды размером до 60% стоимости их имений на срок 66 лет. В 1890-м этот банк выдал ссуды на сумму свыше 600 млн руб. Для сравнения, совокупная сумма ссуд, выданных крестьянским банком бывшим крепостным за 12 лет работы, составила 82 млн руб.

Банковская цепь

К началу XX века в России основными игроками на рынке ипотечного кредитования стали крупнейшие банки страны: «Ссудный», «Азово-Донской», «Учетный» и «Международный» банки — в Санкт-Петербурге, Московский земельный банк и Московский народный банк — в Москве (с 1912 года последний стал главным координирующим звеном в российском ипотечном кредитовании). Помимо этого в стране получили широкое распространение сельские банки, ссудо-сберегательные кассы и ссудные товарищества, действовавшие в районах, куда не могли добраться банки-гиганты. К 1910 году в эти товарищества обратились 8 млн человек. Также в больших городах работали городские кредитные общества. Как правило, домовладельцы закладывали в них свои здания, а на полученные деньги либо строили новую недвижимость, либо покупали уже готовую — для последующей сдачи в аренду. Москва, например, была знаменита своими ночлежками, приносившими их владельцам баснословные барыши.

Кроме того, существовали десять российских акционерных земельных банков. За каждым из них закреплялась своя определенная территория, на которой банк выдавал ссуды под залог земли и недвижимости. Эти банки выдавали кредиты путем закладных листов, которые могли быть реализованы на бирже, то есть по сути являлись своего рода ценными бумагами. Ипотечные ценные бумаги — такие, как закладные листы, обязательства, векселя и сертификаты — вообще пользовались в России большой популярностью: многие купцы и промышленники нередко переводили в них свои капиталы.

Отмена крепостного права и капитализация страны позволили к 1917 году сформировать здесь разветвленную и эффективную систему ипотечного кредитования, по уровню развития не уступавшую западноевропейской. Впрочем, после революции ипотечные банки были упразднены, а понятие ипотечного кредитования надолго предано забвению.

Лишь в 1922 году большевики попытались урегулировать имущественные отношения в стране и приняли Гражданский кодекс, в котором в связи с национализацией было упразднено разделение имущества на движимое и недвижимое, а взамен — введено понятие «имущества», изъятого из гражданского оборота и не изъятого. В разделе «Вещное имущество» регулировалось понятие «залога», предметом которого могло быть имущество, не изъятое из оборота, долговые требования и т.д. А изъятое из оборота имущество было национализировано и считалось госсобственностью.

В 1930 году в СССР окончательно было отменено коммерческое кредитование, а взамен появилось плановое банковское кредитование. С отмиранием рыночных отношений в стране ипотека и залог утратили смысл. Гражданский кодекс 1964 года окончательно запретил сдавать в залог землю, здания и любое имущество, составлявшее средства госорганизаций, колхозов, профсоюзов, кооперативов и других общественных организаций. Закладывать советским гражданам разрешалось только личное частное имущество.

Современные механизмы

Переход России к рыночной экономике в 1990-х годах открыл новую страницу в истории ипотеки. В 1997 году правительство учредило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, целью которого стало обеспечение притока инвестиционных ресурсов в сферу ипотеки. Год спустя был принят ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который стал важным этапом в развитии российского рынка ипотечного кредитования. Впрочем, этот закон также поставил перед рынком и большое количество вопросов, ответы на многие из которых до сих пор не найдены. В частности, необходимо совершенствовать жилищное законодательство, разрабатывать механизмы, позволяющие сделать ипотечное кредитование привлекательным как для банков, так и для граждан.

В последние несколько лет ипотечный рынок переживает бурный рост — его объем превышает 100 млрд руб. Лидеры рынка разрабатывают новые привлекательные программы, смягчают условия предоставления кредитов, снижают процентные ставки. В борьбу за клиентов включаются и новые игроки, что также влечет за собой улучшение условий.

Однако, по оценкам экспертов, РФ пока еще входит в число стран с низким уровнем развития ипотечного кредитования. Так, на одного россиянина приходится всего около $20 задолженности по ипотеке (для сравнения, на жителя Польши — $300, Латвии — $550, стран Западной Европы — $17 000 — 25 000). А операции с использованием ипотечных кредитов в РФ составляют менее чем 5% от общего количества сделок покупки недвижимости. Правда, в последние годы ситуация постепенно меняется. Большие надежды российское правительство возлагает на приоритетный нацпроект «Доступное жилье», в котором задействовано большое число банков. Реализация этого проекта, как считает руководство страны, должна повысить доступность ипотеки: предполагается, что к 2010 году ставка по жилищным кредитам будет снижена до 7 — 8% годовых по сравнению с сегодняшними 9,5 — 11% в валюте и 11,5 — 13% в рублях. Все это будет способствовать увеличению доступности ипотеки, которая, по мнению многих экспертов, обладает в стране наибольшим потенциалом развития среди кредитных продуктов.

ТЕКСТ АЛЕКСАНДР МЕДВЕДЕВ


 

Добавить комментарий

Имя: *
Фамилия: *
E-mail: *
Текст: *
Введите код: *
 


21 октября 2016

ВТБ снижает ставки по ипотечным кредитам

20 октября 2016

ВТБ снижает ставки по кредитам для компаний малого и среднего бизнеса в рамках программы Корпорации МСП