Рейтинг@Mail.ru Сайт ВТБ В начало
 
  В номере

№ 1 2006

| Корпоративные СМИ ВТБ


Синергетика

Башня успеха         
Внешторгбанк поселится в самом высоком здании Европы

УЖЕ ОЧЕНЬ СКОРО У ВНЕШТОРГБАНКА ПОЯВИТСЯ НОВЫЙ ДОМ. В СОТРУДНИЧЕСТВЕ С ВТБ ОДНА ИЗ ВЕДУЩИХ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ РОССИИ - КОРПОРАЦИЯ MIRAX GROUP - ВОЗВОДИТ САМОЕ ВЫСОКОЕ ЗДАНИЕ В ЕВРОПЕ - ДЕЛОВОЙ КОМПЛЕКС «ФЕДЕРАЦИЯ». ВЫСОТА КОМПЛЕКСА СОСТАВИТ 340 МЕТРОВ. В НОВОМ ЗДАНИИ, КОТОРОЕ РАСПОЛОЖИТСЯ В «МОСКВА-СИТИ», БУДЕТ НАХОДИТЬСЯ ГОЛОВНОЙ ОФИС БАНКА.

 Вице-президент ВТБ Павел Косов, курирующий девелоперские проекты банка, и президент MIRAX GROUP Сергей Полонский утверждают, что реализация столь амбициозных планов стала возможной прежде всего благодаря синергетическому эффекту, возникшему в ходе сотрудничества корпорации и Внешторгбанка. Однако помимо взаимовыгодного бизнеса компаниям удалось наладить доброжелательные, конструктивные отношения. «Бизнеса вообще не бывает без отношений», - замечает Павел Косов. Однако тут же добавляет, что личного между ним и Сергеем Полонским мало.

 

Московская Ривьера

Сотрудничество ВТБ и MIRAX началось в 2002 году (тогда девелоперская компания еще называлась «Строймонтаж»). Благодаря другому клиенту банка - компании «Стройинком-К» - состоялось знакомство Павла Косова и Сергея Полонского.

«Стройинком-К», входящая в холдинг известного израильского предпринимателя Льва Леваева Africa Israel, предложила ВТБ вместе с MIRAX GROUP заняться строительством комплекса жилых зданий в районе Кутузовского проспекта на Нежинской улице. Предложение было принято.

Проект «Кутузовская ривьера» (90 000 кв. м жилой площади бизнес-класса) девелоперы полностью профинансировали за счет заемных средств, полученных от Внешторгбанка. По словам Павла Косова, кредит объемом $30 млн был выдан на срок до трех лет. «Ривьера» вышла на самоокупаемость немного раньше. «Для банка всегда обидно, когда кредит возвращается досрочно. Однако в этом есть и большой плюс. Помимо свидетельства о правильном структурировании проекта это говорит о надежности заемщика», - говорит вице-президент ВТБ. Все документы были подписаны 31 декабря в одиннадцать часов вечера.

 

СТРОИТЕЛЬСТВО ОФИСНО-РЕКРЕАЦИОННОГО ЦЕНТРА «ФЕДЕРАЦИЯ» МОЖНО ОТНЕСТИ К ЧИСЛУ САМЫХ АМБИЦИОЗНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ

Официальной церемонии предшествовали напряженные переговоры. «Если бы Новый год встречали 14 января, то обсуждения продолжались бы еще две недели. А так все разъехались по домам отмечать праздник», - шутит Павел Косов. По словам вице-президента ВТБ, переговоры с MIRAX и в дальнейшем проходили непросто, тем не менее «все сложные ситуации мы научились спокойно разрешать за чашкой чая или «рюмкой кофе».

Доброжелательная атмосфера на встречах очень помогла обеим сторонам при обсуждении следующего, самого крупного совместного проекта - возведения комплекса «Федерация» на территории Московского международного делового центра «Москва-Сити» на Краснопресненской набережной.

Башни «Федерации»

Активно кредитуя девелоперские проекты (общий объем кредитных линий, открытых в банке для различных девелоперских компаний составляет более $1 млрд), Внешторгбанк выработал две основные схемы взаимодействия со строительными организациями. Например, для компании «Дон-строй» во Внешторгбанке открыт крупный лимит, порядка $300 млн. Он предусматривает финансирование деятельности компании в целом, а не каких-либо отдельных ее проектов.

Вторая схема активно используется банком как раз в случае с MIRAX GROUP. Речь идет о проектном финансировании, когда кредитуется конкретный проект компании. Именно этот принцип взаимодействия с клиентом и использовал Внешторгбанк при строительстве комплекса «Федерация». «Банк вошел в самый крупный проект корпорации на ранней стадии его реализации, когда еще не все документы были согласованы, - рассказывает Павел Косов. - Мы сознавали, что риски велики, но взяли их на себя, будучи уверенными, что партнеры доведут дело до конца».

По мнению экспертов рынка недвижимости, строительство центра «Федерация» можно отнести к числу самых амбициозных строительных проектов. «Предложение недвижимости в этом комплексе станет одним из самых интересных среди объектов «Москва-Сити», - говорит консультант компании ABN Realty Наталья Дерешовская. - Ставки предполагаются весьма высокие, но при этом площади, несомненно, будут востребованы. Это знаковое здание - настоящий город в городе».

Центр представит собой многоуровневый подиум с двумя башнями в 84 и 57 этажей, первая из которых (ее высота составит 340 м) станет самым высоким офисным зданием в Европе. С учетом шпиля комплекс достигнет 430 м (для сравнения: высота телевизионной башни в Останкине - 536 м). По плану проекта в башнях разместятся офисы класса «А», апартаменты и пятизвездочная гостиница. В соединяющем башни подиуме расположатся торговые галереи, офисы банков, конференц-зал, а также рестораны и кафе. Общий бюджет строительства центра площадью 347 000 кв. м - более $500 млн, из которых $250 млн предоставляет Внешторгбанк.

ДОХОДНОСТЬ ПО ВЛОЖЕНИЯМ В ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ В СРЕДНЕМ СОСТАВЛЯЕТ 13-14% В ГОД

По словам Павла Косова, кредитное соглашение предусматривает солидное залоговое обеспечение. В качестве залога выступают принадлежащие MIRAX права аренды земельного участка под комплексом площадью 1,7 га. Они уже оформлены на период строительства, сейчас завершается процесс оформления прав на 22 года, а по завершении строительных работ срок аренды должен быть продлен до 49 лет.

Кроме того, в залоге находятся инвестиционные права по возводимому комплексу. «Эти права регулярно переоцениваются, поскольку с каждым этажом стоимость недвижимости в башне растет в цене, - объясняет вице-президент ВТБ. - Залог становится все более ценным, что позволяет банку увеличивать объемы финансирования в рамках кредитной линии в $250 млн». Скорость начатого осенью 2004 года высотного строительства составляет три этажа в месяц.

Комплексный офис

 Продажи в «Федерации» еще не открыты. Ни один застройщик, имеющий гарантии финансирования от банка, не станет продавать недвижимость на ранних стадиях строительства, когда цены находятся на самом низком уровне. Тем не менее пробные продажи показали, что апартаменты здесь могут реализовываться по цене $8000 - 11 000 на уровне 12 - 13 этажа второй башни, а офисы - по $7000 - 8000. Сейчас ВТБ ведет переговоры с MIRAX о выкупе площадей в комплексе под размещение группы Внешторгбанка: головного офиса, «ВТБ-24» и других аффилированных структур. «Речь идет о площадях от 63 000 до 100 000 кв. м. Мы рассчитываем, что цена недвижимости для нас будет примерно на порядок ниже. Других деталей пока сообщить не могу, скажу только, что в ближайшее время предложение MIRAX рассмотрит правление банка, - поясняет Павел Косов. - Кроме того, федеральному банку в качестве офиса идеально подойдет комплекс, в названии которого звучит слово «Федерация».

Для банка финансирование проектов в сфере недвижимости приносит значительную прибыль. «Доходность по вложениям в объекты недвижимости в среднем составляет 13 - 14% в год, в случае с промышленными предприятиями норма прибыли ниже», - говорит Павел Косов. При этом банковские риски надежно захеджированы благодаря залоговому обеспечению. Помимо этого в совете директоров «Миракс-Сити» (эта компания непосредственно занимается реализацией проекта), состоящего из семи человек, двое являются представителями ВТБ, причем каждый из них имеет право вето: по уставу любое решение совет директоров должен принимать единогласно. Таким образом, банк может влиять на ситуацию.

В свою очередь, участие ВТБ в бизнесе строительной корпорации не ограничивается лишь предоставлением кредитной линии. Банк также осуществляет финансовое консультирование и контроль за ходом строительства. В частности, при содействии представителей Внешторгбанка выбран генеральный подрядчик по строительству башни А - главного объекта комплекса. Выбор сделан в пользу Всекитайской государственной инженерно-строительной корпорации. Эта компания имеет богатый опыт высотного строительства - практически все небоскребы в Шанхае построены ею. ВТБ принял активное участие и в подборе страховщика строительно-монтажных работ и предпринимательских рисков. Им стала компания «АльфаСтрахование». «Банк оказывает клиенту полный спектр услуг, кроме, пожалуй, выстраивания взаимоотношений с органами власти», - смеется Косов.

 

Перспективная синергия

Интересная деталь: несмотря на активное участие банка в проектах MIRAX GROUP, девелоперская компания сохраняет необходимое пространство для свободы действий. «Как правило, мы не возражаем, если корпорация получает кредиты от других банков. Это полностью рыночные взаимоотношения», - подчеркивает вице-президент ВТБ. Однако девелоперы могут рассчитывать не только на банковские кредиты. В конце августа 2005 года корпорация разместила на ММВБ облигационный заем на 1 млрд руб., при этом спрос превысил предложение в 2,5 раза. Организаторами займа стали банк «Зенит» и Банк Москвы. ВТБ участия в подготовке выпуска не принимал и облигаций не выкупал.

«Безусловно, мы не остановимся на достигнутом, - говорит Павел Косов. - В настоящее время обсуждается несколько перспективных проектов, от некоторых вариантов мы уже отказались. Например, от объекта на Татарской улице в районе Павелецкого вокзала - MIRAX не понравилась экономика проекта, а Внешторгбанку - его обеспечение. Переговоры еще по двум-трем объектам продолжаются». Не случайно рядом с логотипами ВТБ и MIRAX на растяжке, закрепленной над строительной площадкой комплекса «Федерация», написано: «Это только начало».

Сергей Полонский,
президент MIRAX GROUP
Девелоперский бизнес в значительной степени зависит от сотрудничества с кредитными учреждениями. Для финансирования проектов, часто требуется колоссальное количество инвестиций. Поэтому для, реализации строительства центрального объекта Московского международного делового центра «Москва-Сити» - комплекса «Федерация» - мы привлекли несколько источников финансирования. Заметный синергетический эффект дало взаимодействие с генеральным партнером этого проекта - Внешторгбанком. Сотрудничество с одной из крупнейших финансовых организаций страны отвечает имиджу MIRAX GROUP как динамично развивающейся корпорации с большими планами на будущее.


ТЕКСТ АРКАДИЙ БУДОВНИКОВ


 

Добавить комментарий

Имя: *
Фамилия: *
E-mail: *
Текст: *
Введите код: *
 


21 октября 2016

ВТБ снижает ставки по ипотечным кредитам

20 октября 2016

ВТБ снижает ставки по кредитам для компаний малого и среднего бизнеса в рамках программы Корпорации МСП