Рейтинг@Mail.ru
Для частных лиц: Интернет-банк
Выберите ваш город:
Москва
Справочная служба банка ВТБ
8 (800) 200-77-99
Бесплатный звонок по России
8 (495) 739-77-99

Андрей Перегудов: «ВТБ ждет подходящего момента для выгодной продажи «Динамо»

 
02.07.2010

Старший вице-президент ВТБ, председатель совета директоров УК «Динамо» Андрей Перегудов
Интервью со старшим вице-президентом ВТБ и председателем совета директоров УК «Динамо» Андреем Перегудовым газете «РБК-daily»

Федеральные и столичные чиновники, а также представители банка ВТБ выбрали архитектурную концепцию комплексной реконструкции стадиона «Динамо», который, возможно, примет матчи чемпионата мира по футболу в 2018 году. Победителем конкурса стал российско-голландский дуэт архитекторов, представленный мастерскими «Моспроект-2» и Erik van Egeraat B.V., которым теперь предстоит подготовить детальный проект реконструкции.

В течение пяти лет на территории «Динамо» появится спортивно-развлекательный комплекс с офисами, гостиницей и жильем общей площадью около 1 млн кв. м и стоимостью около 1,4 млрд долл. Почему планируемые инвестиции в проект выросли более чем в десять раз и какие модели финансирования будут использоваться, в интервью корреспонденту РБК daily Николаю Михалеву рассказал старший вице-президент банка ВТБ и председатель совета директоров УК «Динамо» Андрей Перегудов.

Конкурс и FIFA

– Когда был объявлен конкурс и в чем его суть?

– Идея конкурса на создание архитектурной концепции развития спортивной части территории стадиона «Динамо», которая предполагает реконструкцию Большой спортивной арены (БСА), родилась накануне 2010 года. Этот проект был во многом вдохновлен выдвижением России на право проведения чемпионата мира по футболу в 2018 году и являет собой результат совместной работы с заявочным комитетом «Россия-2018». Команда банка ВТБ при участии менеджмента футбольного клуба «Динамо» провела отбор участников закрытого международного конкурса, а его официальный старт был дан 12 марта.

– Сколько концепций было представлено?

– В конкурсе участвовали пять архитектурных дуэтов, представленных иностранными и российскими проектными бюро. Это было сделано специально, чтобы избежать распространенной практики, когда зарубежный архитектор что-то проектирует, но по нашим нормам и стандартам не может это построить.

Итак, ведущие иностранные и российские архитекторы сформировали пять творческих коллективов: ООО «СТД Девелопмент Проект» совместно с итальянской Interstudio s.r.l., ООО «АБД» совместно с американской Perkins Eastman International, ГУП «Моспроект-4» совместно с британской Populous, ООО «Архитектурная мастерская «СПиЧ» совместно с германской GMP, ГУП «Моспроект-2» имени М.В. Посохина совместно с голландской Erik van Egeraat B.V.

– Чем ограничивалась стоимость лота?

– Мы платим архитекторам за участие, а победитель получает также бонус. Эта плата учитывает переход к УК «Динамо» интеллектуальных прав на все представленные концепции. Стоимость дальнейшего проектирования будет зависеть от проекта. Обычно проектирование такого объема оценивается в 2-5% от стоимости строительства. Мы будем стремиться к нижней планке. Если же победитель потребует за разработку стадии «П» («Проект») слишком много, мы можем провести отдельный тендер на осуществление стадии «П» по выбранной нами концепции. Мы хотим контролировать ситуацию на последующей стадии, а не быть заложниками выбранной нами сложной архитектурной концепции. Из всех пяти концепций мы можем выбрать лучшие элементы и совместить их в одном комплексе, который будет спроектирован и согласован.

– Какое название получил проект?

– Рабочее название нашего девелоперского проекта – «ВТБ Арена Парк», а обновленная спортивная арена получит имя «ВТБ Арена Центральный стадион «Динамо». Историческое название «Динамо» исключительно важно для этого места, стадиона и болельщиков. Хоккейно-баскетбольная арена будет называться «ВТБ Арена Холл».

– Что предполагает выбранная архитектурная концепция?

– Разработанная концепция должна полностью удовлетворять требованиям Международной футбольной ассоциации (FIFA), чтобы стадион «Динамо» мог принять в 2018 году чемпионат мира по футболу, как с точки зрения вместимости – 45 тыс. мест, так и размещения временной и вспомогательной инфраструктуры. В случае получения Россией права на проведение чемпионата «Динамо» примет матчи группового этапа турнира, 1/16 и 1/4 финала.

В то же время мы хотим наполнить его территорию новыми элементами, без которых девелоперский проект теряет коммерческий смысл. Строительство только футбольного стадиона традиционно довольно убыточно. По данным компании AT Kearney, к самым востребованным и посещаемым видам спорта в Москве помимо футбола относятся хоккей и баскетбол. Поэтому было принято решение помимо Большой спортивной арены построить еще и универсальный спортивный зал на 10-12 тыс. мест. Это будет уникальное сооружение, потому что в Москве сегодня нет ни одного баскетбольного зала, соответствующего новым требованиям FIBA. Мы построим хоккейно-баскетбольный дворец, который может трансформироваться в концертный зал на 14 тыс. зрителей.

Экономика спорта

– Что обеспечивает спортивному проекту должную экономику?

– Коммерческая составляющая. Во всех развитых и финансово успешных спортивных проектах спорт является магнитом торгово-развлекательной активности. Приходя на спортивное шоу, люди тратят на билет столько же, сколько на еду и сувениры. Поэтому возле станции метро «Динамо» планируется создать современный торгово-развлекательный комплекс площадью не менее 20 тыс. кв. м. Мы хотим, чтобы на стадион люди приходили не только посмотреть футбол. Это место должно стать центром притяжения, куда можно прийти за два-три часа до матча всей семьей, сходить с ребенком в кино, поиграть в боулинг, зайти в магазин, посмотреть футбол и вкусно покушать. Так строится бизнес-модель всех современных стадионов.

– Каковы параметры этого проекта?

– Строительные объемы спортивной части будут определены по материалам утвержденной концепции. В любом случае это будет внушительное спортивное сооружение с двумя залами на 55 тыс. мест площадью около 300 тыс. кв. м, в том числе не менее 20 тыс. кв. м торгово-развлекательной инфраструктуры и около 2-3 тыс. парковочных мест для спортивной части проекта. Во многом общая площадь зависит от количества торговых площадей, которые архитекторы смогут разместить в непосредственной близости от метро – под объектом или в черте его строительства.

– Где планируется строить офисы и коммерческое жилье?

– Это отдельный проект, который будет реализован одновременно с редевелопментом стадиона. В границах общей территории «Динамо» площадью 32 га, которая принадлежит одноименной УК на правах долгосрочной аренды, имеются три зоны – спортивная, парковая и коммерческая. Участок более 8 га на углу Ленинградского проспекта и Третьего транспортного кольца (ТТК) выделен УК «Динамо» исключительно для коммерческого строительства. Именно на этой площадке будет создан высококлассный офисно-гостиничный комплекс с апартаментами. Разработчиками этой концепции и проектировщиками ранее были выбраны ТПО «Резерв» и фирма «СПиЧ» Сергея Чобана. Работа над этим проектом началась два года назад. Спортивная часть с торгово-концертной составляющей будет спроектирована на тех участках, где спортивные объекты расположены и сейчас. Петровский парк (около 18 га) мы сохраним, расширим и воссоздадим его исторические элементы.

– Что предполагает концепция коммерческой застройки?

– На углу ТТК и Ленинградского проспекта будет построен пятизвездочный отель на 250 номеров. 23 июня мы подписали письмо о намерениях с крупным международным гостиничным оператором, который уже присутствует в Москве, но давно занимается поиском нового участка. Название этой управляющей компании мы озвучим в течение двух месяцев после того, как подпишем контракт – договор на управление.

Основную часть застройки составит жилье – апартаменты бизнес-класса, которые будут смотреть на парк. Также вдоль Третьего кольца будут построены офисы. Коммерческая часть будет иметь выделенную парковку – около 3 тыс. мест. В настоящее время мы ведем переговоры с гостиничным оператором и об обслуживании части апартаментов.

– Как будут распределяться офисные, гостиничные и жилые площади?

– Утвержденная градостроительная документация позволяет построить около 750 тыс. кв. м коммерческих площадей. В настоящее время мы ведем работу по уточнению концепции. Предварительно принято решение сделать меньше, но лучше – порядка 500 тыс. кв. м. По мнению наших консультантов, в наземной части 25-30 тыс. кв. м будет приходиться на отель, а по 100-130 тыс. кв. м – на офисы и апартаменты. Объемы строительства офисов и апартаментов могут быть скорректированы в пользу жилья. Утвердить концепцию ТПО «Резерв» и Сергея Чобана планируем в течение двух месяцев, до конца лета.

– Как коммерческая застройка впишется в проект реконструкции стадиона «Динамо»?

– Реализация этого проекта одновременно с комплексной реконструкцией стадиона позволит создать внутреннюю атмосферу, где присутствует коммерция, спорт, развлечения и парк. У нас будут первоклассные парковки, в нашем концертном зале будет отличный звук, поэтому все лучшие артисты, которые будут приезжать в Москву после 2015 года, будут выступать у нас.

Тем более что концертный зал будет управляться одним из лучших мировых операторов. Сейчас мы ведем переговоры с этими компаниями, одна из которых – AEG – уже выступает нашим консультантом. Мы ориентируемся на такие спортивно-развлекательные комплексы, как О2 Arena в Лондоне и Staples Center в Лос-Анджелесе.

Успеть до 2016 года

– Какая разрешена максимальная высота и глубина строительства?

– В коммерческой зоне разрешенная высота строительства – 14-26 этажей. Стоянка может достигать трех уровней.

– Когда планируется выйти на стройплощадку по коммерческой и спортивной части?

– По коммерческой части мы планируем начать в этом году подготовительные работы по перекладке сетей и выполнению технических условий. Год уйдет на проектирование и два – на строительство. Возвести коммерческую часть мы рассчитываем в три очереди. Первая начнется со строительства отеля. В зависимости от динамики продаж офисов и апартаментов будут определяться дальнейшие объемы строительства. В части спортивно-развлекательных объектов нам предстоит серьезная работа по утверждению в правительстве Москвы принятой концепции, по согласованию параметров проекта в плане историчности и так далее. Строительные работы на Большой арене мы начнем не раньше чем через год. Завершить редевелопмент всей территории «Динамо» мы планируем к 2016 году. Тогда здесь пройдут игры регулярного чемпионата России по футболу.

– Во сколько сегодня оценивается стоимость всего мегапроекта? Почему эта сумма выросла от первоначальных 100 млн долл. до 1,4 млрд долл.?

– В этом довольно дорогом месте делать дешево не имеет смысла. Здесь надо создать серьезный и качественный продукт. Если раньше и упоминалась ориентировочная стоимость реконструкции стадиона в размере 100 млн долл., вероятно, тогда речь шла о чисто спортивной реконструкции. Сейчас мы говорим о сумме, объединяющей коммерческий проект, на который потребуется около 1 млрд долл., а также строительство стадиона и универсального спортзала. Построить одно посадочное место стадиона высокого класса с учетом инфраструктуры сегодня стоит около 4-5 тыс. евро. А у нас таких мест 55 тыс. Инвестиции в два спортивных комплекса с концертной начинкой оцениваются сегодня в 300-400 млн евро. Именно поэтому совокупный объем инвестиций в проект назывался главой ВТБ Андреем Костиным в размере 1,3-1,4 млрд долл. Без коммерческой и торгово-развлекательной части проект реконструкции стадиона был бы убыточен, дотационен.

– Инвестиции в размере 1,4 млрд долл. включают в себя стоимость входа в проект – кредитование прежних владельцев ФК и УК «Динамо» и выкуп их доли?

– Это общий объем финансирования, который потребуется на архитектуру и строительство всего проекта. Суммы ранее выданного банком кредита мы не раскрываем, но они будут погашены в ходе проходящей сейчас реструктуризации. Доплат за вход в проект как таковых с нашей стороны не будет.

Экспортное финансирование

– В мае ФАС дала согласие на создание банком ВТБ и спортивным обществом «Динамо» ЗАО «ВТБ Арена». Взносом общества «Динамо» в эту компанию станут доли в УК «Динамо» и ЗАО «Петровский парк Арена» (ППА). В чем суть этих действий?

– Конвертировать долг ППА в собственный капитал и получить четкую и понятную структуру. «ВТБ Арена» будет новым инвестором проекта реконструкции стадиона «Динамо», в котором 75% минус одна акция принадлежат банку, а оставшаяся часть – спортивному обществу «Динамо». А оно, таким образом, будет получать четверть доходов от всей коммерческой и спортивной недвижимости нового комплекса, благодаря чему сможет поддерживать деятельность всех организаций ВФСО «Динамо».

– На какой срок окупаемости вы рассчитываете?

– Мы войдем в показатель окупаемости всего комплекса – спортивно-развлекательного и коммерческого – от восьми до десяти лет. Чем больше будет ритейла, который обычно окупается за три года, тем быстрее окупится проект. Сроки окупаемости также зависят от скорости продажи элементов коммерческой части.

– ВТБ сохранит контроль над проектом или может выйти из него? Какие объекты банк намерен сохранить в собственности?

– Банк не рассчитывает оставлять в собственности те объекты недвижимости, которые он вынужден достраивать, став девелопером поневоле. Мы, естественно, ждем подходящего момента, когда можно выгодно реализовать на рынке полученный и капитализированный актив. Практика инвестпродаж показывает, что с сильной гостиничной управляющей компанией отель может быть продан на стадии строительства или сразу после его завершения. Гостиница может заинтересовать инвестфонд, который владеет отельной недвижимостью. Даже спортивно-концертный объект может являться предметом инвестиционной продажи в будущем. В целом это непрофильный бизнес для ВТБ.

– Если появится идеальный покупатель, который согласится купить по приемлемой для ВТБ цене весь проект или пакетом всю строящуюся и построенную на «Динамо» недвижимость, банк согласится выйти из этого актива?

– Такой возможности я не исключаю. Вопрос в цене, по которой рынок будет готов купить этот проект на том или ином этапе. Скажу сразу, у ВТБ нет желания сразу избавиться от этого проекта. Нам он очень нравится. Это один из самых любимых проектов банка. Хочется довести его до того уровня, когда всем станет ясно, что он красивый и доходный. У меня есть ощущение, что мы пройдем этапы строительства, будем заниматься продажей квартир, сдачей в аренду офисов и эксплуатацией стадиона. Конечно, при максимальном аутсорсинге услуг. Потом уже будем думать о продаже. Хотя, если появятся интересные предложения, мы будем их рассматривать.

– Тем не менее ВТБ все-таки планирует управлять новым комплексом?

– Это может быть интересным бизнесом. Поэтому в этом году «ВТБ Арена» создаст управляющую компанию «ВТБ Арена Менеджмент», которая будет заниматься профессиональным управлением проектом и построенным комплексом. Главная задача «ВТБ Арена Менеджмент» – заполнить весь комплекс активностью, особенно спортивно-концертную составляющую.

– По какой схеме будет финансироваться проект при участии банка ВТБ в нем?

– Будет использован комплексный подход. На первом этапе будут задействованы собственные средства. В банке ВТБ могут привлекаться кредиты на рыночных условиях. Также в настоящее время мы рассматриваем варианты экспортного финансирования, когда с помощью международных экспортных компаний привлекаются иностранные кредиты под обязательства использовать в проекте иностранный контент – подрядчиков, стройматериалы, оборудование. Сегодня у нас есть большой выбор экспортных агентств. Мы рассматриваем все страны, но традиционными для российских девелоперов остаются экспортные агентства Франции, Китая, Швейцарии и Бельгии. Среди них мы и будем проводить внутренний конкурс: кто предложит лучшие условия, тот и станет нашим партнером. Экспортное финансирование пока остается наиболее привлекательным для девелопера с точки зрения общей стоимости процентной нагрузки. Поэтому мы рассматриваем его в первую очередь.

– Преимущество будет отдано экспортному агентству, которое сможет привлечь свои строительные компании?

– Не обязательно. Мы считаем, что «Динамо» должна строить отечественная компания. Никакой швейцарский подрядчик не сможет построить в России такой объект. Поэтому здесь речь идет об иностранном контенте, который выражается в менеджменте процесса, в строительных материалах и, в первую очередь, в оборудовании.

– Какой объем средств будет вложен банком как акционером, а не кредитором?

– Кроме первой небольшой проектной части, которую уже капитализировали, мы пока рассматриваем отдельное финансирование коммерческой части и спортивно-развлекательной. В то же время наши первые переговоры по организации экспортного финансирования показали, что у соответствующих мировых финансовых институтов есть аппетит профинансировать целиком все сразу. Тем не менее я думаю, что финансирование будет разбито на две части – финансирование коммерческой части и спортивной.

– Когда планируете привлечь новое финансирование?

– Новый кредит или экспортное финансирование будут привлечены на основании нового бизнес-плана лишь после того, как мы утвердим архитектурную концепцию всех частей проекта. А это произойдет в ближайшие два‑три месяца.

«РБК-daily», 29.06.2010


Все публикации раздела



Подписка на новости группы ВТБ
  • Почтовая рассылка
  • Лента RSS
    Подписаться
    Подписаться
Загрузка списка городов.....